Arsanız başkası tarafından izinsiz kullanılıyor, üzerine yapı yapılmış ya da çitle çevrilmişse, malik olarak el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açabilir, yapı varsa yıkımını (kal) ve geçmiş kullanım için ecrimisil isteyebilirsiniz. Halk arasında “arsa işgal davası” denen dava, hukuken söz konusu taleplerin birlikte ileri sürüldüğü davadır ve taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. İşgalci aleyhine, hakkı olmayan yere tecavüz suçundan şikayet de mümkündür. Hangi yolun uygun olduğu, işgalin ne zaman başladığına ve işgalcinin kim olduğuna göre değişir.
Yasal dayanak: Malikin hakları
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesine göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabilir ve her türlü haksız el atmanın önlenmesini isteyebilir. Tapuda malik görünmeniz, davada en güçlü dayanağınızdır. İşgalcinin “yıllardır burayı ben kullanıyorum” savunması tek başına mülkiyet kazandırmaz; tapulu taşınmazlarda olağan zamanaşımıyla mülkiyet kazanılması çok sınırlı koşullara bağlıdır (TMK 713).
Dava sonunda mahkeme işgalin sona erdirilmesine, varsa üzerindeki yapının, duvarın, çitin veya dikili ağaçların kaldırılmasına karar verir. Ecrimisil talebi eklendiyse işgalcinin haksız kullandığı döneme ait kullanım bedelini ödemesine de hükmedilir. Davanın kal talebiyle birlikte nasıl kurgulandığını el atmanın önlenmesi ve kal davası yazımızda ayrıntılı anlattık.
Hangi talepler ileri sürülebilir?
- El atmanın önlenmesi: İşgalin sona erdirilmesi ve taşınmazın boşaltılması.
- Kal (yıkım): İşgalcinin yaptığı bina, baraka, duvar veya diğer yapıların kaldırılması.
- Ecrimisil: Haksız kullanım süresi boyunca taşınmazın getirebileceği kira benzeri bedel. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için istenebilir.
- Tazminat: Taşınmaza verilen zarar (ağaç kesimi, toprak alınması, hafriyat dökülmesi) için ek olarak maddi tazminat.
Ecrimisil hesabı ve ispatı konusunda ecrimisil davası nedir yazımıza göz atabilirsiniz.
İşgalci kim? Dava stratejisi buna göre değişir
Tamamen yabancı biri
Tapuda hiçbir hakkı olmayan kişinin işgalinde durum en açıktır. Malik el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil taleplerini birlikte ileri sürer. Keşifte işgal edilen alanın sınırları fen bilirkişisince krokiye bağlanır.
Komşu parsel maliki
Komşunun duvarı, binası veya bahçesi sınırı aşmışsa önce sınırın gerçekte nereden geçtiği belirlenmelidir. Kadastro müdürlüğü veya lisanslı harita bürosu aracılığıyla aplikasyon yaptırmak, dava öncesi en faydalı adımdır. Komşu iyi niyetle yapı yapmış ve yapı arsaya oranla çok değerliyse, TMK 724 ve 725 hükümleri gündeme gelir: yapı sahibi, uygun bedel karşılığında arsanın kendisine verilmesini (temliken tescil) ya da taşkın yapı için irtifak veya mülkiyet devri isteyebilir. Malik böyle bir karşı davayla karşılaşabileceğini baştan hesaba katmalıdır.
Paydaşlardan biri
Hisseli arsalarda paydaşlardan biri taşınmazın tamamını veya payından fazlasını kullanıyorsa diğer paydaşlar el atmanın önlenmesi isteyebilir. Ecrimisil talebinde ise Yargıtay kural olarak, kullanan paydaşın önce diğer paydaşları kullanımdan engellediğinin (intifadan men) ispatlanmasını arar; uygulamada bunun için ihtarname gönderilmesi önerilir. Paylı mülkiyetteki kalıcı çözüm çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Kamu kurumu
Belediye veya başka bir idare arsanızı yol, park ya da başka kamu hizmeti için fiilen kullanıyorsa, el atmanın önlenmesi yerine kamulaştırmasız el atma hükümleri devreye girebilir. O dosyalarda dava türü ve yargı yolu farklıdır.
İdari yol: 3091 sayılı Kanun
Dava uzun sürebilir. Daha hızlı bir yol olarak 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’a göre kaymakamlığa (merkez ilçelerde valiliğe) başvurulabilir. Başvuru, tecavüzün öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün içinde yapılmalıdır. İdare inceleme yapar, haklı bulursa tecavüzün önlenmesine karar verir. Verilen karar mülkiyet uyuşmazlığını kesin olarak çözmez; zilyetliği koruyan geçici bir çözümdür ve taraflar daha sonra mahkemeye gidebilir.
Zilyetlik davaları
Taşınmazı fiilen kullanan zilyet de, el koyma (gasp) veya saldırı halinde TMK 981 ve devamı maddelerine göre zilyetlik davası açabilir. Zilyetlik davası, saldırıyı ve saldırganı öğrenmeden itibaren 2 ay ve her halde saldırıdan itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır (TMK 985). Süre kısadır ama mahkeme mülkiyet tartışmasına girmeden fiili durumu korur; yeni başlamış işgallerde etkili bir araçtır.
Ceza yolu: Hakkı olmayan yere tecavüz
TCK 154’e göre bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmazı malikmiş gibi tamamen veya kısmen işgal eden, sınırlarını değiştiren veya hak sahibinin yararlanmasına engel olan kişi, şikayet üzerine 6 aydan 3 yıla kadar hapis ve 1.000 güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır. Suç şikayete bağlı olduğundan, fiili ve faili öğrendiğiniz tarihten itibaren 6 ay içinde Cumhuriyet başsavcılığına başvurmalısınız. Ceza davası işgali kendiliğinden sona erdirmez; arsanın boşaltılması için hukuk davası yine gerekir.
Dava süreci adım adım
- Tapu kaydı, çap ve imar durumu belgeleri temin edilir.
- Aplikasyonla işgal edilen alan tespit edilir; fotoğraf ve video kayıtları alınır.
- Gerekirse işgalciye noter aracılığıyla ihtarname gönderilir.
- Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; HMK 12 uyarınca yetki kesindir. Ataşehir’deki arsalar için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkilidir.
- Mahkeme keşif yapar; fen bilirkişisi işgal alanını, değerleme bilirkişisi ecrimisil miktarını raporlar.
- Karar kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla tahliye ve yıkım yaptırılır.
Davanın ne kadar süreceğine dair ayrıntılı değerlendirme arsa işgal davası ne kadar sürer yazımızda yer alıyor.
Masraflar ve sık yapılan hatalar
Dava açılırken harç, keşif ve bilirkişi giderleri peşin yatırılır; harç, el atılan bölümün ve talep edilen ecrimisilin değeri dikkate alınarak hesaplanır ve tutarlar her yıl güncellenir. Davayı kazanan tarafın yaptığı giderler karşı tarafa yükletilir. Sık yapılan hataların başında aplikasyon yaptırmadan dava açmak, işgalcinin yaptığı yapıya yıllarca sessiz kalmak ve paydaş işgalinde ihtar göndermeden ecrimisil istemek gelir. Kendi başınıza yapıyı yıkmak ise ceza ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Sık Sorulan Sorular
Arsa işgal davasında zamanaşımı var mı?
Tapulu taşınmazda el atmanın önlenmesi davası zamanaşımına tabi değildir; malik her zaman açabilir. Ecrimisil ise geriye dönük 5 yılla sınırlıdır.
İşgalci yaptığı binanın parasını isteyebilir mi?
Kötü niyetli işgalci kural olarak isteyemez. İyi niyetli yapı sahibi ise TMK 724 koşulları varsa temliken tescil veya bedel talep edebilir.
Hazine arazisini işgal edenlere karşı kim dava açar?
Hazine adına Milli Emlak birimleri ve idare işlem yapar; özel kişilerin dava hakkı kendi mülkleriyle sınırlıdır.
İşgalci arsayı başkasına kiraya vermişse ne olur?
Dava, arsayı fiilen kullanan kişiye ve işgali başlatan kişiye birlikte yöneltilmelidir. Aksi halde karar kesinleştiğinde arsada oturan üçüncü kişiye karşı icra sorunu yaşanabilir. Ecrimisil sorumluluğu, kullanımın kime ait olduğuna ve kötü niyete göre belirlenir; bilirkişi raporu söz konusu ayrımı yapmalıdır.
Dava sürerken arsa satılırsa dava düşer mi?
Düşmez, ama üçüncü kişiye karşı icra imkanınızı korumak için dava açarken tapu kaydına ihtiyati tedbir veya dava şerhi konulmasını istemek yerinde olur. Malik değişirse yeni malik de davaya katılabilir. İşgalci yapıyı dava sırasında genişletirse ek tespit yaptırmak ve keşifte o kısmı da göstermek gerekir; aksi halde karar yeni yapıyı kapsamayabilir.
Arsanız işgal edildiyse
Tapu kaydınız ve işgali gösteren fotoğraflarla büromuza başvurarak idari başvuru, zilyetlik davası ve el atmanın önlenmesi seçenekleri arasından dosyanıza uygun olanı birlikte belirleyebiliriz. Ataşehir gayrimenkul hukuku avukatı sayfamızdan çalışma alanımızı inceleyebilir, (0532) 776 65 64 numaralı telefondan ya da Küçükbakkalköy’deki ofisimizden randevu alabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.