Kiracı tahliye davası, kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı halinde kiraya veren tarafından sulh hukuk mahkemesinde açılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz; ihtiyaç, kira borcunun ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerden birine dayanmak zorundadır. Çoğu tahliye davasında önce arabulucuya gitmek dava şartıdır ve dava açma süreleri kısadır.
Tahliye sebepleri nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiracısını güçlü biçimde korur. Belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar (TBK m.347). Kiraya veren ise sözleşmeyi ancak kanundaki sebeplere dayanarak sona erdirebilir:
- Kiraya verenin gereksinimi (TBK m.350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı.
- Yeniden inşa ve imar (TBK m.350): Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyor ve o işler sırasında kullanım imkânsızsa.
- Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Taşınmazı sonradan satın alan kişinin ihtiyacı.
- Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Kiracının belirli tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi.
- İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki kez haklı ihtara sebep olunması.
- Kiracının aynı ilçede konutu bulunması (TBK m.352/3): Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa.
- Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315): Temerrüt ihtarına rağmen borcun verilen süre içinde ödenmemesi.
- On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347): Sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Dava açma süreleri neden önemlidir?
Tahliye davalarında hak kaybının en sık sebebi süre kaçırmaktır. Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, kira süresi bitmeden kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir (TBK m.351). Tahliye taahhüdünde dava, taahhüt edilen tarihten; iki haklı ihtarda ise ihtarların verildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Kira yılı başlangıcını sözleşme tarihine göre doğru hesaplamak gerekir; ayın ilk günüyle karıştırılması sık yapılan hatadır.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Kanun, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesini o zorunluluğun dışında tutmuştur. Dolayısıyla ihtiyaç, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdüne dayanan bir tahliye davası açılacaksa önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez; ne var ki başvurunun da bir aylık süre içinde yapılması şarttır.
İcra yoluyla tahliye mümkün mü?
İki durumda kiraya veren dava açmadan doğrudan icra dairesine gidebilir. Birincisi kira borcunun ödenmemesidir: kira alacağı için tahliye talepli takip başlatılır ve konut ile çatılı işyerlerinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilir. Kiracı süresinde ödemezse veya itirazı kaldırılırsa icra mahkemesi tahliyeye karar verebilir; ayrıntılar kira alacağı için icra takibi yazımızda yer alır.
İkincisi yazılı tahliye taahhüdüdür. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılabilir (İİK m.272). Taahhüdün geçerli sayılması için kira sözleşmesinden sonra, serbest iradeyle ve belirli tarih içerecek şekilde verilmesi gerekir; şartlarını tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları yazımızda anlattık.
Tahliye davası adım adım
- Tahliye sebebini ve dava açma süresini belirleyin; gerekiyorsa kiracıya noter aracılığıyla bildirim gönderin.
- Süre içinde arabuluculuk bürosuna başvurun.
- Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açın.
- İhtiyacı ispatlamak için tanık, belge ve gerekirse keşif deliline dayanın.
- Karar sonrasında ilamı icra dairesine vererek tahliye işlemini başlatın.
Ataşehir’deki taşınmazlar için arabuluculuk başvurusu ve dava İstanbul Anadolu Adliyesi’nde, ilamın icrası İstanbul Anadolu İcra Dairelerinde yürür. Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.
Tahliye davasının masrafları
Tahliye davalarında harç, Yargıtay uygulamasına göre yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Dava açılırken başvuru harcı, peşin harç ile tebligat, tanık ve keşif giderlerini karşılayan gider avansı yatırılır. Harç tarifeleri her yıl güncellendiği için kesin tutar dava tarihindeki tarifeye göre belirlenir. Davayı kaybeden taraf, yargılama giderleri ile karşı tarafın vekâlet ücretini ödemeye mahkûm edilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ispat
Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır. Ev sahibinin kirada oturması, evlenecek çocuğu, sağlık sebebiyle asansörlü veya giriş katında konuta ihtiyaç duyması ya da işyerini büyütmek istemesi gibi durumlar belgelerle desteklenmelidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ihtiyaç dava tarihinde var olmalı ve yargılama boyunca sürmelidir; ileride doğabilecek ihtiyaç kural olarak yeterli görülmez.
Gereksinim nedeniyle tahliye ettirilen konut, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Kiracı hangi savunmaları yapabilir?
Tahliye davası açılan kiracı, öncelikle sürenin kaçırıldığını ileri sürebilir; hak düşürücü süreyi mahkeme kendiliğinden de gözetir. İhtiyacın samimi olmadığı, ev sahibinin başka uygun taşınmazının bulunduğu ya da ihtiyacın sadece kirayı artırmak için bahane edildiği savunulabilir. Tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı anda, baskı altında veya boş kâğıda imza alınarak düzenlendiği iddiası da sık rastlanan bir itirazdır. Temerrüde dayalı takiplerde ise ihtarnamede verilen sürenin kanuna uygun olmadığı ya da borcun süresi içinde ödendiği dekontlarla gösterilebilir.
Kiracının taşınmaza yaptığı faydalı masrafların bedeli, tahliye davasında kendiliğinden mahsup edilmez; o talep ayrı bir alacak davası veya karşı dava konusu olabilir. Kira ilişkisi devam ederken kiracı tadilat yapacaksa ev sahibinin yazılı onayını almalı, faturalarını saklamalıdır.
Karar kesinleşmeden tahliye yapılabilir mi?
Tahliye kararları kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiracı istinaf yoluna başvurursa, teminat göstererek icranın geri bırakılmasını (İİK m.36) isteyebilir; mahkeme o kararı verirse tahliye istinaf sonucuna kadar ertelenir. Davanın ne kadar süreceği konusunda tahliye davası ne kadar sürer yazımız daha ayrıntılı bilgi verir.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme birer yıl uzar. Ev sahibinin kanuni tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir.
Ev sahibi elektriği veya suyu keserek kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Kendiliğinden tahliye girişimleri hukuka aykırıdır, kiraya vereni tazminat ve cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilir.
Kiracı tahliye davası sürerken kira ödemeli mi?
Evet. Dava sürerken kira ödenmezse kiraya veren ek olarak temerrüt nedeniyle takip başlatabilir.
Arabuluculukta kiracı çıkmayı kabul ederse ne olur?
Tahliye tarihi anlaşma belgesine yazılır. Taraflar ve avukatlarınca imzalanan belge ilam niteliğinde sayılır, tarih geldiğinde icra yoluyla tahliye istenebilir.
Tahliye sebebinin ve sürelerin dosyanıza göre doğru belirlenmesi, sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Durumunuzu konuşmak için kira hukuku alanında çalışan büromuza (0532) 776 65 64 numarasından ulaşabilir, Ataşehir Küçükbakkalköy’deki ofisimizde görüşme ayarlayabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.
İlgili yazı: Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı? TBK 319 ve Sınırlar