Gayrimenkul hukuku; taşınmazların mülkiyeti, tapu kayıtları, alım satımı, kiralanması, paylı ve elbirliği mülkiyet, kat mülkiyeti, inşaat sözleşmeleri, imar ve kamulaştırma gibi konuları kapsayan hukuk alanıdır. Temel kaynakları Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku bölümü, Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’dur. Kısacası tapusu olan ya da tapuya bağlanması gereken her türlü hak ve uyuşmazlık gayrimenkul hukukunun konusudur. Aşağıda başlıca alt başlıkları, uygulamada karşılaşılan davalarla birlikte anlatıyoruz.
Mülkiyet ve tapu sicili
Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu siciline tescille kazanılır (TMK 705). Satış vaadi ya da adi yazılı sözleşmeyle ev “satın almak” mülkiyeti geçirmez; resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satışı geçersizdir. Tapu siciline güven ilkesi gereği, sicile iyi niyetle dayanarak hak kazanan kişi korunur (TMK 1023). Tapu kayıtlarının hatalı tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur (TMK 1007).
Tapu alanında en sık görülen uyuşmazlıklar şunlardır: muvazaalı satışlar, vekaletnamenin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali, sahte vekaletle yapılan devirler ve yolsuz tescil. Hepsinin ortak çözüm yolu tapu iptal ve tescil davasıdır. Davanın süresi ve aşamaları için tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer yazımıza bakabilirsiniz.
Mülkiyetin korunması: el atma, ecrimisil, kal
Malik, malını haksız olarak elinde tutana karşı istihkak davası açabilir ve her türlü haksız el atmanın önlenmesini isteyebilir (TMK 683). Uygulamada arsaya izinsiz yapı yapılması, bahçe duvarının komşu parsele taşması, ortak alanın tek paydaşça kullanılması gibi olaylarda el atmanın önlenmesi davası açılır. Taşınmaz üzerine izinsiz yapı yapılmışsa yıkım (kal) istenir; haksız kullanılan süre için de ecrimisil denen kullanım bedeli talep edilir. Ecrimisil geriye dönük olarak 5 yıllık dönem için istenebilir.
Paylı mülkiyet ve ortaklığın giderilmesi
Miras yoluyla ya da birlikte satın alınan taşınmazlarda paydaşlar çoğu zaman anlaşamaz. Hiçbir paydaş ortaklıkta kalmaya zorlanamaz; her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK 698-699). Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığına bakar, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığı giderir. 1 Eylül 2023’ten beri ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Hak, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılarak kullanılır (TMK 733). Ayrıntılar önalım (şufa) hakkı davası yazımızda yer alıyor.
Kat mülkiyeti ve site uyuşmazlıkları
Apartman ve sitelerdeki ilişkiler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Aidat borcu, ortak giderlere katılım, yönetim planına aykırı kullanım, ortak alanlara müdahale, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve arsa paylarının düzeltilmesi söz konusu kanunun kapsamındadır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kentsel dönüşüm sürecine giren binalarda arsa payı, yeni binadan alınacak daire ve ödenecek bedel açısından belirleyici olduğu için uyuşmazlıklar artmış durumdadır.
Kira hukuku
Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ve devamı maddelerinde korunur. Kira bedelinin tespiti, kira artışı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve depozito iadesi kira hukukundaki başlıca konulardır. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; tahliye ve kira tespiti gibi davalarda dava şartı olarak arabuluculuk aranır. Kira alacağı için icra yoluyla tahliye de mümkündür. Süreci kiracı tahliye davası süreci yazımızda adım adım anlattık.
Miras yoluyla gelen taşınmazlar
Gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli kısmı mirasla başlar. Mirasçılar, veraset ilamı (mirasçılık belgesi) aldıktan sonra taşınmazı tapuda adlarına intikal ettirir; paylaşım yapılana kadar elbirliği mülkiyeti sürer. Murisin sağlığında taşınmazı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterip bağışlaması halinde muris muvazaası nedeniyle tapu iptali istenebilir. Saklı payı zedelenen mirasçı ise tenkis davası açabilir. Miras ve taşınmaz hukukunun birlikte uygulandığı dosyalarda tanık beyanları, banka kayıtları ve tapu geçmişi birlikte incelenir.
İpotek ve diğer sınırlı ayni haklar
Taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında da haklar kurulabilir: ipotek, intifa, oturma (sükna), geçit ve üst hakkı bunların başında gelir. Kredi borcu kapandığı halde kaldırılmayan ipotekler, alacaklının bulunamadığı eski ipotekler ve komşu parsel üzerinden geçit hakkı talepleri mahkemeye taşınan konulardandır. Borcun ödendiğini ispatlayan malik, ipoteğin kaldırılmasını dava yoluyla isteyebilir.
İnşaat ve kat karşılığı sözleşmeler
Arsa sahibinin müteahhide arsa payı devretmeyi taahhüt ettiği kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devri borcu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi halde geçersizlik sorunu doğar. Teslim gecikmesi, eksik ve ayıplı imalat, gecikme cezası, sözleşmenin feshi ve müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin hakları sık karşılaşılan uyuşmazlıklardır. Sözleşmenin baştan iyi kurgulanması, yıllar sürecek davaları önlemenin en etkili yoludur.
İmar, kamulaştırma ve idari süreçler
Gayrimenkul hukukunun idare hukukuyla kesiştiği alanlar da vardır. İmar planı değişiklikleri, yapı ruhsatı, yıkım kararları ve imar para cezaları idari yargıda dava konusu olur; iptal davası açma süresi kural olarak tebliğden itibaren 60 gündür. Devletin özel mülkiyetteki taşınmazı almak istediği durumlarda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uygulanır: idare önce satın alma usulüyle uzlaşma görüşmesi yapar, anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koyması halinde ise kamulaştırmasız el atma davası gündeme gelir.
Gayrimenkul davalarında görevli ve yetkili mahkeme
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK 12). Ataşehir’deki bir taşınmaz için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkilidir. Görev açısından genel kural asliye hukuk mahkemesidir; tapu iptal ve tescil, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları burada görülür. Ortaklığın giderilmesi, kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına ise sulh hukuk mahkemesi bakar. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlik kararıyla aylarca uzayabilir.
Taşınmaz alırken nelere dikkat edilmeli?
- Tapu kaydını e-Devlet veya tapu müdürlüğünden kontrol edin; ipotek, haciz, şerh ve beyanları okuyun.
- Yapının iskan durumunu ve imar durumunu belediyeden öğrenin.
- Satıcı vekaletle satıyorsa vekaletnamenin güncelliğini ve yetki kapsamını kontrol edin.
- Kapora ödemeden önce yazılı sözleşme yapın ve ödemeleri banka üzerinden açıklamalı gönderin.
- Tapudaki satış bedelini gerçek bedelden düşük göstermeyin; ileride vergi ve ispat sorunları doğurur.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul hukuku ile emlak hukuku aynı şey mi?
Günlük dilde aynı anlamda kullanılır. Kanunlarda ve hukuki metinlerde “taşınmaz hukuku” veya “gayrimenkul hukuku” tercih edilir.
Tapusuz evin mülkiyeti satın alınabilir mi?
Tapuya tescil olmadan mülkiyet geçmez. Hisseli tapu veya kooperatif üyeliği gibi durumlarda devralınan şey taşınmaz değil, pay ya da üyelik hakkıdır; riskleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Gayrimenkul davaları ne kadar sürer?
Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiği için ilk derece aşaması çoğunlukla 1-2 yıl sürer; istinaf ve temyizle birlikte süre uzar.
Taşınmazınızla ilgili sorun yaşıyorsanız
Tapu kaydınız, sözleşmeniz ve varsa yazışmalarınızla büromuza başvurarak hangi davanın ya da başvurunun uygun olduğunu birlikte inceleyebiliriz. Ataşehir gayrimenkul hukuku avukatı sayfamızda çalışma alanlarımızı görebilir, (0532) 776 65 64 numaralı telefondan randevu alabilir veya Küçükbakkalköy’deki ofisimize uğrayabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.