Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuzda tapu, kira, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, el atma ve ecrimisil gibi gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava takibi ve sözleşme danışmanlığı yapıyoruz. Ataşehir, Kadıköy, Ümraniye, Üsküdar, Çekmeköy ve Maltepe’deki taşınmazlara ilişkin davalar çoğunlukla İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür. Taşınmaz davalarında yetki genellikle kesindir; dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Gayrimenkul dosyalarında sorun çoğu zaman tapu kaydında değil, kaydın arkasındaki ilişkide yatar: bedeli ödenmiş ama devredilmemiş daire, mirasçılar arasında bölünemeyen arsa, süresi dolmasına karşın boşaltılmayan kiralık konut ya da müteahhidin teslim etmediği bağımsız bölüm. Aşağıda en sık karşılaştığımız işleri ve her biri için daha ayrıntılı yazılarımızı bulabilirsiniz. Alanın genel çerçevesini merak ediyorsanız gayrimenkul hukukunun neleri kapsadığını anlattığımız yazı iyi bir başlangıç olur.
Hangi konularda destek veriyoruz?
Tapu iptali ve tescil davaları
Muvazaalı satış, vekaletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ya da hileyle yapılan devirlerde tapunun gerçek hak sahibi adına düzeltilmesi istenebilir. Dayanak çoğunlukla TMK m.1025 (yolsuz tescil) ve TBK’nın irade sakatlığı hükümleridir. Sürecin ne kadar zaman aldığını tapu iptal ve tescil davasının süresi başlıklı yazımızda ayrıntılı ele aldık. Mirasçıları devre dışı bırakmak amacıyla yapılan satışlar için muris muvazaası davası ayrı bir yoldur.
El atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil
Taşınmazınızı izinsiz kullanan, üzerine yapı yapan ya da sınırınıza tecavüz eden kişiye karşı TMK m.683 uyarınca el atmanın önlenmesi istenir; yapı varsa kal (yıkım) talebi de eklenir. Geçmiş dönem kullanımı için haksız işgal tazminatı, yani ecrimisil talep edilebilir. Konuyla ilgili yazılarımız: el atmanın önlenmesi davası, el atmanın önlenmesi ve kal davası, ecrimisil davası ve arsa işgal davası.
Ortaklığın giderilmesi ve paylı mülkiyet
Mirasla ya da birlikte satın alma yoluyla paylı hale gelen taşınmazda ortaklar anlaşamıyorsa her paydaş TMK m.698 vd. uyarınca ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığına bakar, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığı giderir. 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ayrıntılar arsa ortaklığın giderilmesi davası yazımızda; hisse satışında paydaşların önalım hakkı için önalım (şufa) hakkı davası ve tapuda hisse satışı süreci yazılarına bakabilirsiniz.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve site yönetimi
Aidat, ortak alan kullanımı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarından doğan uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olmadığı binalarda KMK m.3 uyarınca düzeltme istenebilir; kentsel dönüşümde payların önemi büyür. Konuyu ayrı sayfada işledik: arsa payının düzeltilmesi davası. Yönetimle yaşanan sorunlar için site yönetimiyle uyuşmazlıklarda hukuki yollar yazımız yol gösterir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmede paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası, ruhsat ve iskân sorumluluğu, teminat ve fesih koşulları baştan açık yazılmazsa uyuşmazlık neredeyse kaçınılmazdır. Sözleşme aşamasında inceleme ve müzakere desteği veriyor, gecikme ya da eksik iş halinde fesih ve tazminat davalarını takip ediyoruz. Dikkat edilecek noktaları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda topladık.
İpotek, muhdesat ve diğer tapu işlemleri
Borcu ödendiği halde terkin edilmeyen ipotekler için ipoteğin kaldırılması davası, başkasının arsasına yapılan yapı ve ağaçların kime ait olduğunun belirlenmesi için muhdesatın aidiyeti davası açılabilir. İdarenin taşınmaza kamulaştırma yapmadan el koyduğu durumlarda ise kamulaştırmasız el atma davası gündeme gelir.
Kira uyuşmazlıkları
Kira bedelinin tespiti, tahliye, kira alacağının tahsili ve depozito iadesi gibi konular gayrimenkul dosyalarının önemli kısmını oluşturur. Kira işlerini ayrı sayfada ele aldık: Ataşehir kira avukatı. Sık sorulan konulara ilişkin yazılarımız:
- Kira tespit davası nasıl açılır?
- Kiracı tahliye davası süreci ve tahliye davasının süresi
- Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
- Kira alacağı için icra takibi
- İşyeri kira tahliyesi süreci
Kentsel dönüşüm süreçleri
Ataşehir ve çevresinde 1990’lı yıllardan kalan çok sayıda bina 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yenileniyor. Riskli yapı tespitine itiraz, müteahhitle yapılacak sözleşmenin incelenmesi, kira yardımı ve tahliye süreleri, karar almaya katılmayan malikin payının satışı gibi aşamalarda malikleri temsil ediyoruz. Dönüşümde arsa payı doğrudan alınacak yeni dairenin büyüklüğünü etkilediğinden, payların hatalı olup olmadığına süreç başlamadan bakmak gerekir. Konuya ilişkin ayrıntı için kentsel dönüşümde arsa payı düzeltme yazımıza göz atabilirsiniz.
Satın alma öncesi kontrol
Taşınmaz alırken tapudaki haciz, ipotek, şerh ve beyanlar, imar durumu, iskân, yapı kayıt belgesi ve site yönetim planı kontrol edilmelidir. Kat irtifaklı projelerden satın almada müteahhidin yetkisi, ruhsat ve teminatlar ayrı önem taşır. Satış öncesi yapılan kısa inceleme, sonradan açılacak uzun davaların önüne geçebilir.
Süreç nasıl işler?
- İlk görüşme: Olayı dinler, tapu kaydı ve sözleşmelere birlikte bakarız. Hangi yolun açık olduğunu, sürelerin işleyip işlemediğini ve dosyanın zayıf yanlarını açıkça konuşuruz.
- Belge incelemesi: Güncel tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu, yönetim planı, kira ya da inşaat sözleşmesi ve yazışmalar incelenir. Gerekirse tapu müdürlüğünden akit tablosu ve belediyeden imar dosyası istenir.
- Yol haritası: Birçok gayrimenkul uyuşmazlığında önce arabuluculuk zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ihtiyati tedbir talebiyle birlikte dava açılır; tapuya şerh konulması, taşınmazın el değiştirmesini önlemek için çoğu dosyada ilk adımdır.
- Yazılı ücret sözleşmesi: Avukatlık Kanunu m.163–164 uyarınca ücret ve masraflar yazılı sözleşmeyle belirlenir; ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olamaz. Keşif, bilirkişi ve harç giderleri de sözleşmede öngörülür.
- Dosya takibi: Avukatlık Kanunu m.34 gereği işi özenle yürütür, m.36 gereği öğrendiklerimizi sır olarak saklarız. Duruşma, keşif ve bilirkişi raporu gibi her önemli aşamada sizi bilgilendiririz.
Görevli mahkeme ve dikkat edilmesi gereken süreler
| Uyuşmazlık | Görevli mahkeme | Kritik nokta |
|---|---|---|
| Tapu iptali ve tescil | Asliye hukuk | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava açılınca tapuya şerh istenmelidir. |
| Ortaklığın giderilmesi | Sulh hukuk | Dava şartı arabuluculuk (HUAK m.18/B). |
| Kira uyuşmazlıkları | Sulh hukuk | Dava şartı arabuluculuk; tahliye davalarında TBK m.350 ve m.352’deki bir aylık süreler. |
| Kat mülkiyeti ve arsa payı | Sulh hukuk | Dava şartı arabuluculuk; KMK’dan doğan işler sulh hukuka aittir. |
| Önalım (şufa) | Asliye hukuk | Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her halde satıştan itibaren 2 yıl (TMK m.733). |
| Kira bedeli alacağı | Sulh hukuk / icra | Dönemsel edimlerde 5 yıllık zamanaşımı (TBK m.147). |
Arabuluculuk aşamasında anlaşamamak hak kaybı yaratmaz; ancak arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Tahliye ve önalım gibi kısa süreye bağlı işlerde ise gecikme, haklı bir talebi tamamen ortadan kaldırabilir.
İlk görüşmeye gelirken hazırlamanız gerekenler
- Güncel tapu kaydı (e-Devlet’ten alınabilir) ve varsa takyidat belgesi
- Satış, kira, kat karşılığı inşaat ya da ortaklık sözleşmesi
- Noter ihtarnameleri, tebligatlar, e-posta ve mesaj yazışmaları
- Ödeme dekontları, kira makbuzları, aidat kayıtları
- Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları (kat mülkiyeti işlerinde)
- Veraset ilamı (miras yoluyla gelen taşınmazlarda)
- Fotoğraf, keşif ya da ekspertiz raporu gibi fiili durumu gösteren belgeler
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul davası ne kadar sürer?
Süre, davanın türüne ve keşif ile bilirkişi incelemesinin gerekip gerekmediğine göre değişir. Tahliye davaları genellikle daha kısa sürerken tapu iptali ve ortaklığın giderilmesi dosyaları istinaf aşamasıyla birlikte birkaç yılı bulabilir. Kesin süre vermek mümkün değildir; ilk görüşmede dosyanıza göre gerçekçi bir tahmin paylaşırız.
Her gayrimenkul davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Hayır, ama birçoğunda gerekir. Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak dava şartı değildir. Hangi yolun zorunlu olduğunu dava öncesinde netleştirmek gereksiz zaman kaybını önler.
Taşınmaz başka şehirdeyse davayı İstanbul’da açabilir miyim?
Ayni hakka ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ataşehir’deki büromuz İstanbul dışındaki taşınmazlara ilişkin dosyaları da takip edebilir; duruşma ve keşifler için yer değişikliği masrafı ücret sözleşmesinde gösterilir.
Tapuda adıma kayıtlı olmayan evde hak iddia edebilir miyim?
Bedeli ödediğiniz halde devri yapılmamış ya da muvazaalı işlemle başkasına geçirilmiş taşınmazlarda tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Ödeme belgeleri, yazışmalar ve tanık beyanları dosyanın temelini oluşturur. Resmi şekilde yapılmamış satış vaadi sözleşmeleri geçersiz sayıldığından, ödenen bedelin iadesi gibi alternatif talepler de değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşümde anlaşmayı imzalamayan malik ne yapabilir?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararlarında arsa payı çoğunluğuyla karar alınabilir. Kararı kabul etmeyen malik için süreç, payın satışına kadar gidebilir. Riskli yapı tespitine itiraz ve sözleşme koşullarının incelenmesi o aşamada belirleyicidir; arsa payının hatalı olduğu düşünülüyorsa düzeltme davası da gündeme gelir.
Bize ulaşın
Tapu, kira ya da kat mülkiyetiyle ilgili bir sorununuz varsa belgelerinizle birlikte büromuza gelerek durumunuzu değerlendirebiliriz. Telefon: (0532) 776 65 64. Adres: Küçükbakkalköy, Gül Ağacı Sok. No:5 D:4, 34750 Ataşehir/İstanbul. Hafta içi 09:00–18:00 arasında randevu alabilir ya da iletişim sayfamızdan yazabilirsiniz.
Hizmet verdiğimiz bölgeler
Büromuz Ataşehir Küçükbakkalköy’dedir. Ataşehir’in yanı sıra komşu ilçelerden gelen müvekkillerimizin dosyalarını da çoğunlukla İstanbul Anadolu Adliyesi’nde takip ediyoruz: Ümraniye, Çekmeköy, Sultanbeyli ve Alemdağ.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.