Arsa payı düzeltme davasında bilirkişi raporu, her bağımsız bölümün binadaki gerçek değer oranını hesaplayan ve mahkemenin yeni arsa paylarını belirlerken dayandığı teknik incelemedir. Rapor genellikle harita mühendisi, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan heyet tarafından, keşifte yapılan tespitlere göre hazırlanır. Taraflar rapora tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz edebilir; hakim raporla bağlı değildir ama gerekçesiz olarak rapordan ayrılamaz.
Bilirkişi incelemesi neden zorunlu hale gelir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı tahsis edilmesini ister ve orantısızlık varsa düzeltme davası açılmasına imkan tanır. Değer oranının belirlenmesi hukuki değil teknik bilgi gerektirir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 266. maddesi, çözümü özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde mahkemenin bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar vereceğini düzenler. Hakimin genel bilgisiyle çözülebilecek konularda bilirkişiye gidilemez; fakat arsa payı hesabı tipik olarak teknik bir konudur.
Bilirkişiler, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu uyarınca bölge kurullarının listelerine kayıtlı kişiler arasından seçilir. Mahkeme heyetin uzmanlık alanlarını dosyanın ihtiyacına göre belirler.
Bilirkişi heyetinde kimler yer alır?
- Harita veya kadastro mühendisi: Bağımsız bölümlerin ve eklentilerin alanlarını onaylı projeye ve yerindeki duruma göre ölçer.
- İnşaat mühendisi veya mimar: Yapının projeye uygunluğunu, kat ve cephe özelliklerini, ortak alanlardan yararlanma durumunu değerlendirir.
- Gayrimenkul değerleme uzmanı: Konum, manzara ve kullanım amacına göre değer katsayılarını belirler.
Küçük binalarda mahkeme tek bilirkişiyle yetinebilir. Ticari birimlerin, dükkanların veya bahçe kullanım hakkı bulunan dairelerin yer aldığı karma yapılarda heyet incelemesi daha sağlıklı sonuç verir.
Arsa payı nasıl hesaplanır?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre değer karşılaştırmasında esas alınan tarih, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihtir. Sonradan yapılan tadilat, birleştirme veya piyasa koşullarındaki değişim kural olarak hesaba katılmaz. Bilirkişi, o tarihteki durumu onaylı mimari proje ve tapu kayıtları üzerinden yeniden kurar.
Hesap, her bağımsız bölümün değerinin binadaki toplam değere oranlanmasıyla yapılır. Bölümün değeri belirlenirken şu ölçütler kullanılır:
- Brüt ve net kullanım alanı,
- Bulunduğu kat ve asansöre erişim,
- Cephesi, manzarası, güneş alma durumu,
- Kullanım amacı (mesken, dükkan, ofis, depo),
- Eklentiler: bahçe, teras, depo, otopark,
- Caddeye cephe ve ticari kullanıma elverişlilik.
Bulunan oranlar toplam arsa payı paydasına uygulanır ve her bölüm için önerilen yeni pay hesaplanır. Rapor, eski pay ile önerilen pay arasındaki farkı tablo halinde gösterir. Mahkeme düzeltmeye karar verirse fark, payı fazla olan maliklerden payı az olan maliklere aktarılır.
Küçük oransal farklar her zaman düzeltme sonucu doğurmaz. Değerleme doğası gereği takdire dayandığından, mahkemeler önerilen pay ile tapudaki pay arasındaki farkın makul bir sapmanın ötesinde olup olmadığına bakar. Raporda farkın hangi ölçütten kaynaklandığının ayrı ayrı gösterilmesi, düzeltmenin gerekip gerekmediğini tartışmayı kolaylaştırır.
Keşif günü neler olur?
Bilirkişi incelemesi çoğunlukla hakimin katıldığı keşifle birlikte yapılır. HMK’nın 288. maddesi, hakimin uyuşmazlık konusu taşınmazı doğrudan incelemek için keşfe karar verebileceğini düzenler. Keşif günü bağımsız bölümlere girilmesi gerekebilir; kat maliklerinin önceden bilgilendirilmesi ve dairelerin açık tutulması süreci kolaylaştırır. Davacı tarafın elindeki projeyi, eski fotoğrafları ve kat irtifakı kurulduğundaki satış sözleşmelerini keşifte hazır bulundurması, bilirkişinin o tarihteki durumu doğru kurmasına yardımcı olur.
Kanun, bilirkişiye en fazla üç ay süre verilebileceğini ve gerektiğinde sürenin uzatılabileceğini öngörür. Uygulamada heyet raporları keşiften sonra birkaç ay içinde dosyaya gelir. Süreye ilişkin genel takvim için arsa payı düzeltme davası kaç yıl sürer yazımıza bakabilirsiniz.
Rapora nasıl itiraz edilir?
HMK’nın 281. maddesine göre taraflar, raporun kendilerine tebliğinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların bilirkişiye tamamlattırılmasını, belirsizlik gösteren hususların açıklattırılmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden isteyebilir. İtirazın etkili olması için genel ifadeler yerine somut hatalar gösterilmelidir. Sık karşılaşılan eleştiriler şunlardır:
- Değer tespitinde kat irtifakının kurulduğu tarih yerine bugünkü durumun esas alınması,
- Onaylı projeye aykırı sonradan yapılmış tadilatın değere katılması,
- Eklentilerin veya ortak alan kullanım haklarının hesapta göz ardı edilmesi,
- Dükkan ile mesken arasındaki değer farkının emsalsiz, gerekçesiz takdir edilmesi,
- Toplam payların tapudaki toplam paydaya eşit çıkmaması gibi hesap hataları.
Taraflar, HMK’nın 293. maddesi uyarınca kendi seçtikleri uzmandan bilimsel mütalaa (uzman görüşü) alıp dosyaya sunabilir. Uzman görüşü mahkemeyi bağlamaz, ancak raporun hatalarını teknik dille ortaya koyduğu için ek rapor veya yeni heyet kararı alınmasında etkilidir. Bilirkişinin tarafsızlığından şüphe edilmesini gerektiren bir durum varsa, hakimin reddi sebeplerine dayanarak bilirkişinin reddi de istenebilir.
Hakim rapora uymak zorunda mı?
HMK’nın 282. maddesine göre hakim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir. Rapor hakimi bağlamaz; fakat hakim rapordan ayrılacaksa gerekçesini kararında göstermek zorundadır. Uygulamada mahkeme, çelişkili raporlar varsa çelişkiyi gidermek için yeni heyet atar ve kararını denetime elverişli, gerekçeli rapora dayandırır. İstinaf ve temyiz incelemesinde de en çok tartışılan konu, raporun denetlenebilir olup olmadığıdır.
Rapor hukuki nitelendirme yapamaz. Bilirkişinin “dava kabul edilmelidir” gibi hukuki değerlendirmeleri hakimin takdirini sınırlamaz; heyetin görevi değer oranlarını teknik olarak ortaya koymaktır.
Bilirkişi ücretini kim öder?
Bilirkişi ücreti, mahkemenin verdiği kesin süre içinde delil avansı olarak dava açan tarafça yatırılır. Avans süresinde yatırılmazsa o delile dayanmaktan vazgeçilmiş sayılabilir; arsa payı düzeltme davasında temel delil bilirkişi incelemesi olduğundan avansın kaçırılması davanın reddine kadar gidebilir. Ek rapor ve yeni heyet ücretleri de avans olarak istenir. Dava sonunda bilirkişi ücretleri yargılama giderine dahil edilir ve haklılık oranına göre taraflara yükletilir.
Dava açmadan önce hazırlanacak belgeler
Bilirkişinin doğru sonuca ulaşabilmesi, dosyadaki belgelerin eksiksizliğine bağlıdır. Dava dilekçesiyle birlikte şu belgelerin sunulması ya da celbinin istenmesi önerilir:
- Tapu kayıtları ve kat irtifakı kuruluş tarihine ait tapu belgeleri,
- Belediyeden onaylı mimari proje, iskan belgesi ve varsa tadilat projeleri,
- Yönetim planı ve bağımsız bölüm listesi,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve o döneme ait satış sözleşmeleri.
Belgelerin dilekçede nasıl gösterileceğini arsa payı düzeltme davası dilekçesi yazımızda örnek başlıklarla anlattık. Davanın genel çerçevesi için arsa payının düzeltilmesi davası sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Bilirkişi raporu ne kadar sürede gelir?
Keşiften sonra genellikle 1–3 ay içinde dosyaya ulaşır. Heyet incelemesi gereken büyük sitelerde süre uzayabilir.
Rapor aleyhime çıktıysa dava kaybedildi mi?
Hayır. Süresinde yapılan somut itiraz, ek rapor veya yeni heyet incelemesiyle sonuç değişebilir. Hakim de çelişkili raporlar karşısında kendi gerekçesini oluşturur.
Bilirkişi daireme girmek zorunda mı?
Alan ve özellik tespiti için bağımsız bölümlere girilmesi gerekebilir. Malik izin vermezse mahkeme, projeye ve dış tespitlere göre değerlendirme yapar; o durum malikin aleyhine sonuç doğurabilir.
Raporda bugünkü piyasa değeri mi esas alınır?
Kural olarak hayır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değer oranları esas alınır.
Raporun incelenmesi
Bilirkişi raporu dava sonucunu en çok etkileyen belge olduğundan, tebliğ edildiği gün incelenmeye başlanmalıdır. Raporunuzu veya dava hazırlığınızı değerlendirmek için gayrimenkul hukuku alanında çalışan büromuza (0532) 776 65 64 numaralı telefondan ulaşabilir, Ataşehir Küçükbakkalköy’deki ofisimizde görüşebilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.