Arsa işgal davası, yani müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi), kal ve ecrimisil taleplerini içeren dava, İstanbul Anadolu Adliyesi’nde ilk derecede genellikle 1 ila 2 yıl içinde karara bağlanır. İstinaf incelemesiyle toplam süre 2–3 yıla, temyiz de eklenirse daha uzun sürelere çıkabilir. Hızlı sonuç gereken durumlarda dava beklenmeden ihtiyati tedbir istenebilir ya da 3091 sayılı Kanun’a göre kaymakamlığa başvurulabilir; idari yolda karar 15 gün içinde verilir.
Arsa işgali hangi davalarla çözülür?
Malikin arsasına izinsiz giren, çit çeken, yapı kuran ya da arsayı depo gibi kullanan kişiye karşı dayanak Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesidir. Madde, malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceğini ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini isteyebileceğini düzenler. Uygulamada tek dilekçede üç talep birlikte ileri sürülür:
- El atmanın önlenmesi: İşgalin sona erdirilmesi ve arsanın boşaltılması.
- Kal: Arsaya yapılan bina, duvar, baraka gibi yapıların yıkılması.
- Ecrimisil: Haksız kullanım süresi için tazminat; Yargıtay uygulamasında dava tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıl için istenebilir.
Konunun genel çerçevesini arsa işgal davası yazımızda anlattık. Aşağıda odak noktası, sürecin ne kadar süreceği ve süreyi nelerin uzattığıdır.
Dava süreci adım adım ne kadar sürer?
Arsa işgal davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve kesindir. Ataşehir, Ümraniye veya Çekmeköy’deki arsalar için dava İstanbul Anadolu Adliyesi’nde açılır. Ortalama aşamalar şöyle ilerler:
| Aşama | Tahmini süre |
|---|---|
| Dava açılması, harç ve tebligat | 1–3 ay |
| Cevap, cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri | 2–4 ay |
| Ön inceleme duruşması | 3–6 ay içinde |
| Keşif, fen bilirkişisi ve değer bilirkişisi raporları | 4–8 ay |
| İtirazlar, ek rapor ve karar | 2–6 ay |
| İstinaf incelemesi | 8–18 ay |
Keşif, davanın kalbidir. Fen bilirkişisi işgal edilen alanı metrekare olarak krokiye işler; inşaat bilirkişisi yapıların niteliğini ve yaşını belirler; değer bilirkişisi ise emsal kira bedelleri üzerinden ecrimisili hesaplar. Keşif günü havası, tarafların hazır bulunması ve bilirkişilerin rapor süresi doğrudan takvime yansır.
Süreyi uzatan durumlar nelerdir?
Her dosya aynı hızda ilerlemez. Aşağıdaki durumlar ortalama süreyi belirgin biçimde artırır:
- Tapu sınırlarının tartışmalı olması: İşgalci “arsa benim sınırım içinde” savunması yaparsa kadastro paftası, aplikasyon ve tescil belgeleri incelenir; gerekirse kadastro müdürlüğünden kayıt istenir.
- Temliken tescil talebi: Başkasının arazisine iyiniyetle yapı kuran kişi, yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa Medeni Kanun’un 724. maddesine göre uygun bedel karşılığında arazinin mülkiyetini isteyebilir. Karşı dava açılırsa iyiniyet ve değer incelemesi süreci uzatır.
- Taşkın yapı savunması: Yapının sınırdan arsaya taşması halinde Medeni Kanun’un 725. maddesi gündeme gelir ve ayrı değerlendirme gerekir.
- Paydaşlar arası işgal: Arsa paylıysa ve işgalci paydaşlardan biriyse, ecrimisil için kural olarak intifadan men koşulu aranır. Men ihtarı çekilmemişse ecrimisil talebi daralabilir.
- Davalının ölümü: Mirasçıların tespiti ve davaya dahil edilmesi birkaç ay alır.
Karar beklemeden işgal durdurulabilir mi?
Evet, iki hızlı yol vardır. Birincisi ihtiyati tedbirdir. HMK’nın 389. maddesine göre, gecikme halinde hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa ya da ciddi zarar doğacaksa mahkeme dava açılmadan önce veya dava sırasında tedbir kararı verebilir. Arsaya inşaat yapılmaya başlandığında “inşaatın durdurulması” ve tapuya “devir yasağı” şerhi en sık istenen tedbirlerdir. Tedbir için kural olarak teminat istenir ve dava öncesinde alınan tedbirde, HMK 397. maddedeki iki haftalık süre içinde esas davanın açılması gerekir; aksi halde tedbir kendiliğinden kalkar.
İkinci yol idari başvurudur. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’a göre zilyet, tecavüzü öğrendiği tarihten itibaren 60 gün içinde ve her halde tecavüzün üzerinden 1 yıl geçmeden kaymakamlığa (il merkezinde valiliğe) başvurabilir. İnceleme en geç 15 gün içinde tamamlanır ve karar verilir; karar kesin olmakla birlikte idari yargı yolu açıktır. Kararı ihlal ederek yeniden tecavüz eden kişi hakkında hapis cezası öngörülmüştür. İdari yol mülkiyeti değil fiili zilyetliği korur; kalıcı çözüm için dava yine gerekebilir.
Sulh hukuk mahkemesinde açılan zilyetliğin korunması davaları da, Medeni Kanun’un 981 ve devamı maddelerine dayanır ve mülkiyet tartışmasına girilmediği için genellikle daha kısa sürer. Hangi yolun seçileceği, işgalin ne zaman başladığına ve arsanın tapulu olup olmadığına göre belirlenir.
Ceza şikayeti süreci etkiler mi?
Başkasına ait taşınmazı işgal etmek, sınırlarını değiştirmek veya bozmak Türk Ceza Kanunu’nun 154. maddesinde “hakkı olmayan yere tecavüz” suçu olarak düzenlenmiştir. Savcılığa şikayet, hukuk davasından bağımsız yürür ve işgalci üzerinde caydırıcı etki yaratır. Ancak ceza mahkemesi arsanın boşaltılmasına ya da ecrimisile hükmetmez; tazminat ve tahliye için hukuk davası gerekir. İki dosya paralel ilerlerken ceza dosyasındaki keşif ve tanık beyanları hukuk davasında delil olarak kullanılabilir.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Malikin üçüncü kişiye karşı açtığı el atmanın önlenmesi davası, kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmaz. Bununla birlikte uyuşmazlık komşu hakkından ya da paylı mülkiyetteki ortaklık ilişkisinden kaynaklanıyorsa, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi gereğince 1 Eylül 2023’ten beri önce arabulucuya başvurmak gerekebilir. Şartın aranıp aranmadığı talebin niteliğine göre değişir; yanlış değerlendirme davanın usulden reddine ve aylar kaybına yol açar. Dilekçe hazırlanmadan önce söz konusu ayrımı netleştirmek gerekir.
Karar çıktıktan sonra arsa ne zaman boşaltılır?
Taşınmaza ilişkin kararlar HMK’nın 367. maddesi gereğince kesinleşmeden yerine getirilemez. Dolayısıyla el atmanın önlenmesi ve kal hükümleri, istinaf ve varsa temyiz aşaması tamamlanıp karar kesinleştikten sonra icraya konulur. Ecrimisil gibi para alacakları ise kesinleşme beklenmeden ilamlı takibe konu edilebilir. İcra müdürlüğü işgalciye tebliğ yapar, süre içinde boşaltılmazsa kolluk desteğiyle tahliye ve yıkım gerçekleştirilir. Ayrıntıları el atmanın önlenmesi kararının icrası sayfamızda bulabilirsiniz.
Kal masrafları önce alacaklı tarafından avans olarak yatırılır ve sonra borçludan tahsil edilir. Yıkım için belediyeden ekip veya iş makinesi temini gerekebileceğinden, icra aşaması da birkaç ay sürebilir.
Davanın hazırlanmasında nelere dikkat edilmeli?
- Güncel tapu kaydı, çap ve kadastro paftası temin edilmeli.
- İşgalin başladığı tarihe ilişkin fotoğraf, uydu görüntüsü, tanık ve tespit tutanakları saklanmalı.
- Paylı arsada işgalci paydaşa noter aracılığıyla men ihtarı gönderilmeli.
- Gerekirse dava öncesinde sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmeli.
- Ecrimisil tutarı belirsizse belirsiz alacak davası olarak talep edilebilir; ayrıntı için ecrimisil davası yazımıza bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Arsa işgal davası en hızlı nasıl sonuçlanır?
Tapu sınırlarının net olduğu, işgalcinin yapı kurmadığı dosyalarda ilk derece kararı 1 yıldan kısa sürede çıkabilir. Hızlı koruma için dava açılırken ihtiyati tedbir istemek en etkili adımdır.
İşgalci arsaya ev yapmışsa ne olur?
Mahkeme kal kararı verebilir. Ancak yapı iyiniyetle kurulmuş ve değeri arazinin değerini açıkça aşıyorsa yapı sahibi bedel karşılığında arazinin mülkiyetini talep edebilir; karar somut değerlere göre verilir.
Ecrimisil için ne kadar geriye gidilebilir?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ecrimisil dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için istenebilir. Dava ne kadar geç açılırsa o kadar dönem kaybedilir.
Devlete ait arazide işgal varsa kim dava açar?
Hazine veya belediye taşınmazlarında dava ilgili idare tarafından açılır. Vatandaş ihbarda bulunabilir; işgalciye idare tarafından ecrimisil ihbarnamesi de gönderilebilir.
Arsanızla ilgili ilk adım
İşgalin türü ve başlama tarihi, hangi yolun daha hızlı sonuç vereceğini belirler. Tapu ve çap belgelerinizle gayrimenkul hukuku alanında çalışan büromuza (0532) 776 65 64 numaralı telefondan ulaşabilir, Küçükbakkalköy’deki ofisimizde görüşme planlayabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.