Hukuki el atma, idarenin taşınmaza fiziken dokunmadan, uygulama imar planında okul, park, yol, otopark gibi kamu hizmet alanına ayırarak malikin kullanma ve satma imkânını fiilen ortadan kaldırması ve yıllarca kamulaştırma yapmamasıdır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesine göre idare, planın yürürlüğünden itibaren beş yıl içinde taşınmazı kamulaştırmalı ya da kısıtlamayı kaldıracak plan değişikliği yapmalıdır. Süre dolduğu halde hiçbir adım atılmazsa malik bedel talebiyle dava açabilir; ancak yargı yolu 2026 başında yürürlüğe giren Anayasa Mahkemesi iptal kararı nedeniyle yeniden tartışmalı hale gelmiştir.
Fiili el atmadan farkı nedir?
Fiili el atmada idare taşınmaza girer: yol açar, boru döşer, bina yapar. Hukuki el atmada ise arsa olduğu gibi durur, tapu malikin adınadır, vergisi de ödenmeye devam eder. Fark, imar planının taşınmaza yüklediği yasaktadır. Kamu hizmet alanında kalan arsaya konut ya da işyeri yapılamaz, alıcılar da ileride kamulaştırılacak arsaya düşük bedel önerir. Mülkiyet hakkı kâğıt üzerinde sürer ama ekonomik değeri büyük ölçüde kaybolur. Fiili el atmaya ilişkin genel çerçeve için kamulaştırmasız el atma davası yazımıza bakabilirsiniz.
Yasal dayanak nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi, belediyelere imar planlarının yürürlüğe girmesinden sonra beş yıllık imar programı hazırlama ve program süresinde kamu hizmet alanlarını kamulaştırma görevi verir. Uygulamada belediyeler bütçe yetersizliği gerekçesiyle şu yükümlülüğü yerine getirmeyince, Yargıtay ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararları malikin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini kabul etti. Kanun koyucu 2016’da 6745 sayılı Kanun’la Kamulaştırma Kanunu’na ek 1. maddeyi ekledi. Maddenin birinci fıkrası bugün de yürürlüktedir: mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar için beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılır, taşınmaz bütçe imkânları dahilinde kamulaştırılır ya da kısıtlamayı kaldıracak plan değişikliği yapılır.
Yargı yolu nasıl değişti?
Hukuki el atma davaları kısa sürede birkaç kez yön değiştirdi. Okurun kendi dosyasını doğru yere yerleştirebilmesi için kronolojiyi özetleyelim:
- 2016 öncesi: Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, imar planıyla kısıtlanan taşınmazlar için asliye hukuk mahkemesinde bedel davası açılabileceğini kabul ediyordu.
- 2016–2019: Ek 1. madde, dava için ek şartlar ve uzlaşma süreci öngördü. Anayasa Mahkemesi 20 Aralık 2018 tarihli kararıyla (RG 05.04.2019) maddenin birinci fıkrası dışındaki hükümlerini iptal etti.
- 2019–2022: Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarıyla şu davalar idari yargıda, tam yargı davası olarak görülmeye başladı.
- 26 Kasım 2022 sonrası: 7421 sayılı Kanun ek 1. maddeye cümle ekledi: beş yıllık süre içinde gerekli işlemler yapılmazsa malikin bedele ilişkin davası adli yargıda görülür.
- Ocak 2026 sonrası: Anayasa Mahkemesi 16 Ocak 2025 tarihli kararıyla (RG 30.04.2025) 7421 sayılı Kanun’la eklenen cümleyi iptal etti; iptal dokuz ay sonra yürürlüğe girdi. Mahkeme, kamulaştırmasız el atmanın kamulaştırmaya alternatif yol olarak kabul edilemeyeceğini vurguladı ve kanun koyucunun yeni düzenleme yapmasını bekledi.
Uyuşmazlık Mahkemesi Nisan 2026’da, iptal kararından önce açılmış davalarda davanın açıldığı tarihteki mevzuatın uygulanacağını ve adli yargının görevli kaldığını kabul etti. Yeni açılacak davalar için yasal düzenleme henüz netleşmediğinden, dava dilekçesi hazırlanmadan önce güncel mevzuat ve yüksek mahkeme kararları mutlaka kontrol edilmelidir.
Hangi şartlar aranır?
- Taşınmazın uygulama imar planında umumi hizmetlere veya resmi kurumlara ayrılmış olması (ek 1. madde uygulama imar planlarından söz eder; nazım plandaki gösterim tek başına yeterli kabul edilmeyebilir).
- Kısıtlamanın mülkiyet hakkının özüne dokunacak boyutta olması; taşınmazın plan kararı nedeniyle kullanılamaz ve satılamaz hale gelmesi.
- Uygulama imar planının yürürlüğünden itibaren beş yılın dolması.
- Süre içinde kamulaştırma, imar uygulaması veya kısıtlamayı kaldıran plan değişikliği yapılmamış olması.
- Davacının dava tarihinde tapuda malik olması.
Anayasa Mahkemesi’nin 2018 tarihli iptal kararından sonra dava öncesinde idareyle uzlaşma görüşmesi yapma zorunluluğu kalmamıştır. Yine de idareye yazılı başvuru yapmak, kamulaştırma niyeti olup olmadığını öğrenmek ve ileride delil olarak kullanmak açısından faydalıdır.
Davalı kimdir, süreç nasıl işler?
Davalı, plan kararı uyarınca taşınmazı kamulaştırmakla yükümlü idaredir. Park, yol ve otopark alanlarında çoğunlukla ilçe veya büyükşehir belediyesi; okul, sağlık tesisi gibi alanlarda ise ilgili kamu kurumu ya da Hazine söz konusu olabilir. Plan notları ve belediyenin imar müdürlüğünden alınacak yazı, sorumlu idareyi belirlemede yol gösterir. Dava açıldıktan sonra mahkeme idareden plan dosyasını ister, taşınmazın başında keşif yapar ve bilirkişi heyetinden değer raporu alır. Taraflar rapora itiraz eder, gerekirse ek rapor alınır ve karar verilir; karara karşı kanun yolları açıktır.
Bedel nasıl belirlenir?
Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın değerini belirler. Değerleme yapılırken kamu hizmet alanı kısıtlaması yokmuş gibi, çevredeki emsal arsaların imar durumu, konum, yola cephe ve altyapı imkânları dikkate alınır. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki ölçütler kıyasen uygulanır. Bedel ödenince taşınmazın tapusu idare adına tescil edilir. Hukuki el atma davalarında mahkeme ve icra harçları ile vekâlet ücretinin maktu belirlendiğini Adalet Bakanlığı’nın 2024 tarihli yazısı da teyit etmektedir; ayrıntıları harç yazımızda bulabilirsiniz.
Dava dışında başka çözüm var mı?
Malikin önünde yalnız bedel davası yoktur. Belediyeye başvurarak plan değişikliği talep edilebilir; talebin reddi veya altmış gün içinde cevap verilmemesi üzerine idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdari dava süreleri kısa olduğundan bkz. idari işlemin iptali davası süresi. Bazı belediyeler takas, başka parselde imar hakkı verilmesi veya uzlaşma yoluyla kamulaştırma teklif eder. 2024 sonunda İmar Kanunu’na getirilen imar hakkı aktarımı mekanizması da kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarını azaltma amacı taşır; uygulama yönetmeliklerle şekillenmektedir.
Hangi belgeler hazırlanmalı?
- Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi
- İmar durumu belgesi, plan paftası ve plan notları
- Planın onay ve yürürlük tarihini gösteren belediye yazısı
- Belediyeye yapılan başvurular ve verilen cevaplar
- Emsal satış bilgileri ve emlak vergi değeri yazısı
- Mirasçılar için veraset ilamı
Sık yapılan hatalar
En sık hata, beş yıllık süreyi yanlış hesaplamaktır; süre, ilk planın değil kısıtlamayı getiren uygulama planının yürürlüğünden başlar ve plan değişiklikleri hesabı etkileyebilir. İkinci hata, yargı yolunu eski bilgilere göre seçmektir. Üçüncüsü ise taşınmazı düşük bedelle elden çıkarıp dava hakkını kaybetmektir; dava açma hakkı tapu malikine aittir.
Sık Sorulan Sorular
Arsam park alanında kaldı, şimdiden dava açabilir miyim?
Plan yürürlüğe gireli beş yıl dolmadıysa bedel davası için erken olabilir. Şu dönemde plan değişikliği başvurusu ve idari yargı yolu değerlendirilir.
Hukuki el atma davası zamanaşımına uğrar mı?
Malik tapuda kayıtlı olduğu ve kısıtlama devam ettiği sürece bedel talebi zamanaşımına uğramaz. Yargı yolu tartışması ise ayrı bir konudur ve beklemek risk doğurabilir.
Taşınmazı satarsam yeni malik dava açabilir mi?
Yargıtay uygulamasında kısıtlamayı bilerek taşınmazı satın alan kişinin talebi tartışmalıdır. Satış öncesinde hukuki değerlendirme yaptırmak gerekir.
Uzlaşma başvurusu zorunlu mu?
Hayır. 2018’deki iptal kararından beri hukuki el atmada uzlaşma dava şartı değildir; fiili el atmada ise 1956–1983 dönemine ait olaylar için uzlaşma zorunludur.
Taşınmazınız imar planında kamu hizmet alanına ayrıldıysa plan tarihlerini, belediye yazışmalarını ve yargı yolunu dosyanız üzerinden incelememiz mümkündür. Randevu için (0532) 776 65 64 numaralı telefondan bize ulaşabilir, Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuzda görüşebilirsiniz. Kamulaştırma ve imar uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi idare hukuku sayfamızda yer alıyor.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.