Kentsel dönüşümde arsa payı; yeni binadan kaç metrekare daire alacağınızı, kararlarda oyunuzun ağırlığını ve müteahhitle pazarlıktaki gücünüzü belirler. Arsa payınız dairenizin gerçek değerine göre düşük belirlenmişse, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre sulh hukuk mahkemesinde arsa payı düzeltme davası açabilirsiniz. Davanın bina yıkılmadan önce açılması kritik önemdedir; yıkımla birlikte kat mülkiyeti tapudan terkin edilir ve sonradan açılacak davanın akıbeti belirsizleşir. Dava açmak kural olarak dönüşüm sürecini durdurmaz, ama payınızın doğru hesaplanmasını sağlar.
6306 sayılı Kanun’a göre süreç nasıl işler?
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını düzenler. Süreç ana hatlarıyla şöyle ilerler:
- Riskli yapı tespiti: Malik veya idare başvurusuyla lisanslı kuruluşlar binayı inceler ve rapor düzenler. Tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenir.
- İtiraz: Maliklerin rapora karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı vardır; itirazları teknik heyetler inceler. 2023 değişiklikleriyle tebligat; binaya asma, belediyeye bildirim, e-Devlet ve idarenin internet sitesinde ilan yoluyla yapılır hale geldi.
- Yıkım: İdare maliklere yıkım için süre verir; süresinde yıkılmayan yapılar idarece yıktırılır.
- Tapuda dönüşüm: Yıkımdan sonra kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapu müdürlüğünce resen terkin edilir; taşınmaz arsa niteliğine döner ve eski malikler arsa payları oranında paydaş olur.
- Karar ve sözleşme: Yeni yapının nasıl yapılacağı, müteahhit seçimi ve daire paylaşımı paydaşların toplantısında kararlaştırılır.
Riskli yapı tespitine ve 6306 kapsamındaki diğer idari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açma süresi tebliğden itibaren 30 gündür; genel 60 günlük süre uygulanmaz.
Arsa payı kentsel dönüşümde neden belirleyicidir?
7471 sayılı Kanun’la 2023’te yapılan değişiklik sonrasında 6306 kapsamındaki kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanır. Arsa payı düşük olan malik, toplantıda daha az söz hakkına sahip olur.
Karara katılmayan maliklerin payları, idarece belirlenecek rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Satış bedeli de arsa payına göre hesaplanır. Yani payı haksız biçimde düşük belirlenmiş malik, anlaşamadığında payını daha düşük bedelle kaybetme riskiyle karşılaşır. Müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmelerde de yeni dairelerin dağılımı çoğunlukla arsa payı oranında yapılır. Bir dairenin arsa payındaki küçük bir hata, yeni binada metrekarelerce farka dönüşebilir.
Arsa payı düzeltme davasının şartları
KMK 3. maddeye göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleri oranında belirlenmelidir. Değer, bölümün konumu, büyüklüğü, kat seviyesi, cephesi ve kullanım özellikleri dikkate alınarak hesaplanır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken paylar değerle orantılı belirlenmemişse her kat maliki düzeltme isteyebilir. Sonradan meydana gelen değer artışları ise düzeltme sebebi sayılmaz; karşılaştırma kuruluş tarihindeki duruma göre yapılır.
Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, diğer bütün kat malikleri aleyhine açılır. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Kanunda dava için zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur; fiili sınır yıkımdır. Konuyu arsa payı düzeltme davası zamanaşımı yazımızda ayrıntılı ele aldık.
Bina yıkılırsa dava ne olur?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2025’te verdiği kararda, dava açıldıktan sonra bina yıkılsa bile hukuki yararın devam ettiğini kabul etti. Gerekçeye göre yıkılan binanın arsasında kat malikleri arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olmaya devam eder; dolayısıyla payların doğru belirlenmesi önemini korur. Buna karşılık bina yıkıldıktan sonra ilk kez açılan davalarda Yargıtay’ın önceki kararları, kat mülkiyeti sona erdiği için KMK 3. maddenin uygulanamayacağı yönündedir. Ayrıntılar için bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası yazımıza bakabilirsiniz.
Dönüşüm sürecinde adım adım ne yapmalısınız?
- Payınızı kontrol edin: Tapu kaydındaki arsa payınızı, benzer büyüklük ve konumdaki dairelerin paylarıyla karşılaştırın. Yönetim planı ve onaylı projeyi belediyeden isteyin.
- Riskli yapı tebliğini takip edin: Tebligatın e-Devlet ve ilan yoluyla yapılabildiğini unutmayın; 15 günlük itiraz ve 30 günlük dava sürelerini kaçırmayın. Tapuya elektronik tebligat adresinizi bildirmek yerinde olur.
- Arabuluculuğa başvurun: Arsa payında orantısızlık varsa, dava şartı olan arabuluculuk sürecini yıkım takvimini bekletmeden başlatın.
- Delil tespiti yaptırın: Bina yıkılmadan önce HMK 400 ve devamı maddelerine göre sulh hukuk mahkemesinden keşif yoluyla delil tespiti isteyin. Yıkımdan sonra bilirkişi bağımsız bölümleri yerinde göremez.
- Davayı açın, şerh isteyin: Dava açıldıktan sonra tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasını talep edin.
- Sözleşmeyi dikkatle müzakere edin: Müteahhitle yapılacak kat karşılığı sözleşmede daire dağılımının arsa payına göre mi, değer esasına göre mi yapılacağını açıkça yazdırın. Dava devam ediyorsa sözleşmeye, dava neticesinde paylar değişirse dağılımın da güncelleneceğine ilişkin hüküm koydurun.
Kat karşılığı sözleşmelerde dikkat edilecek diğer hususları kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler yazımızda özetledik.
Dava açmadan çözüm mümkün mü?
Mümkündür ve çoğu zaman en hızlı yoldur. Bütün kat malikleri payların değer esasına aykırı olduğunu kabul ederse, arsa payları tapu müdürlüğünde maliklerin birlikte vereceği beyanla ve resmi senetle düzeltilebilir. Pratikte bütün maliklerin rızasını almak zordur; payı azalacak malik buna genellikle yanaşmaz. İkinci seçenek, payları değiştirmeden müteahhit sözleşmesinde yeni dairelerin değer esasına göre dağıtılmasıdır. Paydaşlar arasında imzalanacak paylaşım protokolü, eski binadaki konum farklarını yeni projeye yansıtabilir. Zorunlu arabuluculuk görüşmeleri de böyle uzlaşmalar için uygun zemindir; arabuluculuk sonunda imzalanan anlaşma belgesi, tarafları bağlar. Anlaşma sağlanamazsa dava yolu açık kalır.
Masraflar ve süre
Dava açılırken harç, tebligat ve bilirkişi giderleri peşin yatırılır; malik sayısı arttıkça tebligat gideri de artar. Tutarlar her yıl güncellenen tarifelere göre belirlenir. Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiği için ilk derece aşaması çoğunlukla bir yılı aşar; istinaf ve temyiz süreleri, kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır. Kentsel dönüşüm takvimi genellikle davadan hızlı ilerlediği için, dava ile dönüşüm sürecini birlikte planlamak gerekir. Karar kesinleştiğinde mahkeme yazısıyla tapu müdürlüğü yeni payları kütüğe işler ve o tarihten sonra alınacak kararlarda düzeltilmiş paylar esas alınır. Dava sürerken alınmış kararlara payların sonradan değişmesinin nasıl yansıyacağı ise dosyaya göre ayrı bir tartışma konusudur.
Sık Sorulan Sorular
Arsa payı düzeltme davası kentsel dönüşümü durdurur mu?
Kural olarak durdurmaz. Amaç payın doğru belirlenmesidir; yıkımı engelleyen bir sonuç doğurmaz.
Müteahhit “arsa payı önemli değil” diyor, doğru mu?
Değil. Karar çoğunluğu, katılmayanların pay satışı ve çoğu sözleşmede daire dağılımı arsa payına göre yapılır.
Arsa payı yüksek olanlar yeni binada daha büyük daire mi alır?
Sözleşme arsa payı oranında dağıtım öngörüyorsa evet. Paydaşlar farklı bir dağılım üzerinde anlaşabilir; ancak bunun için yazılı ve açık sözleşme hükmü gerekir.
Dava sürerken sözleşmeyi imzalarsam davadan feragat etmiş olur muyum?
Sözleşmeyi imzalamak tek başına feragat anlamına gelmez, ancak sözleşme metnindeki ibra ve feragat hükümlerini imzadan önce mutlaka inceletin.
Kentsel dönüşüm öncesi danışmak için
Binanız dönüşüm sürecine girdiyse ve arsa payınızın dairenizin değerini yansıtmadığını düşünüyorsanız, tapu kaydı, yönetim planı ve riskli yapı raporuyla büromuza başvurabilirsiniz. Taşınmaz alanındaki çalışmalarımız Ataşehir gayrimenkul hukuku avukatı sayfasında yer alıyor; randevu için (0532) 776 65 64 numarasını arayabilir ya da Küçükbakkalköy’deki ofisimize uğrayabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.