Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılacak bedel davası, taşınmaz tapuda malik adına kayıtlı kaldığı sürece zamanaşımına uğramaz. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 38. maddesindeki yirmi yıllık süre, Anayasa Mahkemesi’nin 10 Nisan 2003 tarihli kararıyla (E.2002/112, K.2003/33) iptal edilmiştir. Buna karşılık el atılan alanın geçmiş dönem kullanımı için istenen ecrimisil beş yıllık zamanaşımına tabidir. 1956–1983 arası el atmalarda uzlaşma usulüne bağlı altı ve üç aylık süreler, hukuki el atmada ise beş yıllık bekleme süresi dosyanın türüne göre dikkate alınır.
Neden bedel talebi zamanaşımına uğramaz?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin hukuka aykırı ve süregelen eylemidir. Malik tapuda kayıtlı olduğu sürece mülkiyet hakkı devam eder; mülkiyet hakkından doğan talepler ise kural olarak zamanaşımına uğramaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı da şu yöndedir: el atma ne kadar eski olursa olsun, tapu malikin adına durduğu sürece bedel ve tescil davası açılabilir. Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararıyla, kamulaştırma yapılmadan el konulan taşınmazlar için yirmi yıl sonra dava hakkını sona erdiren sınır ortadan kalkmıştır; Anayasa’nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. ve kamulaştırmayı düzenleyen 46. maddeleri değerlendirmenin temelini oluşturur.
İdare tapulu taşınmaz üzerinde kazandırıcı zamanaşımı da ileri süremez. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesindeki olağanüstü zamanaşımı, tapuda kayıtlı olmayan veya malikinin kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlar için öngörülmüştür. Taşınmaz tapuda adınıza kayıtlıysa idarenin yıllardır yolu kullanıyor olması mülkiyeti ona geçirmez.
Hangi talepler zamanaşımına tabidir?
| Talep | Süre | Not |
|---|---|---|
| El atılan alanın bedeli ve tescil | Zamanaşımı yok | Malik tapuda kayıtlı olmalı |
| Ecrimisil (haksız kullanım bedeli) | Beş yıl | Dava tarihinden geriye beş yıl istenebilir |
| Geçici 6. madde uzlaşma süreci | Altı ay / üç ay | Komisyonun daveti ve uzlaşmazlık sonrası dava |
| Hukuki el atma | Beş yıllık bekleme | Plan yürürlüğünden itibaren |
| İlamın icrası | On yıl | İİK m.39 uyarınca ilamlı takipte |
Ecrimisilde beş yıllık sınır nasıl uygulanır?
Ecrimisil, malikin taşınmazını kullanamadığı dönem için idareden istenen tazminattır. Yargıtay uygulamasında ecrimisil talebi beş yıllık zamanaşımına tabi tutulur ve dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için hükmedilir. Örneğin yol 1995’te açıldıysa ve dava 2026’da açılıyorsa, geçmişe dönük kullanım bedeli 2021’den itibaren hesaplanır; aradaki yıllar için talep zamanaşımına uğramıştır. Zamanaşımını kesen sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 154. maddesinde sayılır: dava açılması, icra takibi ve borçlunun borcu kabul etmesi gibi. İdareye yazılı başvuru tek başına kesme sebebi sayılmayabileceğinden ecrimisil talebi varsa dava geciktirilmemelidir. Ecrimisilin genel esasları için ecrimisil davası yazımıza bakabilirsiniz.
1956–1983 arası el atmalarda hangi süreler var?
Geçici 6. madde kapsamındaki dosyalarda zamanaşımı değil, usul süreleri önemlidir. Uzlaşma usulünü işletmek dava şartıdır. Malikin müracaatından itibaren uzlaşma komisyonu en geç altı ay içinde maliki görüşmeye çağırmalıdır. Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare bedel tespiti davası açabilir. Sürecin ayrıntıları için idareye başvuru zorunluluğu yazımızı inceleyebilirsiniz. Üç aylık süre kaçırılırsa ne olacağı tartışmalı olabileceğinden tutanak alındıktan sonra dava hazırlığı vakit kaybetmeden başlatılmalıdır.
Hukuki el atmada beş yıl zamanaşımı mıdır?
Hayır. Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesindeki beş yıl, idareye tanınan süredir: idare plan yürürlüğe girdikten sonra beş yıl içinde imar programı yapmalı, taşınmazı kamulaştırmalı ya da kısıtlamayı kaldıran plan değişikliği yapmalıdır. Süre dolmadan açılan bedel davası erken açılmış sayılabilir. Süre dolduktan sonra ise kısıtlama devam ettikçe talep zamanaşımına uğramaz. Hukuki el atmada yargı yolu, Anayasa Mahkemesi’nin 16 Ocak 2025 tarihli iptal kararının Ocak 2026 sonunda yürürlüğe girmesiyle yeniden tartışmalı hale geldi; ayrıntılar hukuki el atma yazımızda.
Taşınmaz satılırsa veya malik ölürse ne olur?
Dava hakkı, tapu malikine bağlıdır. Malik ölmüşse mirasçılar veraset ilamıyla payları oranında dava açabilir; bedel talebi zamanaşımına tabi olmadığından murisin ölümünden sonra geçen sürenin önemi yoktur. Taşınmaz satılmışsa yeni malikin dava hakkı Yargıtay uygulamasında tartışmalıdır; el atmayı bilerek düşük bedelle satın alan kişinin talebi farklı değerlendirilebilir. Eski malik ise tapu elinden çıktığı için bedel davası açamaz, ancak satış öncesine ait ecrimisil talebi zamanaşımı süresi içinde kalabilir.
Tapu kadastroyla idare adına yazıldıysa?
Bazı dosyalarda taşınmaz kadastro çalışması sırasında Hazine veya belediye adına tespit edilmiştir. Böyle durumda konu kamulaştırmasız el atma değil, kadastro tespitine itiraz veya tapu iptali davasıdır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi, kesinleşen kadastro tutanaklarına tespitten önceki hukuki sebeplere dayanarak on yıl geçtikten sonra itiraz edilemeyeceğini öngörür. Şu on yıllık süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırıldığında dava hakkı kaybedilir. O nedenle tapu kaydında malik görünmüyorsanız, el atma iddiasından önce kadastro geçmişini incelemek gerekir.
Kararın icrasında süre sınırı var mı?
Bedel kararı alındıktan sonra icra aşamasında da süre gözetilmelidir. Kamulaştırma Kanunu’nun ek 4. maddesi, Kanun uyarınca hükmedilen bedel ve giderlerin, davacının idareye yazılı bildireceği banka hesabına bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılmasını, ödenmezse genel hükümlere göre icra yapılmasını öngörür. İlamlı takiplerde İcra ve İflas Kanunu’nun 39. maddesi uyarınca on yıllık icra zamanaşımı uygulanır.
Beklemenin maliyeti nedir?
Bedel talebi zamanaşımına uğramasa da beklemek her zaman zararsız değildir. Bedel dava tarihindeki değer üzerinden hesaplandığından, yükselen gayrimenkul piyasasında beklemek kâğıt üzerinde avantaj gibi görünebilir. Ancak beklerken ecrimisilin beş yılı aşan kısmı her yıl kaybedilir, faiz ise ancak dava tarihinden itibaren işletilir. Öte yandan bölgedeki emsallerin ve el atma tarihine ilişkin belgelerin zamanla kaybolması ispatı zorlaştırır. Tanıklar yaşlanır, idarelerin arşivleri yer değiştirir, eski hava fotoğraflarının yorumlanması güçleşir. Mirasçı sayısı arttıkça veraset ilamı ve ortak hareket etme zorluğu da büyür. Kısacası zamanaşımı olmaması, dosyayı ertelemek için gerekçe yapılmamalıdır; belgeleri bugünden toplamak ileride açılacak davayı kolaylaştırır.
Sık yapılan hatalar
- “El atma çok eski, artık dava açılamaz” diyerek hakkından vazgeçmek.
- Ecrimisili yıllarca bekletip beş yıllık dönemin dışında kalan kısmı kaybetmek.
- Uzlaşmazlık tutanağından sonra üç aylık süreyi takip etmemek.
- Kadastroyla tapusu idareye geçmiş taşınmazda on yıllık süreyi gözden kaçırmak.
Sık Sorulan Sorular
Yol 40 yıl önce yapıldı, dava açabilir miyim?
Tapu hâlâ sizin veya murisinizin adına kayıtlıysa evet. El atma 1983 öncesine aitse önce idareye başvurup uzlaşma usulünü tamamlamanız gerekir.
Ecrimisili hangi tarihten itibaren isteyebilirim?
Dava tarihinden geriye doğru beş yıl için isteyebilirsiniz; daha eski dönem zamanaşımına uğramıştır.
Dava devam ederken taşınmazın değeri artarsa ne olur?
Yargıtay uygulamasında bedel dava tarihindeki değere göre belirlenir; yargılama sürerken oluşan değer artışı kural olarak hesaba katılmaz. Dava tarihinden itibaren işletilen yasal faiz, aradaki süre için malikin zararını kısmen karşılar. Dolayısıyla dava açılacak zamanın seçimi, ecrimisil kaybı ve piyasa koşulları birlikte değerlendirilerek yapılmalıdır.
İdare zamanaşımı itirazında bulunursa ne olur?
Bedel talebine karşı zamanaşımı itirazı Yargıtay içtihadı uyarınca reddedilir; ecrimisil talebinde ise beş yılı aşan kısım için itiraz kabul edilir.
Taşınmazınıza yıllar önce el atıldıysa hangi taleplerin hâlâ ileri sürülebileceğini tapu ve kadastro geçmişiyle birlikte değerlendirebiliriz. Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuzla (0532) 776 65 64 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Kamulaştırma ve idari süreçler hakkında genel bilgi idare hukuku sayfamızda yer alıyor.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.