Ecrimisil davası, taşınmazınızı izniniz olmadan kullanan kişiden, kullandığı süre için tazminat (haksız işgal bedeli) istediğiniz davadır. Ecrimisil, taşınmaz kiraya verilseydi elde edilecek kira geliri esas alınarak hesaplanır ve dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için istenebilir. Davanın kazanılması için davalının taşınmazı kötüniyetle, yani hakkı olmadığını bilerek ya da bilmesi gerekirken kullanması aranır. Dava, el atmanın önlenmesi talebiyle birlikte veya ondan bağımsız olarak açılabilir.
Ecrimisilin yasal dayanağı nedir?
Türk Medeni Kanunu’nda “ecrimisil” sözcüğü geçmez; kurum, zilyetliğe ilişkin hükümler ile Yargıtay içtihatları üzerinde şekillenmiştir. TMK 995. maddesi, kötüniyetli zilyedin hak sahibine geri verme yükümlülüğü yanında, haksız zilyetlik nedeniyle verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmekle yükümlü olduğunu düzenler. İyiniyetli zilyet ise TMK 993 uyarınca kural olarak tazminat ödemez. Yargıtay, ecrimisili haksız işgal tazminatı olarak nitelendirir ve malikin gerçek zararını ispatlamasını aramaz; kira kaybı karine olarak kabul edilir.
Kamuya ait taşınmazlarda ise durum farklıdır. Hazine, belediye ve diğer kamu idarelerinin taşınmazlarını işgal edenlere, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesine göre idari yolla ecrimisil tahakkuk ettirilir. Söz konusu idari ecrimisile karşı yol, idare mahkemesinde değil, kural olarak adli yargıda menfi tespit veya istirdat davasıdır; somut işlemin niteliğine göre dikkatli değerlendirme gerekir.
Ecrimisil davası açmanın şartları
- Davacının hak sahibi olması: Tapu maliki, paydaş, intifa hakkı sahibi gibi taşınmazdan yararlanma hakkı bulunan kişiler dava açabilir.
- Haksız kullanım: Davalının taşınmazı kira, ariyet veya başka bir hukuki ilişkiye dayanmadan kullanması gerekir. Kira sözleşmesi devam ederken ecrimisil değil kira bedeli istenir.
- Kötüniyet: Davalının kullanma hakkı olmadığını bilmesi veya bilmesi gerekmesi aranır. Dava açılması veya ihtarname tebliği, kötüniyetin başlangıcı için önemli delildir.
- Fiili kullanım süresi: Kullanımın başladığı ve devam ettiği dönem tanık, fotoğraf, abonelik kayıtları gibi delillerle ispatlanır.
Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilir mi?
Hisseli taşınmazlarda paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanıyorsa diğer paydaşlar ecrimisil isteyebilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kural olarak davalı paydaşa önceden “intifadan men” bildirimi yapılmış olmalıdır; yani diğer paydaşlar kullanmak istediklerini ve engellendiklerini ortaya koymalıdır. Men koşulu, ihtarname, dava dilekçesi veya el atmanın önlenmesi davası açılmasıyla gerçekleşebilir.
İçtihatta intifadan men şartının aranmadığı istisnalar da vardır. Davalı paydaş taşınmazı üçüncü kişiye kiraya vererek gelir elde ediyorsa, taşınmazın niteliğini değiştirmişse (örneğin tarlaya yapı yapmışsa) ya da taşınmaz doğası gereği ancak tek kişinin kullanımına elverişliyse men koşulu aranmayabilir. Miras kalan evde mirasçılardan birinin oturması uygulamada en sık karşılaşılan örnektir ve çoğunlukla ortaklığın giderilmesi davası ile birlikte gündeme gelir.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Mahkeme, mahallinde keşif yaparak bilirkişiden rapor alır. Bilirkişi, taşınmazın konumu, büyüklüğü, niteliği ve çevredeki emsal kira bedellerini inceler. Uygulamada ilk dönem için serbest piyasa koşullarına göre kira değeri belirlenir; sonraki dönemler, Yargıtay’ın benimsediği yöntemle üretici fiyat endeksindeki değişim oranında artırılarak hesaplanır. Arsa, tarla ve bahçe gibi taşınmazlarda ürün getirisi esas alınabilir.
Paydaşlar arası davalarda hesaplanan toplam ecrimisil, davacının payı oranında hüküm altına alınır. Örneğin dörtte bir paya sahip paydaş, taşınmazın tamamı için hesaplanan bedelin dörtte birini alabilir. Dava başlangıçta tam tutar bilinmediği için belirsiz alacak davası (HMK 107) olarak açılabilir; bilirkişi raporu sonrasında talep artırılır.
Zamanaşımı: beş yıl kuralı
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir. Daha eski dönemler zamanaşımına uğramış sayılır; ancak zamanaşımı mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz, davalının def’i olarak ileri sürmesi gerekir. Kullanım devam ediyorsa dava tarihinden sonraki dönem için ilerleyen yıllarda yeni dava açılabilir. Beş yılı aşan işgallerde ihtar çekmek ve dava açmayı geciktirmemek, kayıpları önler.
Görevli ve yetkili mahkeme
Ecrimisil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ecrimisil kişisel bir alacak olduğundan yetki konusunda taşınmazlara özgü kesin yetki kuralı uygulanmaz; dava davalının yerleşim yerinde veya haksız fiilin gerçekleştiği yer olarak taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir. El atmanın önlenmesi talebiyle birlikte açılan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir. Ataşehir’deki taşınmazlar için İstanbul Anadolu Adliyesi asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir.
Arabuluculuk konusunda dikkat gerekir. Kat mülkiyetine tabi binalarda ortak alanların işgali gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden kaynaklanan talepler, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Uyuşmazlığın hangi kategoriye girdiği dilekçe hazırlanmadan önce belirlenmelidir.
Ecrimisil, kira ve tazminat arasındaki fark
Kira bedeli, tarafların sözleşmeyle belirlediği karşılıktır ve sözleşme hükümlerine göre istenir. Ecrimisil ise sözleşme olmadan gerçekleşen kullanımın karşılığıdır; tutarı taraf iradesiyle değil bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Haksız kullanım sırasında taşınmaz zarar görmüşse, örneğin ağaçlar kesilmiş, yapı tahrip edilmiş veya toprak kazılmışsa, söz konusu zararlar ecrimisilden ayrı olarak haksız fiil hükümlerine göre tazminat konusu yapılır. Tek dilekçede birden fazla talep birleştirilebilir, ancak her birinin dayanağı ve hesaplama yöntemi farklıdır.
Uygulamada sık yapılan hatalar
- Paydaşa karşı intifadan men ihtarı çekmeden dava açmak ve önceki dönemler için talebin reddedilmesiyle karşılaşmak,
- Kullanımın başlangıç tarihini ispatlayacak delil toplamamak,
- Beş yılı aşan dönemi talep edip zamanaşımı def’i nedeniyle yargılama giderine katlanmak,
- Kira sözleşmesi sürerken ecrimisil davası açmak.
Davanın el atmanın önlenmesi talebi olmadan açılması, işgalin sürmesine yol açar. Kullanım sona ermedikçe her birkaç yılda yeni ecrimisil davası açmak gerekeceğinden, iki talebin birlikte ileri sürülmesi çoğu dosyada daha verimlidir.
Davada sunulması gereken belgeler
- Tapu kaydı ve veraset ilamı (miras taşınmazlarında),
- Kullanımı ve süresini gösteren fotoğraf, tanık listesi, elektrik ve su abonelik bilgileri,
- Varsa intifadan men ihtarnamesi veya önceki dava dosyaları,
- Bölgedeki kira bedellerine ilişkin emsal sözleşmeler veya ilanlar.
Masraflar
Ecrimisil davası nispi harca tabidir; belirsiz alacak olarak açıldığında başlangıçta belirtilen geçici değer üzerinden harç yatırılır, talep artırıldığında fark tamamlanır. Keşif ve bilirkişi giderleri için gider avansı ödenir. Davayı kazanan taraf, yargılama giderlerini ve tarifeye göre vekalet ücretini karşı taraftan alır. Hüküm altına alınan ecrimisil, kesinleşme beklenmeden ilamlı icra yoluyla takip edilebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı tahliye etmezse ecrimisil istenebilir mi?
Kira sözleşmesi sona erdiği hâlde taşınmazı boşaltmayan kişiden, sözleşmenin bitiminden sonraki dönem için ecrimisil talep edilebilir. Sözleşme sürerken kira bedeli istenir. Kira ilişkisine dair süreçler için kiracı tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.
Miras kalan evde oturan kardeşten kira istenebilir mi?
İstenebilir, ancak kural olarak önce kullanmak istediğinizi bildiren ihtarname çekmeniz gerekir. İhtardan sonraki dönem için ecrimisil talep edilir.
Ecrimisil davası kaç yıl sürer?
Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiğinden ilk derece yargılaması genellikle bir ila iki yıl sürer; kanun yolları süreyi uzatır.
Ecrimisile faiz işletilir mi?
Evet. Yasal faizin hangi tarihten başlayacağı talebe ve döneme göre belirlenir; dilekçede faiz talebinin açıkça yazılması gerekir.
Taşınmazınızın haksız kullanımı nedeniyle uğradığınız kaybın hesaplanması ve doğru dava yolunun seçilmesi için tapu kaydı ve kullanım durumunu birlikte değerlendirebiliriz. Gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımız hakkında bilgi almak ya da randevu oluşturmak için (0532) 776 65 64’ü arayabilir veya Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza uğrayabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.