Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılıp açılamayacağı, davanın yıkımdan önce mi sonra mı açıldığına göre farklı değerlendirilir. Dava yıkımdan önce açılmışsa Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2025 tarihli kararına göre hukuki yarar devam eder; çünkü kat malikleri arsa üzerinde arsa payları oranında malik olmayı sürdürür. Yıkımdan sonra ilk kez açılan davalarda ise Yargıtay’ın eğilimi, kat mülkiyeti sona erdiği için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin uygulanamayacağı yönündedir. O yüzden kentsel dönüşüm sürecindeki maliklerin, arsa payında haksızlık görüyorlarsa davayı yıkımdan önce açmaları büyük önem taşır.
Arsa payı düzeltme davasının dayanağı nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleri oranında belirlenmelidir. Değer; bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü, cephesi, kat seviyesi gibi özellikleri dikkate alınarak hesaplanır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken arsa payları değerle orantılı belirlenmemişse, her kat maliki payların düzeltilmesini isteyebilir. Kanun, bağımsız bölümlerin değerinde yapılış tarihinden sonra meydana gelen artışların arsa payının yeniden belirlenmesine sebep olamayacağını da açıkça belirtir. Yani karşılaştırma, kuruluş tarihindeki duruma göre yapılır.
Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır ve diğer bütün kat malikleri davalı gösterilir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Davanın genel işleyişini arsa payının düzeltilmesi davası sayfamızda anlattık.
Bina yıkılınca tapuda ne değişir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı yıkıldığında, Bakanlığın talebiyle tapu müdürlüğü kat irtifakı veya kat mülkiyeti kayıtlarını resen terkin eder. Taşınmaz “arsa” niteliğine döner ve eski kat malikleri, tapudaki arsa payları oranında paylı malik olarak kaydedilir. Bağımsız bölüm ortadan kalktığı için artık “daire” değil, arsa üzerinde pay vardır.
Sorun burada başlar: yeni binanın hangi dairesinin kime verileceği, müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmede kimin ne kadar pay alacağı ve karar alma çoğunluğu söz konusu arsa paylarına göre belirlenir. 7471 sayılı Kanun’la 2023’te yapılan değişiklikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Çoğunluğun kişi sayısına değil arsa payına göre hesaplandığını unutmamak gerekir. Payı haksız biçimde düşük belirlenmiş malik, yeni binada da daha küçük ya da daha az değerli bir daireyle karşılaşabilir.
Dava yıkımdan önce açıldıysa ne olur?
Uygulamada en sık karşılaşılan senaryo budur: malik davayı açar, dava sürerken bina riskli yapı olarak yıkılır. Daha önce bazı mahkemeler “kat mülkiyeti sona erdi, dava konusuz kaldı” gerekçesiyle karar vermeye yer olmadığına hükmediyordu. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2025’te verdiği kararda ise farklı sonuca ulaştı: yıkılan binanın arsasında kat malikleri arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacağından, payların doğru belirlenmesinde hukuki yarar devam eder. Söz konusu yaklaşıma göre mahkeme, yıkımdan önceki duruma göre değer tespiti yapıp payları düzeltmelidir.
Böyle bir davada yıkımdan önce toplanmış deliller belirleyicidir. Bilirkişi bina ayaktayken keşif yapabildiyse rapor sağlıklı olur; aksi halde değerlendirme proje, fotoğraf, tapu ve belediye kayıtları üzerinden yapılmak zorunda kalır.
Dava yıkımdan sonra açılırsa sonuç değişir mi?
Yıkım gerçekleştikten ve kat mülkiyeti terkin edildikten sonra ilk kez açılan davalarda tablo daha olumsuzdur. Yargıtay’ın önceki kararlarında arsa payı düzeltme davalarının, ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabileceği kabul edilmiştir. Deprem nedeniyle yıkılmış binaya ilişkin bir dosyada, bağımsız bölüm kalmadığı için KMK 3. maddenin uygulanamayacağı sonucuna varılmıştır.
Hukuk Genel Kurulu’nun 2025 kararı, davanın yıkımdan önce açıldığı dosyaya ilişkindir. Yıkımdan sonra açılacak davalara aynı yaklaşımın uygulanıp uygulanmayacağı netleşmiş değildir ve öğretide tartışılmaktadır. Anılan belirsizlik, maliklere tek bir güvenli yol bırakır: davayı yıkımdan önce açmak.
Bilirkişi değer tespitini nasıl yapar?
Arsa payı davasının teknik kalbi bilirkişi raporudur. Mahkeme genellikle inşaat mühendisi veya mimar ile gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan heyet atar. Heyet her bağımsız bölümün net alanını, bulunduğu katı, cephesini, manzarasını, güneş alma durumunu, bahçe veya teras kullanımını ve ticari kullanıma elverişliliğini puanlar. Ardından bütün bölümlerin toplam değeri içinde her birinin oranını hesaplayarak doğru arsa payını bulur. Yıkılmış binada söz konusu inceleme onaylı mimari proje, tapu kayıtları, yönetim planı, fotoğraflar ve belediye arşivindeki belgeler üzerinden yapılır. Raporun eksik veya çelişkili olduğunu düşünen taraf, tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz ederek ek rapor ya da yeni heyet isteyebilir.
Yıkım yaklaşırken neler yapılmalı?
- Tapu ve yönetim planını inceleyin. Bağımsız bölümünüzün arsa payını, bina içindeki benzer dairelerin paylarıyla karşılaştırın. Aynı büyüklükte ve benzer konumdaki dairelerin paylarında açık fark varsa şüphe yerindedir.
- Arabulucuya başvurun. Dava şartı olan arabuluculuk süreci genellikle birkaç hafta sürer; yıkım takvimini göz önünde tutarak gecikmeden başlatın.
- Delil tespiti isteyin. HMK 400 ve devamı maddeleri uyarınca sulh hukuk mahkemesinden, bina yıkılmadan önce bağımsız bölümlerin konum, büyüklük ve niteliklerinin keşifle tespit edilmesini talep edebilirsiniz.
- Davayı açın ve tapuya şerh isteyin. Dava açıldıktan sonra ihtiyati tedbir yoluyla tapu kaydına dava şerhi konulmasını istemek, payların üçüncü kişilere devri halinde haklarınızı korur.
- Müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce düşünün. Sözleşmedeki daire dağılımı arsa paylarına göre yapılıyorsa, imza öncesinde itirazınızı yazılı olarak bildirin ya da dağılımın değer esasına göre yapılmasını müzakere edin.
Süre sınırı var mı?
Kanunda arsa payı düzeltme davası için özel zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak süresiz olması, istenildiği zaman açılabileceği anlamına gelmez; fiili sınır yıkımdır. Kat mülkiyeti terkin edildiğinde davanın akıbeti belirsiz hale gelir. Ayrıntılı değerlendirme için arsa payı düzeltme davası zamanaşımı yazımıza bakabilirsiniz.
Masraf ve süre beklentisi
Dava açılırken harç, tebligat ve bilirkişi giderleri peşin yatırılır; kat malikleri sayısı arttıkça tebligat giderleri de artar. Tutarlar her yıl güncellenen harç tarifesine ve bilirkişi ücret tarifesine göre belirlenir. Keşif ve bilirkişi incelemesi nedeniyle ilk derece aşaması çoğunlukla bir yılı aşar; istinaf ve temyizle süre uzar. Kararlara karşı istinaf ve temyiz süresi, kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır.
Sık Sorulan Sorular
Bina yıkıldı, davayı açmadım; hiçbir şey yapamaz mıyım?
KMK 3. maddeye dayalı dava açısından ciddi risk vardır. Bununla birlikte yeni projede daire paylaşımı paydaşlar arasında yapılacak anlaşmayla belirlendiği için müzakere imkanı sürer. Dosyanın somut özelliklerine göre başka hukuki yolların değerlendirilmesi gerekir.
Dava açmak kentsel dönüşümü durdurur mu?
Kural olarak durdurmaz. Arsa payı davası yıkımı engelleyen bir tedbir sonucu doğurmaz; amaç payın doğru belirlenmesidir.
Tüm kat malikleri davalı mı olmalı?
Evet. Düzeltme, diğer maliklerin paylarını da etkileyeceği için bütün kat malikleri davaya dahil edilmelidir. Eksik taraf, davanın usulden reddine yol açabilir.
Hangi tarihin değerleri esas alınır?
Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki durum esas alınır. Sonradan yapılan tadilat veya bölgedeki değer artışı düzeltme sebebi sayılmaz.
Kentsel dönüşüm öncesi değerlendirme
Binanız riskli yapı ilan edildiyse ve arsa payınızın dairenizin değerini yansıtmadığını düşünüyorsanız, tapu ve yönetim planı örneklerinizle büromuza başvurabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarındaki çalışmalarımızı Ataşehir gayrimenkul hukuku avukatı sayfasında bulabilirsiniz. Randevu için (0532) 776 65 64 numaralı telefonu arayabilir, Küçükbakkalköy’deki ofisimize gelebilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.