Arsa payı düzeltme davası dilekçesi, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine hitaben yazılır ve payı değişecek bütün kat maliklerini davalı olarak gösterir. Dilekçede taşınmazın tapu bilgileri, arsa paylarının neden değerle orantısız olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine dayanıldığı ve bilirkişi incelemesi yapılarak payların düzeltilmesi talebi açıkça yer almalıdır. Dava şartı olan arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmezse dava usulden reddedilir.
Dilekçede bulunması zorunlu unsurlar
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 119. maddesi, dava dilekçesinde bulunması gereken bilgileri sayar. Arsa payı düzeltme davasında bunlar şu şekilde karşılık bulur:
- Mahkemenin adı: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi. Ataşehir’deki binalar için İstanbul Anadolu Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi.
- Davacı ve davalılar: Ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve adresleri. Tüm kat malikleri eksiksiz yazılmalıdır.
- Vekil bilgileri: Avukatla takip ediliyorsa vekilin adı ve adresi.
- Dava konusu ve değeri: Arsa paylarının düzeltilmesi ve davanın değeri.
- Açıklamalar: İddiaların dayanağı olan olaylar, sıra numarası altında açık ve özet biçimde.
- Deliller: Her vakanın hangi delille ispat edileceği.
- Hukuki sebepler: Kat Mülkiyeti Kanunu m.3, HMK ve ilgili mevzuat.
- Talep sonucu: Mahkemeden ne istendiğinin net ifadesi.
- İmza: Davacının veya vekilinin imzası.
Mahkemenin adı, tarafların kimliği, dava konusu, talep sonucu veya imza gibi unsurlardan biri eksikse hakim, eksikliğin tamamlanması için davacıya bir haftalık kesin süre verir. Süre içinde tamamlanmazsa dava açılmamış sayılır.
Davalı tarafın doğru kurulması
Arsa payı düzeltme kararı binadaki bütün payları etkilediğinden, davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Payı düşük tahsis edildiğini iddia eden davacı, kendisi dışındaki tüm kat maliklerini davalı göstermelidir. Vefat etmiş maliklerin yerine mirasçıları yazılır; mirasçılık belgesi yoksa dilekçede mahkemeden süre ve yetki istenir. Davalılardan biri eksik bırakılırsa mahkeme taraf teşkilinin tamamlanmasını bekler ve dosya aylarca ilerlemez.
Güncel malik listesi için tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden alınan kayıtlar kullanılır. Davanın açıldığı tarihteki malikler esas alınır; dava sırasında satış olursa yeni malik davaya dahil edilir.
Açıklamalar bölümü nasıl yazılır?
Açıklamalar bölümü hikaye anlatımı değil, ispat planıdır. Her paragraf tek bir vakayı anlatmalı ve sonunda hangi delille ispat edileceği belirtilmelidir. Önerilen sıra şöyledir:
- Taşınmazın ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgileri,
- Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarih ve kuruluş şekli (kat karşılığı inşaat, müteahhit satışı gibi),
- Davacının bağımsız bölümünün konumu, alanı, cephesi, katı ve eklentileri,
- Benzer veya daha küçük bölümlere tahsis edilen payların karşılaştırılması,
- Orantısızlığın sonuçları: kentsel dönüşümde düşük pay, ortak gider dağılımında haksızlık gibi.
Karşılaştırmayı tablo halinde dilekçeye eklemek, hakimin ve bilirkişinin uyuşmazlığı hızla kavramasını sağlar. Değer hesabının asıl olarak bilirkişi tarafından yapılacağı unutulmamalı; dilekçede kesin rakam iddia etmek yerine orantısızlığın göstergeleri ortaya konulmalıdır.
Örnek dilekçe iskeleti
Aşağıdaki iskelet, dosyaya uyarlanması gereken genel bir çerçevedir; doğrudan kullanılmadan önce somut olaya göre düzenlenmelidir.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: Ad Soyad (T.C. Kimlik No), adres
VEKİLİ: Av. Ad Soyad, adres
DAVALILAR: 1- Ad Soyad (T.C. Kimlik No), adres; 2- …
DAVA: Arsa paylarının düzeltilmesi
DAVA DEĞERİ: … TL
AÇIKLAMALAR: 1- Müvekkil, İstanbul ili Ataşehir ilçesi … mahallesi … ada … parsel üzerindeki binanın … numaralı bağımsız bölümünün malikidir. 2- Binada kat irtifakı … tarihinde kurulmuş olup arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı tahsis edilmemiştir. 3- Müvekkile ait bağımsız bölüm, … numaralı bölümle aynı alan ve konumda olduğu halde daha düşük arsa payı almıştır. 4- Taraflar arasında yapılan arabuluculuk görüşmesi anlaşmazlıkla sonuçlanmıştır.
HUKUKİ SEBEPLER: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3, 6325 sayılı Kanun m.18/B, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kayıtları, yönetim planı, onaylı mimari proje, kat irtifakı kuruluş belgeleri, arabuluculuk son tutanağı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak düzeltilmesine, tapu kaydının buna göre düzeltilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini saygıyla talep ederiz.
Dilekçeye eklenecek belgeler
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği,
- Güncel tapu kayıtları ve kat irtifakı kuruluşuna ait tapu belgeleri,
- Yönetim planı,
- Onaylı mimari proje ve iskan belgesi (yoksa belediyeden celbi istenir),
- Vekaletname ve harç makbuzları.
Belgelerin tamamı dava tarihinde elde değilse, dilekçede ilgili kurumdan getirtilmesi istenebilir. Ancak elde bulunan belgelerin dilekçeyle birlikte sunulması süreci hızlandırır.
Tedbir ve dava şerhi talebi
Dava sürerken bağımsız bölümlerin el değiştirmesi, yeni maliklerin davaya dahil edilmesini gerektirir ve süreci uzatır. Dilekçede, tapu kayıtlarına davanın varlığını gösteren şerh konulması ihtiyati tedbir olarak talep edilebilir. HMK’nın 389. maddesindeki şartlar varsa mahkeme tedbire karar verir ve kural olarak teminat ister. Şerh, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır ve kararın yeni malike karşı da uygulanabilmesini kolaylaştırır.
Dilekçe verildikten sonra neler olur?
Dilekçe tevzi edildikten sonra mahkeme harç ve gider avansının tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol eder, ardından dilekçeyi davalılara tebliğ eder. HMK’nın 127. maddesine göre davalıların cevap süresi tebliğden itibaren iki haftadır; cevap hazırlamak güçse mahkeme bir defaya mahsus ve bir ayı geçmemek üzere ek süre verebilir. Cevap dilekçelerinden sonra davacı cevaba cevap, davalılar ikinci cevap dilekçesi sunabilir.
Dilekçeler aşaması tamamlanınca ön inceleme duruşması yapılır. Hakim tarafları sulhe teşvik eder, uyuşmazlık noktalarını belirler ve delillerin toplanmasına karar verir. Arsa payı düzeltme davasında o aşamada keşif günü belirlenir, bilirkişi heyetinin uzmanlık alanları tespit edilir ve avans için kesin süre verilir. HMK 141. madde uyarınca dilekçeler aşaması bittikten sonra iddiayı genişletmek veya değiştirmek, karşı tarafın açık rızası ya da ıslah olmadan mümkün değildir; dilekçenin baştan eksiksiz yazılmasının önemi burada ortaya çıkar.
Sık yapılan dilekçe hataları
- Arabuluculuk tutanağı olmadan dava açmak,
- Kat maliklerinden bazılarını davalı göstermemek,
- Değer karşılaştırmasında bugünkü piyasa durumunu esas almak; Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kat irtifakının kurulduğu tarih esas alınır,
- Talep sonucunu belirsiz bırakmak ya da tapu düzeltmesini istememek,
- Bilirkişi ve keşif delillerine dayanmayı unutmak.
Bilirkişi incelemesinin nasıl yürüdüğünü bilirkişi raporu yazımızda, dava giderleri ve ücret konusunu arsa payı düzeltme davası avukatlık ücreti yazımızda bulabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Dilekçeyi kendim yazıp dava açabilir miyim?
Kanun buna izin verir. Ancak taraf teşkili, dava değeri ve talep sonucunun doğru kurulması gerekir; hatalar davayı uzatır veya usulden ret sonucunu doğurabilir.
Dilekçe hangi adliyeye verilir?
Taşınmaz Ataşehir’deyse dilekçe İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki tevzi bürosuna veya UYAP üzerinden elektronik olarak sunulur.
Dava değeri nasıl yazılır?
Değer, düzeltilmesi istenen arsa payı farkının yaklaşık değeri esas alınarak gösterilir. Değer tam bilinemiyorsa makul bir tutar yazılıp bilirkişi raporundan sonra düzeltilebilir; harç farkı tamamlanır.
Dilekçe verildikten sonra süreç ne kadar sürer?
İlk derece aşaması genellikle 1,5–3 yıl sürer. Ayrıntılı takvim için dava süresi yazımıza bakabilirsiniz.
Dilekçenizin hazırlanması
Doğru kurulmuş dilekçe, davanın yıllarca sürecek yolunu belirler. Tapu ve proje belgelerinizle gayrimenkul hukuku alanında çalışan büromuza Ataşehir Küçükbakkalköy’den veya (0532) 776 65 64 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.