Arsa payı düzeltme davasında avukatlık ücreti, avukat ile müvekkil arasında yazılı ücret sözleşmesiyle serbestçe belirlenir; ancak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) altında kalamaz. Dava sulh hukuk mahkemesinde görüldüğünden 2025–2026 tarifesine göre maktu asgari ücret 30.000 TL’dir. Davanın değeri üzerinden nispi hesap yapılırsa ücret daha yüksek çıkabilir. Davayı kaybeden taraf ise mahkemenin tarifeye göre takdir ettiği karşı vekalet ücretini öder.
Avukatlık ücreti hangi kurallara göre belirlenir?
Ücretin çerçevesini 1136 sayılı Avukatlık Kanunu çizer. Kanunun 163. maddesine göre avukatlık ücreti, avukatın hukuki yardımının karşılığıdır ve taraflar onu serbestçe kararlaştırır; ancak sözleşme yazılı yapılmadıkça ispat bakımından sorun doğar. Kanunun 164. maddesi, kararlaştırılacak ücretin dava değerinin yüzde yirmi beşini aşamayacağını ve tarifede belirlenen asgari tutarın altında olamayacağını düzenler. Dolayısıyla avukatlık ücreti üç sınır arasında oluşur: tarifenin asgarisi, yüzde yirmi beşlik üst sınır ve tarafların iradesi.
Tarife, her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanır ve Resmî Gazete’de yayımlanır. 4 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 2025–2026 tarifesi, Ekim 2026 itibarıyla yürürlüktedir. Yeni tarifenin Kasım 2026’da yayımlanması beklendiğinden, güncel rakamlar için her zaman son tarifeye bakmak gerekir. Ücret sözleşmesinin içeriği hakkında avukat ücret sözleşmesi yazımızda ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz.
Maktu ücret mi, nispi ücret mi uygulanır?
AAÜT’de iki tür ücret vardır. Maktu ücret, davanın görüldüğü mahkemeye göre sabit tutardır; sulh hukuk mahkemesi için 2025–2026 tarifesinde 30.000 TL olarak belirlenmiştir. Nispi ücret ise davanın parayla ölçülebilen değeri üzerinden, tarifenin üçüncü kısmındaki kademeli ve dilim yükseldikçe azalan oranlarla hesaplanır. Nispi hesapla bulunan ücret, o mahkeme için öngörülen maktu ücretin altında kalamaz.
Arsa payı düzeltme davasında hangi yöntemin uygulanacağı uygulamada tartışmalıdır. Dava, payı artacak malik bakımından parayla ölçülebilen bir sonuç doğurur ve düzeltilecek arsa payı farkının değeri, davanın değeri olarak kabul edilebilir. Yargıtay kararlarında dosyanın özelliğine göre farklı değerlendirmeler görülmüştür. Davayı açmadan önce dava değerinin nasıl gösterileceği, harç ve karşı vekalet ücreti riskini doğrudan etkiler; şu noktanın dilekçe aşamasında netleştirilmesi gerekir.
Karşı vekalet ücreti nedir, kim öder?
Müvekkilin kendi avukatına ödediği sözleşme ücreti ile mahkemenin karar verdiği vekalet ücreti farklı kavramlardır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 323. maddesine göre vekille takip edilen davalarda kanuna göre belirlenecek vekalet ücreti yargılama giderlerine dahildir. Davayı kaybeden taraf, kazanan tarafın avukatı için tarifeye göre hesaplanan vekalet ücretini öder. Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesinin son fıkrası uyarınca karşı taraftan alınan vekalet ücreti avukata aittir.
Arsa payı düzeltme davalarında davalı sayısı fazla olduğundan karşı vekalet ücreti riskini iyi hesaplamak gerekir. Dava kısmen kabul edilirse mahkeme, kabul ve red oranına göre taraflar lehine ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedebilir. Avukatla temsil edilen her davalı için ayrı vekalet ücreti söz konusu olabileceğinden, davanın reddi halinde davacının ödeyeceği toplam tutar beklenenden yüksek çıkabilir.
Avukatlık ücreti dışında hangi masraflar çıkar?
Dava giderleri avukatlık ücretinden ayrıdır ve dava açan tarafından önce avans olarak yatırılır. Başlıca kalemler şunlardır:
- Arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır. Anlaşma olmazsa ilk iki saatlik arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve sonra yargılama giderine dahil edilir.
- Harçlar: Başvurma harcı ile dava değerine göre belirlenen peşin harç. Harç tutarları her yıl Harçlar Kanunu tarifesiyle güncellenir.
- Tebligat giderleri: Her davalıya ayrı tebligat çıkarıldığı için malik sayısıyla doğru orantılı artar.
- Keşif ve bilirkişi ücretleri: Arsa payı düzeltme davasında en büyük gider kalemidir. Heyet halinde rapor alınırsa her bilirkişi için ayrı ücret yatırılır.
- Tapu ve belge giderleri: Tapu kayıtları, onaylı mimari proje ve yönetim planı örnekleri.
Davayı kazanan taraf, yatırdığı yargılama giderlerini karar uyarınca karşı taraftan geri ister. Raporun önemini ve masraf etkisini arsa payı düzeltme davasında bilirkişi raporu başlıklı yazımızda anlattık.
Ücret sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Arsa payı düzeltme davası uzun sürdüğü için ücret sözleşmesinin kapsamı açık yazılmalıdır. Sözleşme yalnız ilk derece aşamasını mı, istinaf ve temyizi de mi kapsıyor; arabuluculuk aşaması ve kararın tapuya tescili için yapılacak işlemler dahil mi, bunlar baştan belirlenmelidir. Masrafların kim tarafından ve nasıl karşılanacağı, avansların ne zaman isteneceği de sözleşmede yer almalıdır.
Avukatlık Kanunu, belirli şartlarla dava sonunda elde edilecek değerin yüzdesi üzerinden ücret kararlaştırılmasına izin verir; fakat yüzde yirmi beşlik üst sınır geçilemez. Ücretin bir kısmının peşin, kalanının aşamalara bağlı ödenmesi yaygın bir uygulamadır. Ücret hesaplamasının mantığını avukat vekalet ücreti hesaplama yazımızda örneklerle bulabilirsiniz.
Dava sürerken avukat değişirse ücret ne olur?
Arsa payı düzeltme davaları yıllar sürebildiği için temsil ilişkisinin yarıda kalması mümkündür. Avukatlık Kanunu’nun 174. maddesi, müvekkilin avukatı haklı bir sebep olmadan azletmesi halinde sözleşmedeki ücretin tamamının ödenmesi gerektiğini düzenler. Avukat haklı bir sebep olmadan görevden çekilirse ise ücret isteyemez ve peşin aldığı ücreti iade etmekle yükümlüdür. Haklı sebebin varlığı tartışmalıysa uyuşmazlık genel mahkemelerde çözülür.
Uygulamada sorunların büyük kısmı, sözleşmede aşamaların ve ödeme takviminin belirsiz bırakılmasından doğar. Örneğin ilk derece kararı çıktıktan sonra müvekkil istinaf aşaması için yeni bir avukatla çalışmak isterse, önceki sözleşmenin istinafı kapsayıp kapsamadığı ücret hesabını belirler. Avukatın karşı taraftan tahsil edilecek vekalet ücreti üzerindeki hakkı da sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Karar kesinleştiğinde tapuya tescil işlemlerini kimin takip edeceği de yazılı olmalıdır. Vekaletnamenin kapsamı ve süresi bakımından genel ya da özel vekaletname seçimi de ileride doğacak tereddütleri azaltır.
Avukatsız dava açmak masrafı azaltır mı?
Kanun, arsa payı düzeltme davasının avukatsız açılmasını yasaklamaz. Ancak dava tüm kat maliklerine karşı açıldığından taraf teşkilinin eksiksiz kurulması, keşif ve bilirkişi raporunun teknik olarak takip edilmesi ve itirazların süresinde yapılması gerekir. Eksik taraf teşkili veya süresinde yapılmayan itiraz, davanın uzamasına ya da kaybedilmesine neden olabilir. Kaybedilen davada avukatla temsil edilen her davalı için karşı vekalet ücreti ödenmesi ihtimali de hesaba katılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Avukatlık ücreti tarifenin altında kararlaştırılabilir mi?
Hayır. Avukatlık Kanunu ve tarife hükümleri gereği asgari tutarın altında ücret kararlaştırılamaz. Tarifenin altında kalan sözleşme hükmü geçersiz sayılır ve tarife esas alınır.
Davayı kazanırsam avukatlık ücretimi geri alabilir miyim?
Kendi avukatınıza ödediğiniz sözleşme ücreti karşı taraftan istenemez. Mahkemenin hükmettiği karşı vekalet ücreti ise kural olarak avukata aittir; ücret sözleşmesinde aksi kararlaştırılabilir.
Birden fazla kat maliki aynı avukatla dava açabilir mi?
Evet. Payları düşük tahsis edilmiş malikler aynı avukata vekalet vererek birlikte dava açabilir. Giderler malikler arasında paylaştırılır.
Yeni tarife açılmış davayı etkiler mi?
Karşı vekalet ücreti, kural olarak hükmün verildiği tarihte yürürlükte olan tarifeye göre belirlenir. Dava uzun sürerse karar tarihindeki tarife uygulanır.
Masraf ve ücret planlaması
Binanızdaki malik sayısı ve dava değeri bilinmeden toplam maliyeti sağlıklı öngörmek mümkün değildir. Tapu kayıtlarınızla gayrimenkul hukuku alanında çalışan büromuza Ataşehir Küçükbakkalköy’deki ofisimizden veya (0532) 776 65 64 numaralı telefondan ulaşarak dosyanızı değerlendirebilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.