İpoteğin kaldırılması (ipotek fekki) davası, ipotekle güvence altına alınan borç sona erdiği hâlde alacaklı tapudaki ipoteğin terkinine izin vermediğinde, taşınmaz malikinin mahkeme kararıyla ipoteği tapudan sildirmek için açtığı davadır. Borç ödenmişse önce alacaklıdan terkin yazısı istenir; banka, şahıs veya şirket yazı vermiyor, ulaşılamıyor ya da ölmüşse dava yoluna gidilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilerek ipotek kaydı silinir.
İpotek tapudan nasıl kaldırılır?
İpotek, Türk Medeni Kanunu’nun 881 ve devamı maddelerinde düzenlenen ve tapu siciline tescil edilen bir taşınmaz rehnidir. Tescille doğduğu için kural olarak terkinle sona erer; borcun ödenmesi tek başına kaydı silmez. Terkin için iki yol vardır:
- Alacaklının muvafakati: Alacaklı, tapu müdürlüğüne başvurarak veya noterden düzenlenmiş muvafakatname ile ipoteğin kaldırılmasını ister. Bankalar genellikle borç kapandıktan sonra tapu müdürlüğüne elektronik ortamda yazı gönderir.
- Mahkeme kararı: Alacaklı muvafakat vermezse veya veremeyecek durumdaysa, malik ipoteğin kaldırılması davası açar.
Uygulamada davaların önemli kısmı, borç yıllar önce ödendiği hâlde kaydın silinmediği ve alacaklıya ulaşılamadığı durumlardan doğar. Taşınmazı satmak veya kredi kullanmak isteyen malik, eski ipoteğin engel oluşturduğunu tapu işlemleri sırasında fark eder.
Hangi durumlarda dava açmak gerekir?
- Borç ödenmiş, alacaklı terkin etmiyor: Alacaklı kötüniyetle veya ilgisizlik nedeniyle muvafakat vermiyorsa.
- Alacaklı ölmüş: Dava, alacaklının mirasçılarına karşı açılır; mirasçılar veraset ilamı ile belirlenir.
- Alacaklı şirket kapanmış: Ticaret sicilinden terkin edilmiş şirkete karşı doğrudan dava açılamaz. Önce Türk Ticaret Kanunu’ndaki ihya hükümlerine göre şirketin sınırlı amaçla ihyası ve tasfiye memuru atanması gerekebilir.
- Borç doğmamış: Kredi kullanılmadığı hâlde teminat amacıyla ipotek kurulmuşsa ve alacaklı terkine yanaşmıyorsa.
- Borç miktarı tartışmalı: Alacaklı daha fazla borç olduğunu iddia ediyorsa dava, menfi tespit talebiyle birlikte açılır.
İpotekli borç zamanaşımına uğrar mı?
Kanun, tapuya tescil edilmiş taşınmaz rehniyle güvence altına alınan alacakların zamanaşımına uğramayacağını kabul eder. Dolayısıyla ipotek, borç ödenmedikçe sırf yıllar geçtiği için kendiliğinden düşmez ve malik “çok eski ipotek” gerekçesiyle tek başına kaydı sildiremez. Faiz gibi dönemsel edimler ise genel zamanaşımı kurallarına tabidir. Eski tarihli, düşük tutarlı ipoteklerde çoğu zaman yapılması gereken; alacaklıyı veya mirasçılarını bulmak, borcun ödendiğini ispatlamak ya da tutarı mahkeme aracılığıyla depo ederek terkin istemektir.
Alacaklı parayı kabul etmiyorsa ne yapılır?
Borçlu borcunu ödemek istediği hâlde alacaklı ödemeyi kabul etmiyor veya ulaşılamıyorsa, Türk Borçlar Kanunu’ndaki alacaklının temerrüdü hükümleri devreye girer. Borçlu, sulh hukuk mahkemesine başvurarak borç tutarının hâkimin belirleyeceği yere tevdi edilmesine izin verilmesini ister. Usulüne uygun tevdi ile borç sona erer ve ardından ipoteğin kaldırılması davası açılabilir. Yabancı para veya eski para birimiyle kurulmuş ipoteklerde tevdi edilecek tutarın belirlenmesi teknik bir hesap gerektirir; mahkeme gerekirse bilirkişiden görüş alır.
Üst sınır ipoteği ile anapara ipoteği arasındaki fark
TMK 851. maddesi iki tür ipotek düzenler. Anapara ipoteğinde belirli bir borç güvence altına alınır; borç ödenince ipoteğin dayanağı ortadan kalkar. Üst sınır ipoteğinde ise belirli bir azami tutara kadar doğmuş ve doğacak alacaklar teminat altındadır; banka kredi ilişkilerinin çoğu üst sınır ipoteğine dayanır. Üst sınır ipoteğinde tek kredinin kapanması ipoteği sona erdirmez; ilişki devam ettikçe yeni krediler de teminat kapsamında kalır. Malikin bankaya kredi ilişkisini sona erdirdiğini bildirmesi ve hesap kat ihtarı veya ilişik kesme yazısı alması gerekebilir.
Üçüncü kişinin borcu için taşınmazını ipotek ettiren malik (ipotek veren üçüncü kişi), borçlunun yeni kredilerinden sorumlu tutulmak istemiyorsa ipotek sözleşmesinin kapsamını incelemelidir. Sözleşme belirli bir borç için yapılmışsa o borç ödendiğinde terkin istenebilir; genel kredi sözleşmesine bağlı ise ilişkinin sonlandırılması gerekir.
Görevli ve yetkili mahkeme
İpotek taşınmaz üzerinde ayni hak olduğundan HMK 12. maddesi gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ataşehir’deki taşınmazlar için dava İstanbul Anadolu Adliyesi’nde açılır. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. İpotek, tarafların ticari işletmesiyle ilgili kredi ilişkisinden doğuyorsa uyuşmazlık ticari dava sayılabilir ve asliye ticaret mahkemesinde görülür; görev konusu dilekçe aşamasında doğru belirlenmelidir.
Dava süreci ve deliller
- Tapu kaydı ve ipotek resmi senedi tapu müdürlüğünden alınır; ipotek tutarı, alacaklı ve şartlar incelenir.
- Borcun ödendiğini gösteren banka dekontu, makbuz, kredi kapama yazısı veya ibraname toplanır.
- Alacaklıya noter ihtarı çekilerek terkine muvafakat vermesi istenir; ihtar, yargılama giderleri açısından da önemlidir.
- Dava dilekçesi sunulur; gerekirse menfi tespit ve tedbir talepleri eklenir.
- Mahkeme deliller ışığında karar verir; kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve ipotek terkin edilir.
Davalı alacaklı ilk duruşmada davayı kabul ederse ve davanın açılmasına sebep olmamışsa giderlerden sorumlu tutulmayabilir. O yüzden dava öncesi ihtar çekilmesi, alacaklının muvafakat vermediğini belgeleyerek giderlerin ona yükletilmesini kolaylaştırır.
İpotekli taşınmaz satılabilir mi?
İpotek, taşınmazın satışına engel değildir. Taşınmaz ipotekli olarak satılabilir; ancak ipotek yeni malike geçer ve alacaklı borç ödenmezse taşınmazı paraya çevirebilir. Alıcılar ve kredi veren bankalar söz konusu riski kabul etmediği için satış öncesinde ipoteğin kaldırılması beklenir. Uygulamada alıcının ödeyeceği bedelin bir kısmıyla satıcının bankaya olan borcu kapatılır, banka terkin yazısını gönderir ve satış aynı gün tamamlanır. Şahıs alacaklısı bulunan ipoteklerde ise terkin muvafakatinin satış randevusundan önce noterden alınması güvenli bir yoldur. Tapu işlemleri sırasında karşılaşılan diğer adımlar için tapuda hisse satışı süreci yazımıza bakabilirsiniz.
Harç ve masraflar
İpoteğin kaldırılması davası, ipotek miktarı veya güvence altına alınan alacak tutarı esas alınarak nispi harca tabi tutulur. Eski ve düşük tutarlı ipoteklerde harç sembolik düzeyde kalabilir; bilirkişi incelemesi gerekmiyorsa masraflar sınırlı olur. Tevdi işlemi için sulh hukuk mahkemesinde ayrı bir başvuru ve masraf söz konusudur.
Davayı kazanan malik, yaptığı yargılama giderlerini ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen vekalet ücretini karşı taraftan talep edebilir. Alacaklının mirasçılara karşı açılan davalarda tebligat masrafları, mirasçı sayısına göre artar. Yurt dışında yaşayan mirasçılara tebligat gerekiyorsa süreç aylarca uzayabilir; dava açılmadan önce mirasçıların adreslerinin araştırılması zaman kazandırır.
İpotekli taşınmaz için icra takibi başlamışsa
Alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmışsa malik, ödeme emrine karşı İcra ve İflas Kanunu’ndaki süreler içinde icra mahkemesine itiraz edebilir. Borcun bulunmadığı iddiası genel mahkemede menfi tespit davasıyla da ileri sürülebilir. Takip ve itiraz süreleri kısa olduğundan icra yoluna ilişkin ayrıntılar için icra takibine itiraz süresi ve menfi tespit davası yazılarımızı okumanızı öneririz.
Sık Sorulan Sorular
Kredi borcum bitti, ipotek kendiliğinden kalkar mı?
Hayır. Bankanın tapu müdürlüğüne terkin yazısı göndermesi veya sizin bankadan alacağınız yazıyla tapuya başvurmanız gerekir.
Alacaklı ölmüşse ipotek nasıl kaldırılır?
Mirasçılar terkine muvafakat verebilir. Vermezlerse veya ulaşılamazsa dava mirasçılara karşı açılır.
Çok eski tarihli ipotek zamanaşımıyla düşer mi?
Tapuya tescilli taşınmaz rehniyle güvence altına alınan alacak zamanaşımına uğramaz. Borcun ödendiği ispatlanmalı veya tutar tevdi edilmelidir.
Dava ne kadar sürer?
Alacaklı itiraz etmezse birkaç duruşmada sonuçlanabilir; tebligat ve mirasçı tespiti gerekiyorsa süre uzar.
Tapunuzdaki ipotek nedeniyle satış veya kredi işlemi yapamıyorsanız ipotek senedi ve ödeme belgeleriyle birlikte durumu değerlendirebiliriz. Gayrimenkul hukuku konusundaki çalışmalarımız için Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza uğrayabilir veya (0532) 776 65 64’ü arayabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.