Önalım (şufa) hakkı davası, hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşın aynı bedeli ödeyerek o payı alıcıdan kendisine geçirmesini sağlayan davadır. Dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732–734. maddeleridir. Dava, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde, alıcıya karşı açılmalıdır. Davacı, satış bedelini ve tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre içinde yatırmak zorundadır.
Yasal önalım hakkı kimlere tanınır?
TMK 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hakkın amacı, paydaş sayısının artmasını ve yabancıların ortaklığa girmesini önlemektir. Aynı gerekçeyle payın başka bir paydaşa satılması hâlinde önalım hakkı doğmaz.
Önalım hakkı her ortak mülkiyet türünde uygulanmaz. Uygulamada sık sorulan durumlar şöyle özetlenebilir:
- Elbirliği mülkiyeti: Paylaşılmamış mirasta mirasçılar elbirliği hâlinde malik olduğundan önalım hakkı doğmaz. Mirasçılar paylı mülkiyete geçtikten sonra yapılan satışlarda hak kullanılabilir.
- Kat mülkiyeti: Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölüm satışlarında yasal önalım hakkı yoktur; her bölüm ayrı taşınmaz sayılır. Yargıtay, kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için de kural olarak aynı sonuca ulaşır.
- Cebri artırma: İcra yoluyla yapılan satışlarda TMK 733 gereği önalım hakkı kullanılamaz.
- Bağış ve trampa: Hak, satış sözleşmesine bağlıdır. Bağış veya mal değişimi gibi işlemlerde kural olarak doğmaz; ancak işlem gerçekte satışı gizliyorsa muvazaa iddiasıyla önalım davası açılabilir.
Dava açma süreleri: üç ay ve iki yıl
TMK 733. maddesi, satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini öngörür. Önalım hakkı, bildirimin hak sahibine ulaştığı tarihten başlayarak üç ay geçmekle düşer. Bildirim hiç yapılmamışsa veya usulsüz yapılmışsa süre, satışın tapuya tescilinden itibaren iki yıldır. İki yıl geçtikten sonra paydaş satışı öğrenmemiş olsa bile dava açamaz.
Söz konusu süreler hak düşürücü niteliktedir; mahkeme kendiliğinden dikkate alır. Paydaşın satışı tapu kaydından veya üçüncü kişilerden haricen öğrenmesi, Yargıtay uygulamasında üç aylık süreyi başlatmaz; süre noter bildirimi esas alınarak hesaplanır. Yine de haricen öğrenilen satışlarda süre tartışmasına girmemek için davanın gecikmeden açılması önerilir.
Davanın açılması ve bedelin depo edilmesi
TMK 734 uyarınca önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; satıcı paydaşın davaya katılması gerekmez. Dava dilekçesinde payın davacı adına tesciline karar verilmesi istenir. Mahkeme, satış bedeli ile tapu giderlerinin toplamını belirleyerek davacıya kesin süre verir ve bedelin mahkeme veznesine veya belirlediği hesaba yatırılmasını ister.
Bedelin süresi içinde yatırılmaması, davanın reddine yol açar. Davacının tapuda gösterilen bedelden fazlasını yatırmaya zorlanmaması için mahkeme, kural olarak tapu kaydındaki satış bedelini esas alır. Alıcı, gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ileri sürüyorsa bunu ispat etmek zorundadır. Tersine, tapuda yüksek bedel gösterilerek paydaşların caydırılmak istendiği iddia edilirse, davacı gerçek bedelin daha düşük olduğunu ispat edebilir; uygulamada bilirkişi ile taşınmazın satış tarihindeki değeri araştırılır.
Tapu giderleri kapsamına tapu harcı, döner sermaye ücreti ve alıcının tescil için yaptığı zorunlu giderler girer. Alıcının satıştan sonra taşınmaza yaptığı masrafların karşılanıp karşılanmayacağı, giderin niteliğine göre mahkemece ayrı olarak tartışılır.
Görevli ve yetkili mahkeme
Önalım davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan HMK 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ataşehir sınırlarındaki taşınmazlar için dava İstanbul Anadolu Adliyesi’nde açılır. Önalım davası, kanunda dava şartı arabuluculuk sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almaz.
Dava sürerken pay başkasına devredilirse ne olur?
Alıcı, dava açıldıktan sonra payı dördüncü bir kişiye satabilir. Böyle bir devir davayı kendiliğinden düşürmez; HMK’daki dava konusunun devrine ilişkin kurallar uygulanır ve davacı, yeni malike karşı davaya devam edebilir veya tazminat talebine geçebilir. Ancak süreci karmaşık hâle getirmemek için dava ile birlikte mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi ve tapu kaydına “davalıdır” şerhi konulması yerinde olur. Şerh, payı sonradan edinen kişinin iyiniyet savunmasını ortadan kaldırır.
Harç ve yargılama giderleri
Önalım davasında harç ve gider avansı, dava değeri olarak gösterilen satış bedeli esas alınarak hesaplanır. Davacı, harç ve keşif-bilirkişi giderlerinin yanında mahkemenin belirleyeceği satış bedelini de depo edeceği için dava öncesinde toplam maliyeti planlamalıdır. Dava kabul edilirse yatırılan bedel alıcıya ödenir ve pay davacı adına tescil edilir; yargılama giderleri ile vekalet ücretinin kime yükletileceği ise davalının tutumuna bağlıdır. HMK 312 uyarınca davalı, davanın açılmasına kendi davranışıyla sebep olmamış ve ilk duruşmada davayı kabul etmişse giderler davacı üzerinde bırakılabilir. Önalım davalarında alıcı çoğu zaman satışın tarafı olmaktan öte kusurlu sayılmadığı için Yargıtay uygulamasında söz konusu kural sıkça gündeme gelir. Alıcı davaya itiraz edip yargılamayı uzatırsa giderler kural olarak ona yükletilir. Kısacası davayı kazanmak, her durumda masrafların karşı taraftan alınacağı anlamına gelmez; bütçe planlanırken o ihtimal de hesaba katılmalıdır.
Önalım hakkından feragat ve sözleşmeden doğan önalım
TMK 733’e göre yasal önalım hakkından feragat resmi şekilde, yani noterde veya tapuda yapılır. Feragat belirli bir satış için yapılabileceği gibi genel nitelikte de olabilir; adi yazılı belgeyle yapılan feragat geçersizdir. Uygulamada alıcılar, hisse satın almadan önce diğer paydaşlardan noter onaylı feragat belgesi alarak ileride dava riskini ortadan kaldırmaya çalışır.
Taraflar sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, paylı mülkiyet şartına bağlı değildir ve resmi şekilde yapılan sözleşmeyle kurulur. Tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Hakkın kapsamı ve süresi sözleşme hükümlerine göre belirlenir.
Davada gerekli belgeler
- Tapu kaydı ve satışa ilişkin resmi senet örneği (tapu müdürlüğünden istenebilir),
- Varsa noter satış bildirimi ve tebliğ tarihini gösteren belge,
- Kimlik ve vekaletname,
- Bedel depo edilecekse banka dekontu.
Uygulamadaki sık hatalar
- Üç aylık süreyi kaçırmak veya noter bildirimini önemsememek,
- Davayı alıcı yerine satıcı paydaşa karşı açmak,
- Mahkemenin verdiği kesin sürede bedeli yatırmamak,
- Kat mülkiyetli binada veya cebri satışta hak olmadığını bilmeden dava açıp yargılama giderine katlanmak.
Önalım davası kazanıldığında pay davacı adına tescil edilir. Ortak taşınmazın kullanımında anlaşmazlık sürüyorsa ortaklığın giderilmesi davası veya ecrimisil davası gibi yollar değerlendirilebilir. Hisse satışında dikkat edilecek noktalar için tapuda hisse satışı süreci yazımıza bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Şufa hakkı ile önalım hakkı aynı şey mi?
Evet. Şufa, önalım hakkının eski hukuktan gelen adıdır; dava uygulamada “şufa davası” olarak da anılır.
Satış bana bildirilmedi, ne zamana kadar dava açabilirim?
Noter bildirimi yapılmamışsa satışın tapuya tescilinden itibaren iki yıl içinde dava açabilirsiniz.
Mirasçılardan biri payını yabancıya sattı, önalım kullanabilir miyim?
Miras paylaşılmamış ve elbirliği mülkiyeti sürüyorsa kural olarak hayır. Paylı mülkiyete geçildikten sonraki satışlarda kullanılabilir.
Dava kaç yıl sürer?
Bedel ve süre tartışması yoksa ilk derece yargılaması genellikle bir yıl civarında sonuçlanır; bilirkişi incelemesi ve kanun yolları süreyi uzatır.
Hisseli taşınmazınızda yapılan satışı öğrendiyseniz süreler kısa olduğu için vakit kaybetmeden değerlendirme yapılmasını öneririz. Tapu kaydı ve varsa noter bildirimiyle Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza başvurabilir, (0532) 776 65 64 numaralı telefondan randevu alabilirsiniz. Taşınmaz davalarındaki çalışmalarımız için Ataşehir gayrimenkul hukuku avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.