Kamulaştırmasız el atma davası, idarenin (belediye, Karayolları, DSİ, İSKİ gibi kurumlar) kamulaştırma prosedürünü işletmeden özel mülkiyetteki taşınmaza yol, park, okul, su deposu veya benzeri tesis yapması üzerine malikin açtığı bedel davasıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme taşınmazın dava tarihindeki değerini bilirkişi aracılığıyla belirler, bedelin ödenmesine ve el atılan kısmın tapusunun idare adına tesciline karar verir. Malik isterse bedel yerine el atmanın önlenmesini de talep edebilir.
Kamulaştırmasız el atma nedir, hangi türleri vardır?
Anayasa’nın 46. maddesi, özel mülkiyetteki taşınmazın kamu yararı için ancak gerçek karşılığı peşin ödenerek kamulaştırılabileceğini öngörür. Kamulaştırmanın usulü 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir: kamu yararı kararı, kıymet takdiri, satın alma görüşmesi, anlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davası. İdare şu adımları atlayıp taşınmaza doğrudan el koyduğunda ortaya çıkan duruma uygulamada “kamulaştırmasız el atma” denir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, söz konusu durumu malikin mülkiyet hakkına yönelik haksız eylem olarak kabul eder.
Uygulamada iki tür el atmadan söz edilir:
- Fiili el atma: İdare taşınmaza fiilen girer; yol açar, kanal döşer, trafo, park ya da okul binası yapar. Taşınmazın tamamı veya bölümü malikin kullanımından çıkar.
- Hukuki el atma: Taşınmaza fiziken dokunulmaz; ancak uygulama imar planında okul, park, yol gibi kamu hizmet alanına ayrılır ve yıllarca kamulaştırılmaz. Malik inşaat yapamaz, taşınmazı makul bedelle de satamaz. Konunun ayrıntıları için hukuki el atma yazımıza bakabilirsiniz.
Dava hangi kanuna dayanır?
Fiili el atmada talebin dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkı ile haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümleridir. Bedel hesabında mahkemeler Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki ölçütleri kıyasen uygular. 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasında gerçekleşen el atmalar için Kanun’un geçici 6. maddesi özel kurallar getirir: dava açmadan önce uzlaşma usulünün işletilmesi dava şartıdır, harç ve vekâlet ücreti maktu belirlenir, mahkemenin hükmettiği bedel taksitle ödenebilir. İmar planından doğan hukuki el atma ise Kanun’un ek 1. maddesinde kendine özgü kurallarla düzenlenmiştir.
Davayı kim, kime karşı açar?
Davacı, dava tarihinde tapuda malik görünen kişidir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında dava açabilir; mirasçılar da veraset ilamına dayanarak payları oranında talepte bulunur. Taşınmaz dava sürerken satılırsa davanın kimin adına devam edeceği tartışmalı hale gelir, o nedenle satış planı varsa önceden hukuki değerlendirme yaptırmak gerekir. Davalı, el atmayı gerçekleştiren veya tesisten yararlanan idaredir: ilçe ya da büyükşehir belediyesi, Karayolları Genel Müdürlüğü, Devlet Su İşleri, İSKİ, okul binalarında çoğunlukla Hazine. Yanlış kuruma karşı açılan dava husumet yokluğundan reddedilebileceğinden, el atan idarenin doğru tespiti ilk iştir.
Hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Talep tapu kaydının iptalini ve idare adına tescili de içerdiğinden Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ataşehir’deki taşınmazlar için davalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde (Kartal) görülür. Hukuki el atmada yargı yolu son yıllarda birkaç kez değiştiğinden, dosyanın tarihine göre güncel durum kontrol edilmelidir; aşağıda kısaca anlattık.
Dava süreci nasıl ilerler?
- Ön hazırlık: Güncel tapu kaydı, kadastro paftası, imar durumu belgesi ve el atmayı gösteren fotoğraflar toplanır. El atmanın tarihi uygulanacak kuralları belirlediğinden kurum yazışmaları ve eski hava fotoğrafları değerlidir.
- Uzlaşma (gerekiyorsa): El atma 1956–1983 arasında gerçekleşmişse önce idareye başvurulup uzlaşma usulü tamamlanır. Ayrıntılar idareye başvuru zorunluluğu yazımızda.
- Dava dilekçesi ve harç: Dilekçe asliye hukuk mahkemesine verilir. Değer baştan bilinemediği için talep belirsiz alacak davası olarak kurulabilir (HMK m.107).
- Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazın başında keşif yapar. Harita, inşaat veya ziraat mühendisleri ile gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan heyet el atılan alanı ölçer ve değeri hesaplar.
- Rapora itiraz ve artırım: Taraflar rapora itiraz eder; değer netleşince talep artırılır veya ıslah edilir.
- Karar ve kanun yolu: Mahkeme bedelin faiziyle ödenmesine ve el atılan kısmın idare adına tesciline hükmeder. Karara karşı istinaf, şartları varsa temyiz yoluna gidilir.
Bedel nasıl hesaplanır?
Yargıtay uygulamasında bedel, taşınmazın dava tarihindeki nitelikleri ve değeri esas alınarak belirlenir. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satışlar, imar durumu, konum ve altyapı imkânları; tarım arazilerinde net gelirin kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde sayılan cins, yüzölçümü, vergi beyanı, resmi emsal satışlar ve yapı maliyeti gibi unsurlar değerlendirmeye yön verir. Taşınmaza kısmen el atılmışsa, geri kalan bölümde oluşan değer kaybı da talep edilebilir. Bedele dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi istenir; el atmadan dava tarihine kadar geçen süre için beş yılı aşmamak üzere ecrimisil de ileri sürülebilir.
Zamanaşımı var mı?
Malik tapuda kayıtlı kaldığı sürece bedel davası zamanaşımına uğramaz. Kanun’un 38. maddesindeki yirmi yıllık süre Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Ecrimisil talepleri ise beş yıllık zamanaşımına tabidir; geriye dönük daha uzun dönem için kullanım bedeli alınamaz.
Hukuki el atmada güncel durum
İmar planıyla kısıtlanan taşınmazlar için 7421 sayılı Kanun, 26 Kasım 2022’den itibaren beş yıllık süre dolduğunda malike adli yargıda bedel davası açma imkânı tanımıştı. Anayasa Mahkemesi 16 Ocak 2025 tarihli kararıyla (RG 30.04.2025) söz konusu cümleyi iptal etti; iptal dokuz ay sonra, Ocak 2026 sonunda yürürlüğe girdi. Uyuşmazlık Mahkemesi Nisan 2026’da verdiği kararda, iptal öncesinde açılmış davalarda adli yargının görevli kaldığını kabul etti. Yeni açılacak davalarda yargı yolu ve şartlar yasal düzenleme beklediğinden, dava açmadan önce güncel mevzuat ve içtihat kontrol edilmelidir.
Gerekli belgeler
- Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi
- Kadastro paftası, aplikasyon krokisi
- İmar durumu belgesi ve plan notları
- El atmayı gösteren fotoğraflar, varsa delil tespiti raporu
- İdareyle yazışmalar, varsa uzlaşma tutanağı
- Mirasçılar için veraset ilamı
- Emlak vergi değeri yazısı ve bölgedeki emsal satış bilgileri
Masraflar nelerden oluşur?
Dava açılırken başvurma harcı, peşin harç, keşif ve bilirkişi ücretleri ile tebligat gideri yatırılır. 1983 sonrası fiili el atmalarda harç talep edilen bedel üzerinden nispi hesaplanır; geçici 6. madde ve hukuki el atma kapsamındaki davalarda ise harçlar ve vekâlet ücreti maktudur. Davayı kazanan tarafın yaptığı giderler ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen vekâlet ücreti karşı tarafa yükletilir.
Sık yapılan hatalar
- El atma tarihini belgelememek: 1956–1983 arası el atmada uzlaşma denenmeden açılan dava usulden reddedilir.
- Yanlış idareyi davalı göstermek.
- Bilirkişi raporu geldikten sonra talebi artırmayı unutmak.
- Taşınmazı dava sürerken elden çıkarmak.
- Rapordaki emsalleri incelemeden kabul etmek.
Sık Sorulan Sorular
Bedel yerine taşınmazı geri isteyebilir miyim?
Malik, bedel yerine el atmanın önlenmesi ve yapının kal’ini de dava edebilir. Ancak tesis kamu hizmetine özgülenmişse (yol, okul, su hattı) uygulamada çoğu malik bedel talebini tercih eder; hangi yolun uygun olduğu taşınmazın durumuna göre değerlendirilir.
Dava ne kadar sürer?
Keşif, bilirkişi raporu ve itirazlar nedeniyle ilk derece aşaması çoğunlukla 1–2 yıl sürer. İstinaf ve temyizle süre uzar; mahkemenin iş yükü belirleyicidir.
Bedel ne zaman tahsil edilir?
Anayasa Mahkemesi’nin 2022 tarihli iptal kararından sonra Yargıtay, kamulaştırmasız el atma nedeniyle verilen tazminat ilamlarının kesinleşmeden icraya konulabileceğini kabul etmektedir. 1956–1983 dönemine ait el atmalarda ise bedel taksitle ödenebilir ve idarenin malları haczedilemez. Konunun ayrıntısı kesinleşmeden icra yazımızda.
Hisseli tapuda tek başıma dava açabilir miyim?
Evet. Her paydaş kendi payına düşen bedel için dava açabilir; diğer paydaşların davaya katılması şart değildir.
Taşınmazınıza kamulaştırma yapılmadan el atıldıysa el atma tarihini, davalı idareyi ve izlenecek yolu belgeler üzerinden birlikte değerlendirebiliriz. Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza uğrayabilir veya (0532) 776 65 64 numaralı telefondan randevu alabilirsiniz. İdari işlemlerden doğan uyuşmazlıklar hakkında genel bilgi için idare hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.