Kira artış oranı, yenilenen kira döneminin başladığı aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasındaki değişime göre hesaplanır. Formül basittir: yeni kira = eski kira × (1 + oran / 100). Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır; daha yüksek bir oran yazıyorsa artış TÜFE ortalamasıyla sınırlı kalır. Konutlar için uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi; konut ve çatılı işyerlerinde artık aynı kural geçerli.
Kira artışının yasal dayanağı nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine tabidir. Madde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu belirtir. Kural, sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Eski yazılarda sıkça geçen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 1 Temmuz 2012’de TBK’nın yürürlüğe girmesiyle kaldırılmıştır; bugün geçerli olan hükümler TBK’dadır.
Çatısız taşınmazlar (arsa, açık otopark) ve taşınır kiraları TBK m.344’ün kapsamı dışında kalır; o sözleşmelerde artış serbestçe kararlaştırılabilir.
Hangi ayın oranı uygulanır?
TÜİK, enflasyon verilerini her ayın üçünde açıklar. Kira artışında esas alınan veri, kira yılının yenilendiği aydan önceki aya ait on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir. Örneğin kira sözleşmeniz her yıl 1 Kasım’da yenileniyorsa, Ekim ayının başında açıklanan Eylül ayına ait on iki aylık ortalama oran uygulanır. Sözleşme 15 Mart’ta başlamışsa Şubat verisi esas alınır.
Dikkat edilmesi gereken ayrıntı şudur: kullanılacak oran yıllık enflasyon (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) değil, on iki aylık ortalamalara göre değişimdir. İki oran yüksek enflasyon dönemlerinde birbirinden belirgin biçimde farklı çıkabilir. TÜİK bülteninde “12 aylık ortalamalara göre değişim” satırı kontrol edilmelidir.
Kira artışı adım adım nasıl hesaplanır?
- Kira sözleşmenizin başlangıç tarihini ve kira yılının hangi ayda yenilendiğini belirleyin.
- Yenilenme ayından önceki aya ait on iki aylık ortalama TÜFE değişimini TÜİK’in resmî bülteninden öğrenin.
- Sözleşmedeki artış maddesini kontrol edin. Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasından düşükse sözleşmedeki oranı, yüksekse TÜFE ortalamasını kullanın.
- Eski kira bedelini (1 + oran / 100) ile çarpın.
Varsayımsal örnek: Aylık kira 20.000 TL ve ilgili ayın on iki aylık ortalama TÜFE değişimi yüzde 35 olsun. Yeni kira 20.000 × 1,35 = 27.000 TL olur. Sözleşmede “her yıl yüzde 20 artış” yazıyorsa, sözleşmedeki oran daha düşük olduğu için yeni kira 24.000 TL’dir. Sözleşmede “her yıl yüzde 50 artış” yazıyorsa, artış yüzde 35 ile sınırlı kalır. Örnekteki oran gerçek veri değildir; hesap yaparken güncel TÜİK verisini kullanın.
TÜFE sınırı kira bedeline uygulanır; aidat, ısınma ve ortak gider payı gibi yan giderler söz konusu hesaba girmez. Site yönetiminin karar verdiği aidat artışları, kiracının sözleşmeyle üstlendiği ölçüde ayrı olarak ödenir. Kira bedeli ile aidatın tek kalemde birleştirildiği sözleşmelerde ise artışın tamamı TÜFE ortalamasıyla sınırlı kabul edilebileceğinden, sözleşmede iki kalemi ayrı göstermek kiraya veren açısından önemlidir.
Sözleşmede artış maddesi yoksa ne olur?
Sözleşmede artışa ilişkin hüküm yoksa kiraya veren kirayı tek taraflı artıramaz. Taraflar yeni dönem kirası üzerinde anlaşabilir; anlaşamazlarsa kiraya veren kira tespit davası açar. TBK m.344/2 uyarınca, taraflar arasında artış konusunda anlaşma bulunmasa bile kira bedeli, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması sınırı içinde hâkim tarafından kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kiracının kendiliğinden artışlı kira ödemeye başlaması, yeni bedel üzerinde zımni anlaşma sayılabilir. Artışlı ödeme yapmak istemeyen kiracı, eski bedeli ödemeye devam edip itirazını yazılı olarak bildirmelidir. Kira tespit davası süreci için kira tespit davası nasıl açılır yazımıza bakabilirsiniz.
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde artış
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde TÜFE sınırı aşılabilir. TBK m.344/3’e göre her beş yıllık dönemin sonunda kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir. Belirlenen bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artar.
Uygulamada beş yılı dolduran kira ilişkilerinde emsal kiraların çok gerisinde kalmış bedeller, kira tespit davasıyla piyasa seviyesine yaklaştırılır. Mahkeme bilirkişi aracılığıyla çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini araştırır ve kiracının uzun süre oturmasını gözeten bir hakkaniyet indirimi uygulayabilir.
Kira tespit davasında 30 gün kuralı
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açılma zamanına bağlıdır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya kiraya veren o süre içinde kiracıya yazılı olarak kirayı artıracağını bildirmişse, tespit edilen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Aksi hâlde yeni bedel, davanın açıldığı tarihten sonraki kira yılından itibaren geçerli olur.
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Davaya, kira bedeli ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesi bakar.
Yabancı para cinsinden kira artışı
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK m.344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıl sonra hakkaniyete göre belirleme kuralları uygulanır. Bununla birlikte Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler arasında konut ve işyeri kira sözleşmelerinin döviz cinsinden ya da dövize endeksli kurulması kural olarak yasaktır. Yabancı uyruklu kişiler gibi istisnalar dışında, kira bedeli Türk lirası olarak belirlenmelidir.
Sık yapılan hatalar
- Yıllık enflasyon oranını on iki aylık ortalama yerine kullanmak.
- Yenilenme ayının değil, yanlış ayın verisini esas almak.
- Sözleşmedeki düşük oranı göz ardı edip TÜFE ortalamasını uygulamak.
- Artışı sözlü bildirip kiracının itirazını yazılı almamak; ileride ispat sorunu doğar.
- Kira artışını kabul etmeyen kiracıyı tahliye etmeye çalışmak. Artışa itiraz, tek başına tahliye sebebi değildir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kirayı TÜFE oranının üstünde artırabilir mi?
Yenilenen dönemde hayır. Beş yıllık süre dolduktan sonra ise taraflar anlaşamazsa mahkeme emsal kiraları dikkate alarak daha yüksek bir bedel belirleyebilir.
Kira artışı yüzde 25 ile sınırlı mı?
Hayır. Konut kiralarına özgü geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bugün artış, on iki aylık ortalama TÜFE değişimiyle sınırlıdır.
Fazla kira ödediysem geri alabilir miyim?
Kanuni sınırı aşan kısmı, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirsiniz. Ödemelerin banka kayıtları ve sözleşme, talebin temel delilleridir.
Kira artışında anlaşamazsak ne olur?
Kiraya veren arabuluculuk sonrası kira tespit davası açabilir. Kiracı da kendisine uygulanmak istenen artışın kanuna aykırı olduğunun tespitini talep edebilir. Kiraya verenin genel hakları için kiraya verenin hakları yazısına bakabilirsiniz.
Kira artışında anlaşmazlık yaşıyorsanız ya da beş yılı dolduran sözleşmenizde kira tespit davası açmayı düşünüyorsanız, hesaplamayı ve süreleri birlikte kontrol edebiliriz. Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza (0532) 776 65 64 numarasından ulaşabilirsiniz. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin hizmetlerimiz Ataşehir kira avukatı sayfasında anlatılıyor.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.