Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibini koruyan üç temel unsur vardır: sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, tapu devrinin inşaatın ilerleme seviyesine bağlanması ve gecikme ile ayıp için açık yaptırımlar yazılması. Şekle uyulmadan imzalanan adi metin, pay devri vaadi yönünden geçersiz sayılabilir. Teslim tarihi, daire paylaşımı, malzeme listesi ve teminat net yazılmamışsa, uyuşmazlık çıktığında haklarınızı ispat etmek zorlaşır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuken nedir?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma nitelikte ve iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Yüklenici binayı projeye ve sözleşmeye uygun yapıp teslim etmeyi, arsa sahibi de karşılığında arsadan belirli payları yükleniciye devretmeyi üstlenir. Eser sözleşmesine ilişkin kurallar Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Pay devri vaadi ise taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçladığı için resmi şekle tabidir (TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26).
Uygulamada geçerlilik için sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması aranır. Noterde sadece imzası onaylanan metin, düzenleme şeklinde sayılmaz. Taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişse Yargıtay, şekil eksikliğinin sonradan ileri sürülmesini dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı bulabilmektedir. Ne var ki o istisnaya güvenerek imza atmak doğru olmaz; şekil baştan tamamlanmalıdır.
İmzadan önce neleri araştırmalısınız?
Sözleşme masasına oturmadan önce yükleniciyi tanımak gerekir. Firmanın tamamladığı projeleri yerinde görmek, ticaret sicil kaydını, vergi borcunu ve aleyhine başlatılmış icra takiplerini araştırmak, ileride yaşanacak sorunların önemli kısmını önler. Arsanın imar durumu belediyeden alınmalıdır. Emsal, kat adedi ve yol cephesi gibi bilgiler paylaşım oranını doğrudan etkiler.
Arsa birden çok kişiye aitse karar çoğunluğu sorusu öne çıkar. Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un çoğunluk kuralları uygulanır; diğer durumlarda kural olarak bütün paydaşların imzası gerekir. Arsa paylarının baştan yanlış dağıtılmış olması da paylaşımı bozar. O konuda kentsel dönüşümde arsa payı düzeltme yazımız yol gösterir.
Sözleşmede mutlaka yer alması gereken maddeler
İyi hazırlanmış sözleşme, ileride çıkabilecek tartışmalara önceden cevap verir. Asgari olarak şu başlıklar açıkça düzenlenmelidir:
- Paylaşım oranı ve daire listesi: Yüzde vermek yetmez; hangi dairenin kime kalacağı kat, cephe, metrekare ve numara ile yazılmalı, kat irtifakı listesi sözleşmeye eklenmelidir.
- Ruhsat ve teslim süreleri: Yapı ruhsatının alınacağı tarih, inşaata başlama tarihi ve iskân dahil teslim tarihi ayrı ayrı belirlenmelidir.
- Proje ve malzeme şartnamesi: Kullanılacak malzemenin marka ve sınıfı, ortak alanların niteliği, otopark ve sığınak gibi unsurlar ek şartnamede gösterilmelidir.
- Kademeli tapu devri: Yükleniciye düşen payları baştan devretmek yerine devrin kaba inşaat, ince inşaat ve iskân gibi aşamalara bağlanması arsa sahibini korur.
- Teminat: Banka teminat mektubu ya da yüklenici paylarının iskâna kadar arsa sahibi adına kalması gibi güvenceler konulmalıdır.
- Kira yardımı: İnşaat süresince ödenecek kira yardımının tutarı, artışı ve gecikme döneminde de ödenip ödenmeyeceği yazılmalıdır.
- Cezai şart: Gecikilen her ay için ödenecek miktar ile sözleşmeden dönülmesi halindeki ceza belirlenmelidir (TBK m.179–182).
- Vergi, harç ve abonelikler: İskân harcı, abonelik bedelleri, emlak vergisi ve damga vergisinin hangi tarafça karşılanacağı netleşmelidir.
Yüklenicinin sözleşmeyi veya daireleri üçüncü kişilere devretmesi de düzenlenmesi gereken konudur. Devir yasağı ya da arsa sahibinin yazılı onayı şartı konulmazsa yüklenici, henüz hak kazanmadığı daireleri satabilir. Uyuşmazlık o zaman alıcıları da içine çeker ve çözümü uzar.
Yüklenici gecikirse arsa sahibinin hakları nelerdir?
Teslim süresi geçtiği halde bina bitmemişse yüklenici temerrüde düşer. Arsa sahibi TBK m.125 uyarınca ifa ile gecikme tazminatını isteyebilir ya da sözleşmeden dönerek uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir. Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi, sözleşmedeki sürede bitiremeyecek kadar geciktirirse TBK m.473 teslim günü beklenmeden sözleşmeden dönme imkânı tanır.
Gecikme tazminatı uygulamada çoğunlukla kira kaybı üzerinden hesaplanır. Arsa sahibine düşen dairelerin geciken süre boyunca getirebileceği kira, bilirkişi tarafından belirlenir. Gecikme için kararlaştırılan cezai şart, asıl borcun ifasıyla birlikte istenebilir (TBK m.179/2). Ancak arsa sahibi daireleri teslim alırken o hakkını saklı tutmazsa, yani çekince koymazsa alacağı kaybedebilir. Teslim tutanağına “gecikme cezai şartına ilişkin haklarımız saklıdır” kaydını düşmek küçük ama hayati ayrıntıdır.
Fahiş bulunan cezai şartı hâkim indirebilir; tacir olan borçlu açısından o indirim kural olarak uygulanmaz (TTK m.22). Sözleşmeden dönen arsa sahibi, yükleniciye devredilmiş payların tapu iptali ve adına tescilini isteyebilir. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa Yargıtay, geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih sonuçlarını uygulamakta ve yüklenicinin yaptığı iş oranında hak kazanmasını kabul etmektedir. Dava süresi konusunda tapu iptal ve tescil davasının süresi yazımız ayrıntılı bilgi verir.
Eksik ve ayıplı imalatta ne yapılır?
Daireler teslim edildiğinde arsa sahibi işi gözden geçirmeli ve fark ettiği ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmelidir (TBK m.474). Olağan incelemeyle anlaşılamayan gizli ayıplar ortaya çıktığında bildirim gecikmeden yapılmalıdır. Bildirim noter kanalıyla yapılırsa ispat sorunu yaşanmaz.
TBK m.475’e göre iş sahibi, ayıbın ağırlığına göre sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım haklarından birini seçebilir; genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır. Kat karşılığı sözleşmelerde bedel para olmadığından, eksik ve ayıplı işlerin giderilme bedeli tazminat olarak istenir. Ayıbın kaybolmaması için mahkemeden delil tespiti (HMK m.400 vd.) istemek çoğu zaman ilk adımdır.
Taşınmaz yapılardaki ayıp nedeniyle açılacak davalar teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl içinde açılmalıdır (TBK m.478). Gecikme tazminatı ve sözleşmeden doğan diğer alacaklarda genel on yıllık zamanaşımı (TBK m.146) uygulanır.
Dava hangi mahkemede açılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. İki taraf da tacir ve uyuşmazlık ticari işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi görevlidir; ticari davalarda para alacağı istenecekse önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK m.5/A). Tapu iptali ve tescil istemlerinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Ataşehir’deki taşınmazlar için davalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde açılır.
Masraf kalemleri harç, keşif ve bilirkişi ücretinden oluşur. Harçlar her yıl güncellendiği ve dava değerine göre hesaplandığı için kesin tutar dosyaya göre belirlenir. Avukatlık ücreti konusunda Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi alt sınırı belirler.
Sık yapılan hatalar
- Noterde düzenleme yerine imza onaylı adi sözleşme ile yetinmek.
- Tapuların tamamını inşaata başlanmadan yükleniciye devretmek.
- Teslim tutanağını cezai şart çekincesi koymadan imzalamak.
- Proje değişikliklerini yazılı ek protokole bağlamadan kabul etmek.
- Yüklenicinin kredi kullanabilmesi için arsaya sınırsız ipotek konulmasına onay vermek.
Son maddede yaşanan sorunlar sık görülür; borcunu ödemeyen yüklenici yüzünden arsa sahibi dairesini kaybetme riskiyle karşılaşabilir. O durumda başvurulacak yollar için ipoteğin kaldırılması davası yazımızı okuyabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Noterde imzası onaylanan kat karşılığı sözleşme geçerli mi?
Pay devri vaadi içerdiği için sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. İmza onayı şekil şartını karşılamaz; edimler büyük ölçüde ifa edilmişse dürüstlük kuralı gereği sözleşme ayakta tutulabilir, fakat bunun her dosyada kabul göreceği söylenemez.
Yüklenici işi yarıda bırakırsa ne olur?
Önce inşaatın geldiği seviye delil tespitiyle belirlenmelidir. Ardından sözleşmeden dönme, tapu iptali ve tazminat seçenekleri değerlendirilir; işin başka yükleniciyle tamamlanması da gündeme gelebilir.
Yükleniciden daire satın alan kişiye karşı arsa sahibinin durumu nedir?
Yükleniciden daire alan kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı hakkını devralmış sayılır. TBK m.188 gereğince arsa sahibi, devirden haberdar olduğu andaki savunmalarını, örneğin eksik imalat ve gecikme itirazlarını, o kişiye karşı da ileri sürebilir.
Kira yardımı yasal zorunluluk mu?
Kanunda genel zorunluluk yoktur; kira yardımı sözleşmeyle kararlaştırılır. Tutarı, ödeme günü ve gecikme halinde devam edip etmeyeceği yazılmazsa sonradan tartışma çıkar.
Sözleşme taslağınızı imzadan önce incelemek ya da başlamış uyuşmazlıkta izlenecek yolu belirlemek için gayrimenkul hukuku alanında çalışan büromuzla görüşebilirsiniz. Ataşehir Küçükbakkalköy’deki ofisimize uğrayabilir veya (0532) 776 65 64 numarasından randevu alabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.