Arsa payı düzeltme davası için kanunda özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine dayanan dava, bina kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece her kat maliki tarafından açılabilir. Kat mülkiyeti kurulalı 20 yıl olmuş olsa bile süre geçti gerekçesiyle dava reddedilmez. Asıl risk süre değil, binanın yıkılmasıdır: kentsel dönüşüm sonrası kat mülkiyeti terkin edildiğinde davanın akıbeti tartışmalı hale gelir.
Zamanaşımı ile hak düşürücü süre arasındaki fark
Zamanaşımı, alacağın ortadan kalkmadığı ama borçlunun “süre geçti” savunmasıyla ödemekten kaçınabildiği durumu ifade eder; hakim bunu kendiliğinden dikkate almaz, karşı tarafın ileri sürmesi gerekir. Hak düşürücü süre ise hakkın kendisini sona erdirir ve mahkeme bunu kendiliğinden gözetir. Önalım davasındaki 3 ay ve 2 yıllık süreler ya da tenkis davasındaki süreler hak düşürücü sürelere örnektir.
Arsa payının düzeltilmesi talebi, bir alacak hakkı değil, tapudaki pay oranlarının değer esasına uygun hale getirilmesini amaçlayan bir taleptir. Kanun koyucu söz konusu talep için herhangi bir süre öngörmemiştir. Kat maliki sıfatı devam ettiği müddetçe dava hakkı da devam eder. Kural olarak yeni malik de, payı satın aldıktan sonra düzeltme isteyebilir; önceki malikin sessiz kalması onun dava hakkını ortadan kaldırmaz.
Dava hangi koşullarda açılabilir?
KMK 3. maddeye göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleri oranında belirlenmelidir. Değer, bölümün konumu ve büyüklüğü başta olmak üzere tüm nitelikleri dikkate alınarak hesaplanır. Davanın kabulü için şu koşulların bir arada bulunması gerekir:
- Taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalıdır.
- Arsa payları, kuruluş tarihinde bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı belirlenmemiş olmalıdır.
- Davacı kat maliki (veya kat irtifakı sahibi) olmalıdır.
- Diğer tüm kat malikleri davalı olarak gösterilmelidir.
- Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş ve anlaşma sağlanamamış olmalıdır.
Kanun, bağımsız bölümlerin değerinde yapılış tarihinden sonra meydana gelen artışların arsa payının yeniden belirlenmesine sebep olamayacağını açıkça düzenler. Örneğin binanın önüne sonradan metro istasyonu açılması ve zemin kattaki dükkanların değer kazanması düzeltme sebebi değildir. Karşılaştırma her zaman kuruluş tarihindeki duruma göre yapılır. Davanın genel işleyişi için arsa payının düzeltilmesi davası sayfamıza bakabilirsiniz.
Orantısızlık nasıl anlaşılır? Basit örnek
Altı daireli, her katta tek daire bulunan bir apartman düşünelim. Arsa 600 paya bölünmüş ve her daireye eşit olarak 100 pay verilmiş olsun. Oysa zemin kattaki daire bahçe kullanımı ve ticari elverişliliği nedeniyle, en üst kattaki daire ise teras ve manzarası nedeniyle diğerlerinden daha değerli olabilir. Bodrum kattaki daire ise ışık ve nem sorunları nedeniyle belirgin biçimde düşük değerlidir. Bilirkişi değerleri puanlayıp oranladığında bodrum kat için 70, en üst kat için 130 pay çıkıyorsa, eşit dağılım değer esasına aykırıdır ve düzeltme gündeme gelir. Küçük farklar genellikle davayı haklı kılmaz; mahkemeler kayda değer orantısızlık arar.
Kat irtifakı aşamasında dava açılabilir mi?
Bina henüz tamamlanmamış, tapuda kat irtifakı olarak kayıtlı olabilir. Kanun metni “kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken” payların değerle orantılı belirlenmesini aradığı için, Yargıtay uygulamasında kat irtifakı aşamasında da düzeltme istenebileceği kabul edilmektedir. Kat karşılığı inşaat projelerinde müteahhide kalan bağımsız bölümlerin paylarının yüksek, arsa sahiplerine kalanların düşük belirlenmesi sık rastlanan bir durumdur. Söz konusu nitelikteki dosyalarda dava, kat mülkiyetine geçilmesini beklemeden açılabilir; ne kadar erken açılırsa delil toplamak o kadar kolaylaşır.
Süresiz olması, beklemenin güvenli olduğu anlamına gelmez
Dava süreye bağlı olmasa da gecikmenin somut bedelleri vardır:
- Yıkım riski: Riskli yapı tespiti yapılan binalarda yıkımla birlikte kat mülkiyeti terkin edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2025 kararı, yıkımdan önce açılmış davalarda hukuki yararın devam ettiğini kabul etti. Yıkımdan sonra ilk kez açılacak davalar için ise Yargıtay’ın önceki kararları olumsuzdur. Konuyu bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası yazımızda inceledik.
- Delil kaybı: Bilirkişi, kuruluş tarihindeki durumu tespit etmek zorundadır. Yıllar içinde yapılan tadilatlar, birleştirilen veya bölünen daireler, kapatılan balkonlar eski durumun anlaşılmasını zorlaştırır.
- Kentsel dönüşüm kararları: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kararlar arsa payları oranında salt çoğunlukla alınır. Payınız haksız düşükse, dava sonuçlanmadan alınan kararlarda sesiniz de düşük kalır.
- Üçüncü kişilere devir: Diğer malikler paylarını satarsa davaya yeni malikleri dahil etmek gerekir; tapuya şerh konulmamışsa süreç uzar.
- Dürüstlük kuralı itirazı: Davalılar, uzun süre sessiz kalınmasını TMK 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak ileri sürebilir. Uygulamada söz konusu itiraz tek başına davanın reddine genellikle yol açmaz, ancak mahkemenin değerlendirmesini zorlaştırabilir.
Davada uyulması gereken usuli süreler
Davanın kendisi süreye bağlı olmasa da süreç içinde kaçırılmaması gereken süreler vardır. Arabuluculuk aşamasında arabulucu, uyuşmazlığı kural olarak 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre 1 hafta uzatılabilir. Dava açıldıktan sonra cevap dilekçesi için tebliğden itibaren 2 hafta süre vardır. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edildiğinde, itirazlar 2 hafta içinde bildirilmelidir (HMK 281). Karara karşı istinaf ve istinaf kararına karşı temyiz süresi de tebliğden itibaren 2 haftadır. Anılan süreleri kaçıran taraf, haklı olsa bile usul yönünden dezavantajlı duruma düşer.
Görevli mahkeme ve dava süreci
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; Ataşehir’deki binalar için İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemeleri. Mahkeme tapu kayıtlarını, yönetim planını ve onaylı mimari projeyi getirtir, keşif yapar ve değerleme bilirkişisinden rapor alır. Rapor doğrultusunda tüm bağımsız bölümlerin payları yeniden belirlenir ve karar kesinleştiğinde tapuya işlenir. Dava süresine ilişkin beklentileri arsa payı düzeltme davası kaç yıl sürer yazımızda ele aldık.
Dava açılırken harç, tebligat ve bilirkişi giderleri peşin yatırılır; malik sayısı arttıkça tebligat gideri de yükselir. Tutarlar her yıl güncellenen harç ve bilirkişi tarifelerine göre belirlenir. Yargılama giderleri ve vekalet ücreti, davanın sonucuna göre taraflar arasında paylaştırılır; kısmen kabul edilen davalarda gider oransal olarak bölünür.
Dava öncesi hazırlanacak belgeler
- Güncel tapu kaydı ve kat irtifakı/kat mülkiyeti kuruluş tarihini gösteren tapu belgeleri.
- Yönetim planı ve onaylı mimari proje (belediyeden temin edilir).
- Diğer bağımsız bölümlerin malik listesi ve adresleri.
- Varsa riskli yapı tespit raporu ve kentsel dönüşüm yazışmaları.
- Binanın ve dairenizin konumunu gösteren fotoğraflar.
Sık Sorulan Sorular
Kat mülkiyeti 1990’larda kuruldu, dava açabilir miyim?
Evet. Kanunda süre sınırı yoktur. Önemli olan binanın ayakta olması ve kat mülkiyetinin devam etmesidir.
Daireyi düşük arsa payını bilerek satın aldım; yine de dava açabilir miyim?
Kural olarak açabilirsiniz. Karşı taraf dürüstlük kuralına aykırılık iddia edebilir, ancak o itiraz dosyanın özelliklerine göre değerlendirilir.
Arsa payı her değer değişiminde yeniden düzeltilebilir mi?
Hayır. Sonradan oluşan değer artışları düzeltme sebebi değildir; sadece kuruluştaki orantısızlık düzeltilir.
Arabuluculuk süresi davayı geciktirir mi?
Arabuluculuk birkaç haftalık ek süre demektir. Anlaşma sağlanırsa yıllar sürebilecek dava tamamen önlenmiş olur.
Arsa payınızı inceletmek için
Binanızda arsa paylarının dağılımı hakkında şüpheniz varsa, tapu kaydı ve yönetim planıyla büromuza başvurarak dava açmanın yerinde olup olmadığını değerlendirebiliriz. Ataşehir gayrimenkul hukuku avukatı sayfamızda taşınmaz alanındaki çalışmalarımızı görebilir, (0532) 776 65 64 numaralı telefonu arayarak Küçükbakkalköy’deki ofisimizden randevu alabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.