El atmanın önlenmesi ve kal davası, taşınmazınıza izinsiz yapı yapan veya taşınmazınızı haksız biçimde kullanan kişiye karşı açılan; müdahalenin sona erdirilmesini ve yapının yıkılmasını amaçlayan davadır. Dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683. maddesidir: malik, malını haksız olarak elinde bulunduranlara karşı her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır ve müdahale sürdüğü sürece zamanaşımına uğramaz. Aynı dosyada geçmişe dönük kullanım bedeli (ecrimisil) de talep edilebilir.
Hangi durumlarda el atmanın önlenmesi ve kal davası açılır?
Davanın konusu, malikin tasarruf ve kullanma yetkisine yapılan haksız müdahaledir. Müdahale bazen fiziki bir yapıyla, bazen de sürekli kullanma şeklinde ortaya çıkar. Sık karşılaşılan örnekler şunlardır:
- Komşunun bahçe duvarını, garajını veya binasının bir bölümünü sınırı aşarak sizin parselinize inşa etmesi,
- Hisseli arsada paydaşlardan birinin diğerlerinin rızası olmadan ev, depo veya dükkân yapması,
- Boş arsanıza üçüncü kişinin kulübe, sera, prefabrik yapı kurması ya da arsayı otopark olarak kullanması,
- Ortak alana veya bahçeye kalıcı tesisat, beton döşeme veya kameriye yapılması.
Yapı yoksa ve yalnız kullanım söz konusuysa dava “el atmanın önlenmesi” olarak açılır. Yapı varsa talebe “kal” yani yıkım eklenir. Yapı kaldırılmadan müdahale sona ermeyeceği için ikisi çoğunlukla birlikte istenir.
Davayı kim, kime karşı açabilir?
Davacı, tapuda kayıtlı maliktir. Paylı mülkiyette paydaşlardan biri, Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre diğer paydaşların katılımı aranmaksızın tüm paydaşlar yararına dava açabilir. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış miras taşınmazında) mirasçılardan biri de tereke adına dava açabilir; ancak mahkeme diğer mirasçıların onayını veya tereke temsilcisi atanmasını isteyebilir.
Davalı, taşınmaza fiilen el atan kişidir. Yapıyı yaptıran ile kullanan farklı kişilerse her ikisinin de davaya dahil edilmesi gerekir; aksi hâlde karar kullanana karşı icra edilemeyebilir. Paydaşlar arasındaki davalarda ise davalı paydaşın kendi payını aşan oranda ve diğerlerini dışlayacak biçimde kullanım yapması aranır.
Yıkım yerine bedel ödenmesi mümkün mü?
Her yapı otomatik olarak yıkılmaz. TMK 724. maddesi, başkasının arazisine kendi malzemesiyle yapı yapan kişiye önemli bir savunma imkânı tanır: yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa ve yapı sahibi iyiniyetliyse, uygun bedel ödeyerek yapının bulunduğu kısmın mülkiyetinin kendisine devrini (temliken tescil) isteyebilir. TMK 725. maddesi de sınırı aşan taşkın yapılarda iyiniyetli malik lehine benzer bir düzen öngörür.
İyiniyet, yapı sahibinin arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesi ve bilmesinin de beklenememesi demektir. Sınırın bilerek aşıldığı, ihtara rağmen inşaata devam edildiği veya malikin itirazının açıkça bilindiği durumlarda iyiniyet savunması genellikle kabul görmez. Davalı, temliken tescil talebini karşı dava olarak veya ayrı bir davayla ileri sürer; mahkeme iki talebi birlikte değerlendirir.
Dava süreci nasıl işler?
- Delillerin hazırlanması: Tapu kaydı, kadastro paftası, imar durumu, varsa aplikasyon krokisi ve müdahaleyi gösteren fotoğraflar toplanır.
- Dava dilekçesi: Müdahalenin yeri, niteliği, yapının yıkımı ve varsa ecrimisil talebi açıkça yazılır. Örnek yapı için el atmanın önlenmesi dava dilekçesi yazımıza bakabilirsiniz.
- Ön inceleme ve tahkikat: Mahkeme tarafların delillerini toplar, tanıkları dinler.
- Keşif ve bilirkişi: Kal davalarında keşif neredeyse zorunludur. Harita mühendisi el atılan alanı metrekare olarak krokiye işler; inşaat bilirkişisi yapının değerini ve yıkım maliyetini hesaplar.
- Karar: Mahkeme müdahalenin önlenmesine, yapının yıkımına ve ecrimisile hükmeder veya davayı reddeder.
Kararın kesinleşmesinin ardından yıkım ve teslim, icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir. Uygulamadaki adımlar için el atmanın önlenmesi kararının icrası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Ecrimisil ve ihtiyati tedbir talepleri
Haksız kullanım nedeniyle malik, taşınmazdan yararlanamadığı dönem için kullanım bedeli de isteyebilir. Ecrimisil, el atmanın önlenmesi ve kal talepleriyle aynı dilekçede ileri sürülebilir; bilirkişi, emsal kira değerlerine bakarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için bedel hesaplar. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda ecrimisil istenebilmesi için kural olarak davalı paydaşın diğerlerini kullanımdan men etmiş olması aranır. Ayrıntılar için ecrimisil davası yazımıza göz atabilirsiniz.
İnşaat henüz sürüyorsa beklemek davacının aleyhine işler. Yapı ilerledikçe değeri artar, temliken tescil savunması güçlenir ve yıkım maliyeti yükselir. HMK’daki ihtiyati tedbir hükümlerine dayanarak mahkemeden inşaatın durdurulmasını, taşınmazın devrinin önlenmesini veya tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasını isteyebilirsiniz. Mahkeme, tedbir nedeniyle karşı tarafın uğrayabileceği zarara karşılık genellikle teminat yatırılmasını şart koşar.
Görevli ve yetkili mahkeme, arabuluculuk
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. HMK 12. maddesine göre taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; Ataşehir’deki taşınmazlar için dava İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür. El atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına dayandığından genel olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmaz. Talep doğrudan komşuluk hukukuna (TMK 737) dayandırılıyorsa, 2023 yılında Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi gereği önce arabulucuya başvurulması gerekebilir. Dilekçenin hangi hukuki nedene dayandırıldığı, usul açısından sonucu doğrudan etkiler.
Zamanaşımı ve süre
Haksız el atma devam ettiği müddetçe el atmanın önlenmesi ve kal davası zamanaşımına uğramaz; malik yıllar sonra da dava açabilir. Ecrimisil talebi ise geriye dönük beş yıllık dönemle sınırlıdır. Uzun süre sessiz kalınması bazı somut olaylarda hakkın kötüye kullanılması tartışmasına yol açabilir; o nedenle müdahaleyi öğrenince noter ihtarı çekmek ve delil tespiti yaptırmak doğru olur.
Davanın süresi, keşif ve bilirkişi aşamalarının yoğunluğuna göre değişir. İlk derece yargılaması çoğunlukla bir buçuk ila iki buçuk yıl arasında sonuçlanır; istinaf ve temyiz aşamaları buna eklenir.
Harç ve masraflar
El atmanın önlenmesi ve kal davası, el atılan kısmın değeri üzerinden nispi harca tabidir. Dava açılırken nispi harcın dörtte biri peşin yatırılır; kalan kısım karar ile birlikte alınır. Keşif harcı, bilirkişi ücretleri ve tebligat giderleri için ek olarak gider avansı ödenir. Davayı kazanan taraf, yargılama giderlerini ve tarifeye göre belirlenen vekalet ücretini karşı taraftan talep edebilir.
Sık yapılan hatalar
- Taşınmazı fiilen kullanan kişiyi davaya dahil etmemek ve icra aşamasında tahliyede sorun yaşamak,
- Müdahale edilen alanı belirsiz bırakmak; dilekçede ada, parsel ve yaklaşık metrekare belirtmemek,
- İnşaat sürerken ihtiyati tedbir talep etmemek; yapının tamamlanması temliken tescil savunmasını güçlendirebilir,
- Belediyenin imar mevzuatına göre yaptığı yıkım işlemlerini mahkemedeki kal davasıyla karıştırmak.
Belediyenin ruhsatsız yapılar için İmar Kanunu çerçevesinde verdiği yıkım kararı idari bir işlemdir ve uygulanması belediyenin takdirine bağlıdır. Malikin mülkiyet hakkını koruyan yol ise mahkemedeki kal davasıdır. İki yol birbirinin alternatifi değildir; belediyeye şikâyette bulunmak, dava hakkınızı ortadan kaldırmaz ve davayı açmak için belediye işleminin sonucunu beklemeniz gerekmez.
Sık Sorulan Sorular
Komşum duvarını benim arsama yaptı, ne yapmalıyım?
Önce harita mühendisine aplikasyon yaptırarak taşkınlığı tespit ettirin, ardından noter ihtarıyla yapının kaldırılmasını isteyin. Sonuç alamazsanız el atmanın önlenmesi ve kal davası açabilirsiniz.
Hisseli arsada paydaşın yaptığı ev yıktırılabilir mi?
Paydaşın diğerlerinin rızası olmadan ortak taşınmaza yaptığı yapı için kal istenebilir. Mahkeme somut olayda iyiniyet ve paylar oranındaki kullanımı değerlendirir.
Dava sürerken inşaat durdurulabilir mi?
Evet. Mahkemeden ihtiyati tedbir yoluyla inşaatın durdurulmasını talep edebilirsiniz; mahkeme genellikle teminat ister.
Kal kararı ne zaman uygulanır?
Taşınmaza ilişkin hükümler kesinleşmeden icra edilemez. Kesinleşmeden sonra icra dairesi yıkımı yaptırır.
Taşınmazınıza yapılan müdahalenin hangi yolla sona erdirilebileceği, tapu kaydı ve fiili durum incelenmeden söylenemez. Belgelerinizle birlikte Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza gelebilir ya da (0532) 776 65 64’ten bize ulaşabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarındaki çalışmalarımızı Ataşehir gayrimenkul hukuku sayfamızda bulabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.