Ataşehir’de kira uyuşmazlığı yaşayan kiracı ve ev sahipleri, kira tespit, tahliye, kira alacağı ve depozito iadesi gibi konularda önce zorunlu arabuluculuk sürecinden geçer, anlaşma olmazsa İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerine başvurur. Kira alacağına dayalı takipler İstanbul Anadolu İcra Dairelerinde yürür. Kira avukatı; sözleşmenin hazırlanmasından ihtarnameye, arabuluculuk görüşmesinden dava ve icra aşamasına kadar süreci yürütür, hak düşürücü sürelerin kaçmamasını sağlar. Aşağıda Ataşehir’deki kira uyuşmazlıklarının nasıl ilerlediğini ve bir avukatın hangi aşamada ne yaptığını anlatıyoruz.
Ataşehir’deki kira davalarına hangi mahkeme bakar?
Kira ilişkisinden doğan bütün davalara, dava değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesi bakar (6100 sayılı HMK m.4). Ataşehir ilçesindeki taşınmazlar için davalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür. Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmenin ifa yeri olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Kiracı ve ev sahibi farklı ilçelerde oturuyorsa, davanın hangi adliyede açılacağı baştan doğru belirlenmelidir.
Kira bedeline dayalı tahliye talepli takipler ve tahliye taahhüdüne dayalı takipler icra dairesinde başlar; itiraz hâlinde icra mahkemesi devreye girer. Arabuluculuk büroları da adliye bünyesinde ya da arabulucunun kendi ofisinde çalışır.
Kira avukatı hangi konularda destek verir?
- Kira sözleşmesinin hazırlanması: Kira bedeli, artış maddesi, depozito, yan giderler, kullanım amacı, alt kiralama ve teslim tutanağı gibi hükümlerin TBK’ya uygun yazılması.
- İhtarname: Temerrüt ihtarı (TBK m.315), özen borcuna aykırılık ihtarı (TBK m.316), on yıllık uzama süresi sonunda fesih bildirimi ve yeni malikin gereksinim bildirimi.
- Kira tespit davası: Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde emsal kiraya göre yeni bedelin belirlenmesi; dava için 30 günlük sürenin takibi.
- Tahliye davası: Gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama sebeplerine dayalı davalar.
- Kira alacağı ve icra takibi: Örnek 7 veya Örnek 13 ile takip, itirazın kaldırılması, haciz işlemleri.
- Kiracı tarafında savunma: Haksız artış taleplerine itiraz, gerçek olmayan gereksinim iddialarına karşı savunma, depozitonun geri alınması.
Kira uyuşmazlığı adım adım nasıl yürür?
- Belgelerin incelenmesi: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, yazışmalar, tapu kaydı ve varsa önceki ihtarlar değerlendirilir. Talebin hangi kanuni sebebe dayanacağı belirlenir.
- İhtar ve bildirim: Gerekiyorsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. Aile konutu söz konusuysa ihtar kiracının eşine de ayrı olarak tebliğ edilir (TBK m.349).
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Süreç genellikle üç hafta içinde tamamlanır. Anlaşma sağlanırsa belge ilam niteliği kazanır.
- Dava veya icra: Anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Kira borcunda ise doğrudan icra yoluna gidilebilir.
- Karar ve infaz: Mahkeme kararı veya icra mahkemesinin tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla uygulanır.
Tahliye sebeplerine göre süreler için tahliye davası ne kadar sürer, ödenmeyen kira için kira alacağı icra takibi yazılarımız ayrıntılı bilgi sunar.
Ataşehir’e özgü kira sorunları
Ataşehir, yüksek katlı siteler, rezidanslar ve ofis binalarının yoğun olduğu bir ilçe. Uyuşmazlıkların önemli kısmı söz konusu yapı tipinden kaynaklanır. Site aidatlarının kira bedeline dahil olup olmadığı, ortak alan kullanımı ve site yönetim planındaki kısıtlamalar sıkça tartışılır. Aidat ile kira bedelinin sözleşmede ayrı yazılmaması, artış hesabında karışıklığa yol açar.
Küçükbakkalköy, İçerenköy ve Kayışdağı gibi mahallelerde kentsel dönüşüm kapsamındaki eski yapılarda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı tespiti yapılan binalardaki kiracıların tahliyesi ayrı kurallara tabidir. Riskli yapı kararı, kira ilişkisinin sona ermesi bakımından TBK’daki genel tahliye kurallarından farklı sonuçlar doğurur; kiracının hakları ve olası kira yardımı, dönüşüm sürecinin aşamasına göre değerlendirilir. Ofis ve dükkân kiralarında ise işyeri gereksinimi, devir ve tadilat bedeli uyuşmazlıkları öne çıkar; ayrıntılar işyeri kira tahliyesi süreci yazımızda.
Depozito iadesi uyuşmazlıkları
Kira bittiğinde en sık yaşanan sorunlardan biri depozitonun iadesidir. TBK m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Kira sona erdikten sonra üç ay içinde kiraya veren kiracıya karşı dava açıldığını veya icra takibi başlatıldığını bankaya bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Uygulamada depozito çoğu zaman elden alındığı için kiracı, iade talebini arabuluculuk ve dava yoluyla ileri sürer. Taşınmazın giriş ve çıkıştaki durumunu gösteren fotoğraflı teslim tutanakları, hasar iddiasının ispatında belirleyicidir.
Dava açmadan önce kontrol edilmesi gerekenler
Kira uyuşmazlıklarında dosyaların büyük bölümü esastan değil, usulden kaybedilir. Dava açmadan önce şu noktalar kontrol edilmelidir:
- Hak düşürücü süre: gereksinim ve iki haklı ihtar davalarında bir aylık sürenin başlangıç tarihi doğru hesaplandı mı?
- İhtarın şekli: ihtar yazılı yapıldı mı, kiracıya ve gerekiyorsa eşine usulüne uygun tebliğ edildi mi?
- Tahliye taahhüdü: taahhüt kiralananın tesliminden sonra mı verildi, tarih boş mu bırakıldı?
- Kira artışı: talep edilen bedel on iki aylık ortalama TÜFE sınırını aşıyor mu?
- Arabuluculuk: dava şartı olan arabuluculuk aşaması tamamlandı mı ve son tutanak dosyaya eklendi mi?
Kira artışının doğru hesaplanması için kira artış oranı nasıl hesaplanır yazımız yol gösterir.
Avukatlık ücreti nasıl belirlenir?
Avukatlık ücreti, avukat ile müvekkil arasında yapılan yazılı ücret sözleşmesiyle belirlenir ve Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) altında olamaz. 2025–2026 tarifesine göre sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalar için maktu asgari ücret 30.000 TL’dir; kira tespit ve tahliye davalarında tarifedeki nispi hesaplama kuralları da uygulanabilir. Davayı kazanan taraf lehine mahkemece hükmedilen karşı taraf vekalet ücreti, tarifeye göre belirlenir ve kanun gereği avukata aittir. Yeni tarifenin Kasım 2026’da yayımlanması beklendiğinden güncel tutarlar dosya açılırken kontrol edilmelidir.
Yargılama giderleri (harç, tebligat, bilirkişi ve keşif ücreti) avukatlık ücretinden ayrıdır ve dava sonunda haklı çıkan tarafın lehine karşı tarafa yükletilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira davası için avukat tutmak zorunlu mu?
Hayır. Taraflar kendi davalarını açabilir ve takip edebilir. Ancak hak düşürücü süreler, ihtarın şekli ve arabuluculuk gibi usul kuralları, avukatsız yürütülen dosyalarda sık hata yapılan noktalardır.
Ataşehir’deki kira davası hangi adliyede görülür?
Ataşehir’deki taşınmazlara ilişkin kira davaları Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde, sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Arabuluculukta avukatla katılmak gerekir mi?
Zorunlu değildir. Taraflar arabuluculuk görüşmesine kendileri katılabilir; avukatla katılmak, anlaşma metninin hukuki sonuçlarının doğru değerlendirilmesine yardımcı olur.
Kiracı da kira avukatına başvurabilir mi?
Evet. Kira hukuku kiracıyı koruyan kurallar içerir; haksız artış, gerçek olmayan gereksinim iddiası veya iade edilmeyen depozito gibi durumlarda kiracı da hukuki destek alabilir.
Kira sözleşmenizle ilgili bir sorun yaşıyorsanız, belgelerinizi inceleyerek hangi yolun izlenebileceğini birlikte değerlendirebiliriz. Büromuz Ataşehir Küçükbakkalköy, Gül Ağacı Sokak’ta bulunuyor; randevu için (0532) 776 65 64 numarasını arayabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.