Arsa ortaklığın giderilmesi davası (halk arasında izale-i şuyu), hisseli bir arsada paydaşlar anlaşamadığında ortaklığı sona erdirmek için açılır. Mahkeme arsayı önce aynen, yani parsel olarak bölmeyi değerlendirir; imar mevzuatı ifraza izin vermiyorsa arsanın açık artırmayla satılmasına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür, öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur ve ilk derece aşaması genellikle 1–2 yıl sürer.
Davanın yasal dayanağı nedir?
Paylı mülkiyette her paydaş, sözleşmeyle ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesiyle paylaşma dışı bırakılmadıkça, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmanın biçimi 699. maddede düzenlenir: paydaşlar anlaşamazsa hakim malın aynen bölünmesine, aynen bölme mümkün değilse ya da malın değerinde önemli azalma doğuracaksa açık artırmayla satışa karar verir. Paydaşların tamamı kabul ederse satış yalnız paydaşlar arasında yapılabilir.
Miras yoluyla gelen ve henüz paylaştırılmamış arsalar elbirliği mülkiyetine tabidir. Her mirasçı terekenin paylaştırılmasını isteyebilir; mahkeme elbirliği ilişkisini önce paylı mülkiyete çevirip ardından ortaklığı giderebilir. Mirasçılardan biri vefat etmişse onun mirasçıları da davaya dahil edilir.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi gereğince dava şartı arabuluculuğa tabidir. Davacı paydaş, tapuda kayıtlı tüm paydaşları arabuluculuğa çağırır. Anlaşma sağlanırsa arsa paydaşlar arasında devredilebilir veya ortak bir satışla elden çıkarılabilir. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Arabuluculuk toplantısı çoğu zaman iyi bir fırsattır. Uygulamada paydaşlardan biri ötekilerin payını piyasa değerinden satın alarak ihale masrafından ve değer kaybından kurtulur. Açık artırmada arsanın piyasa fiyatının altında satılma ihtimali, uzlaşmayı paydaşlar için de cazip kılar.
Görevli ve yetkili mahkeme hangisi?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki, HMK’nın 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve kesindir. Ataşehir, Ümraniye, Çekmeköy veya Sultanbeyli’deki arsalar için dava İstanbul Anadolu Adliyesi’nde açılır. Davacı dışındaki bütün paydaşlar davalı olarak gösterilir; paydaşlardan birinin eksik bırakılması taraf teşkilinin tamamlanmasına kadar davayı durdurur.
Arsa aynen bölünebilir mi, yoksa satılır mı?
Kanun önceliği aynen taksime verir, fakat arsalarda belirleyici olan imar durumudur. Mahkeme belediyeden imar durumunu ve ifraz koşullarını sorar. Parsel, imar planına göre asgari cephe ve alan şartlarını sağlayacak biçimde bölünemiyorsa aynen taksim mümkün olmaz. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek bölünmeleri yasaklar. İstanbul’daki imarlı arsaların büyük kısmında sonuç, satış yoluyla ortaklığın giderilmesidir.
Aynen taksim mümkünse fen bilirkişisi her paydaşın payına denk gelen parselleri belirler. Parseller değer bakımından eşit olmazsa aradaki fark, ivaz (denkleştirme bedeli) ile karşılanabilir. Paydaşların ifraz projesi üzerinde anlaşması süreci kısaltır.
Dava aşamaları ve süreler
- Arabuluculuk: Birkaç hafta içinde sonuçlanır.
- Dava ve tebligat: Paydaş sayısına göre 1–4 ay. Yurt dışındaki paydaşlara tebligat aylar sürebilir.
- Keşif ve bilirkişi: Arsanın değeri, imar durumu ve aynen bölünüp bölünemeyeceği tespit edilir; 3–6 ay.
- Karar: Ortaklığın satış veya aynen taksim yoluyla giderilmesi.
- İstinaf: Karara itiraz edilirse 8–18 ay.
- Satış: Kesinleşen karar, satış memurluğu tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre uygulanır. Kıymet takdiri, ilan ve ihale aşamaları 4–8 ay sürebilir.
Satış nasıl yapılır ve bedel nasıl paylaştırılır?
Satış memurluğu arsaya güncel kıymet takdir ettirir ve ihale ilanını elektronik satış portalında yayımlar. İlk ihalede tahmin edilen değerin belirli bir oranına ulaşılmazsa ikinci ihaleye geçilir. Paydaşlar da ihaleye katılabilir ve arsayı satın alabilir. İhale bedelinden satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar, tapudaki pay oranlarına göre paydaşlara ödenir.
İhalede piyasa değerinin altında bir fiyat oluşma riski her zaman vardır. Paydaşlar mahkeme aşamasında satışın yalnız paydaşlar arasında yapılmasını oybirliğiyle kabul ederse, arsa dışarıya açılmadan paydaşlar arasında artırmaya çıkarılır.
Arsada yapı varsa ne olur?
Paydaşlardan biri arsaya bina, depo veya duvar yapmışsa satışta söz konusu yapıların kime ait olduğu önem kazanır. Yapıyı kendi parasıyla kurduğunu iddia eden paydaş, ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesatın aidiyeti davası açabilir. Mahkeme genellikle o davanın sonucunu bekletici sorun yapar; kazanılırsa yapının değeri satış bedelinden yapıyı kuran paydaşa ayrılır.
Arsayı tek başına kullanan paydaş varsa öteki paydaşlar, intifadan men koşulu gerçekleşmişse ayrı bir ecrimisil davası açabilir. Ecrimisil, ortaklığın giderilmesi davasında değil ayrı dosyada istenir.
Masrafları kim öder?
Ortaklığın giderilmesi davasının niteliği gereği her paydaş aynı anda davacı ve davalı konumundadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre yargılama giderleri ve vekalet ücreti paydaşlara payları oranında yükletilir. Dava açan paydaş harç, tebligat, keşif ve bilirkişi giderlerini önce kendisi yatırır; karar sonunda öteki paydaşların payına düşen kısım ihale bedelinden mahsup edilir veya tahsil edilir. Avukatlık ücretinin asgarisi, her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir.
Davadan önce paydaş payını satabilir mi?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını tapuda serbestçe satabilir. Ancak pay üçüncü kişiye satılırsa öteki paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Satış ve önalım sürecinin ayrıntıları için tapuda hisse satışı yazımıza bakabilirsiniz. Paydaşlardan biri payını satarsa dava, payı devralan yeni malikle devam eder.
Paydaşların sık yaptığı hatalar
Dosyaların uzamasına ya da paydaşların zarar görmesine yol açan hatalar çoğunlukla dava öncesinde yapılır. Bunların başında güncel tapu kaydının alınmaması gelir; yıllar önce vefat etmiş paydaşlar fark edilmeden dava açılır ve mirasçılık belgeleri sonradan aranır. İkinci sık hata, arabuluculuk aşamasını formalite saymaktır. Arabulucu önünde makul bir satın alma teklifi sunulmadığında, taraflar ihalede çok daha düşük bir bedele razı olmak zorunda kalabilir.
Üçüncü hata, arsanın imar durumunu öğrenmeden aynen taksim beklentisine girmektir. Belediyeden alınacak imar durumu belgesi, davanın sonunu büyük ölçüde gösterir. Son olarak ihale aşamasında kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemesi, arsanın düşük değerden ihaleye çıkmasına neden olur. Kıymet takdir raporu tebliğ edildiğinde İcra ve İflas Kanunu’ndaki kısa itiraz süresi içinde tetkik mercii olan icra hukuk mahkemesine başvurulmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Tek paydaş davayı açabilir mi?
Evet. Paydaşlardan herhangi biri, payı ne kadar küçük olursa olsun ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Öteki paydaşların rızası aranmaz.
Satışı durdurmanın yolu var mı?
Davacı paydaş davadan feragat ederse veya tüm paydaşlar anlaşarak paylaşma yaparsa dava sona erer. Paydaşlar arasında sözleşmeyle paylaşma süreli olarak ertelenmişse, kanundaki sınırlar içinde o süre beklenir.
Dava ne kadar sürer?
İlk derece kararı genellikle 1–2 yıl içinde verilir. İstinaf ve ihale aşamalarıyla birlikte arsanın satılması 2–3 yılı bulabilir.
Vefat eden paydaşın mirasçıları bilinmiyorsa ne yapılır?
Mahkeme davacıya mirasçılık belgesi almak için süre verir. Belge alınıp mirasçılar davaya dahil edilinceye kadar dosya ilerlemez.
Hisseli arsanız için değerlendirme
Aynen taksim mi satış mı sorusunun cevabı arsanın imar durumuna, paydaş sayısına ve üzerindeki yapılara göre değişir. Tapu ve imar belgelerinizle gayrimenkul hukuku alanında çalışan büromuza Ataşehir Küçükbakkalköy’den veya (0532) 776 65 64 numarasından ulaşabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.