Arsa payı düzeltme davası, İstanbul Anadolu Adliyesi gibi yoğun adliyelerde ilk derece aşamasında çoğunlukla 1,5 ila 3 yıl içinde sonuçlanır. Karar istinafa taşınırsa ortalama 1–1,5 yıl, ardından temyize gidilirse yaklaşık 1 yıl daha eklenebilir. Toplamda 3 ila 5 yıla yayılan dosyalar az değildir. Süreyi asıl belirleyen etkenler davalı kat maliki sayısı, tebligatların ne kadar hızlı tamamlandığı ve bilirkişi raporuna yapılan itirazlardır.
Arsa payı düzeltme davası neden uzun sürer?
Davanın yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesidir. Kanun, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı tahsis edilmediği durumlarda her kat malikine ya da kat irtifakı sahibine payların düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı tanır. Düzeltme kararı binadaki bütün payları etkilediğinden dava, payı değişecek tüm kat maliklerine karşı açılır. Kırk daireli sitede kırk ayrı davalı, kırk ayrı tebligat ve çoğu zaman birkaç farklı vekil demektir.
Süreyi uzatan ikinci etken teknik incelemedir. Mahkeme, binanın kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki durumu esas alarak her bağımsız bölümün konumunu, cephesini, katını, brüt alanını, manzarasını ve kullanım amacını değerlendirir. Bunun için taşınmazda keşif yapılır; harita mühendisi, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan heyetten rapor alınır. Rapora itiraz gelirse ek rapor, gerekirse yeni heyet istenir ve her tur birkaç ay sürer.
Üçüncü etken davalı tarafta yaşanan değişikliklerdir. Dava sürerken kat maliklerinden biri dairesini satabilir ya da vefat edebilir. Satışta yeni malik davaya dahil edilir; vefatta mirasçılar belirlenir ve mirasçılık belgesinde adı geçen herkese tebligat yapılır. Tek davalının mirasçılarına ulaşmak bazen tek başına birkaç ay alır.
Aşama aşama tahmini süreler
Aşağıdaki tablo, Ataşehir ve çevresindeki dosyalarda gözlemlenen ortalama aralıkları gösterir. Rakamlar mahkemenin iş yüküne ve dosyanın büyüklüğüne göre değişir; kesin süre vermek mümkün değildir.
| Aşama | Ortalama süre |
|---|---|
| Dava şartı arabuluculuk | Birkaç hafta |
| Dava açılması ve tüm davalılara tebligat | 2–6 ay |
| Dilekçeler aşaması ve ön inceleme duruşması | 3–6 ay |
| Keşif ve bilirkişi raporu | 4–10 ay |
| Rapora itirazlar, ek rapor ve karar | 3–8 ay |
| İstinaf incelemesi | 8–18 ay |
| Temyiz incelemesi (temyiz yolu açıksa) | 6–18 ay |
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi gereğince dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir; süre planlamasına arabuluculuk aşamasını da katmak gerekir. Taraflar toplantıya katılmaz ya da anlaşamazsa son tutanak düzenlenir ve dava yolu açılır.
Kat malikleri arabuluculukta yeni pay oranları üzerinde uzlaşırsa iş mahkemeye taşınmadan çözülebilir. Ancak tapuda arsa paylarının değiştirilmesi için payı etkilenen bütün maliklerin tapu müdürlüğünde birlikte işlem yapması gerekir. Malik sayısı arttıkça oybirliği zorlaşır; büyük sitelerde uzlaşma çoğu zaman kısmi kalır.
Hangi mahkemede görülür, karar nereye taşınır?
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda yetki, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve kesindir. Ataşehir’deki bina için dava İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Kararlara karşı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’ne istinaf, şartları varsa Yargıtay’a temyiz yoluna gidilir; temyize açık olup olmadığı her yıl güncellenen parasal sınıra göre belirlenir.
Taşınmaza ilişkin kararlar, HMK’nın 367. maddesi gereğince kesinleşmeden yerine getirilemez. Mahkeme payları düzeltse bile tapuya tescil ancak kararın kesinleşmesinden sonra yapılır. Dolayısıyla müvekkillerin “dava ne zaman biter” sorusunun gerçek cevabı, ilk derece kararı değil kesinleşme tarihidir.
Davayı hızlandırmak için neler yapılabilir?
Mahkemenin iş yükünü değiştiremeyiz, fakat taraflara bağlı gecikmeleri azaltmak mümkündür. Dosyayı açmadan önce yapılan hazırlık, sonradan kaybedilecek ayları kurtarır:
- Güncel tapu kayıtlarını alıp tüm kat maliklerini, adreslerini ve vefat eden malikleri önceden tespit etmek.
- Vefat eden maliklerin mirasçılarını belirlemek; gerekirse mirasçılık belgesi için ayrı başvuru yapmak.
- Onaylı mimari projeyi, yönetim planını, kat irtifakı kuruluş belgelerini ve eski tapu kayıtlarını dilekçeyle birlikte sunmak.
- Keşif ve bilirkişi avansını mahkemenin verdiği kesin süre içinde yatırmak.
- Bilirkişi raporuna genel değil, somut ve teknik gerekçeli itiraz etmek; gerekirse uzman görüşü sunmak.
Raporun dosyaya etkisi büyük olduğundan, bilirkişi raporunun nasıl hazırlandığını ve nasıl itiraz edildiğini önceden bilmek sürecin uzamasını önler.
Davanın zamanaşımı var mı, gecikmenin zararı olur mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi düzeltme talebi için zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörmez. Ancak yıllarca sessiz kalıp diğer malikleri haklı beklentiye soktuktan sonra açılan davalarda, Medeni Kanun’un 2. maddesindeki dürüstlük kuralı tartışılabilir. Konunun ayrıntısını arsa payı düzeltme davasında zamanaşımı yazımızda ele aldık.
Gecikmenin pratik bedeli de var. Yargıtay, davanın görülebilmesi için ana taşınmazın kat irtifakı ya da kat mülkiyeti statüsünü koruması gerektiğini kabul eder. Bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp kat mülkiyeti sona ererse dava konusuz kalabilir. Dönüşüm gündemdeyse davayı bekletmeden açmak ve 6306 sayılı Kanun’daki süreçle birlikte değerlendirmek gerekir.
Dosyanın büyüklüğü süreyi nasıl etkiler?
Dört daireli apartman ile iki yüz bağımsız bölümlü site arasında süre farkı belirgindir. Küçük binalarda tebligat birkaç haftada tamamlanır, keşif tek günde biter ve bilirkişi raporu daha kısa sürede gelir. Büyük sitelerde ise blok bazında değer farklarının, sosyal tesislerin ve otopark alanlarının hesaba katılması gerekir; heyet raporu aylar alabilir. Davalı sayısı yüksek dosyalarda avukatla temsil edilen kat maliklerinin her biri ayrı itiraz sunabileceğinden itiraz turları da uzar.
Dava sırasında taraflar uzlaşırsa süreç kısalabilir. Sulh, feragat veya kabul ile dosya kapanabilir; ancak kabulün geçerli olması için payı değişecek davalıların açık beyanı gerekir.
Duruşma aralıkları da hesaba katılmalıdır. Sulh hukuk mahkemelerinde iki duruşma arasında üç dört ay geçmesi olağandır ve her ara kararın yerine getirilmesi sonraki celseye kadar beklenir. Tapu müdürlüğünden kayıt celbi, belediyeden onaylı proje istenmesi ya da kadastro müdürlüğünden ölçü krokisi getirtilmesi gibi yazışmalar geç cevaplanırsa duruşma ertelenir. Avukatın müzekkereleri takip etmesi ve kurumlarla doğrudan iletişim kurması, bekleme süresini kısaltan en somut adımdır.
Sık Sorulan Sorular
Arsa payı düzeltme davası en erken ne zaman biter?
Az sayıda davalının bulunduğu, itirazsız ilerleyen dosyalarda ilk derece kararı 1 yıl civarında çıkabilir. Kesinleşme için istinaf süresinin geçmesi veya istinaf incelemesinin tamamlanması beklenir.
Dava sürerken dairemi satabilir miyim?
Satış mümkündür. Mahkeme tapuya dava şerhi konulmasına karar verdiyse alıcı davadan haberdar olur ve kararla bağlı kalır. Satış sonrasında yeni malik davaya dahil edilir; o da birkaç ay ek süre doğurabilir.
Bilirkişi raporuna itiraz süresi ne kadardır?
HMK’ya göre taraflar, raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksik gördükleri hususlar için itiraz edebilir ve ek rapor isteyebilir. Süre kaçırılırsa itiraz hakkı zayıflar.
Kentsel dönüşüm kararı alınmış binada dava açılabilir mi?
Bina henüz yıkılmamış ve kat mülkiyeti devam ediyorsa açılabilir. Riskli yapı süreci ilerliyorsa kentsel dönüşümde arsa payı düzeltme konusunu ayrı olarak değerlendirmek gerekir.
Dosyanız için süre değerlendirmesi
Binanızdaki malik sayısı, kat irtifakı kayıtları ve dönüşüm durumu görülmeden gerçekçi süre tahmini yapmak zordur. Tapu kayıtlarınızla gayrimenkul hukuku alanında çalışan büromuza Ataşehir Küçükbakkalköy’deki ofisimizden veya (0532) 776 65 64 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.