Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi için sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kiracı ile kiraya veren anlaşamıyorsa önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur, anlaşma olmazsa dava açılır. Kiracının beş yılı doldurmasından sonra hâkim, emsal kiralara ve hakkaniyete göre yeni bedel belirleyebilir. Davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması ya da o süre içinde yazılı bildirim yapılması, yeni bedelin hangi dönemden geçerli olacağını belirler.
Kira tespit davasının yasal dayanağı nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, dava açma zamanı ve sonuçları 345. maddesinde düzenlenmiştir. Kural şudur: taraflar yenilenen dönemlerde uygulanacak artışı sözleşmede kararlaştırabilir, ancak artış bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini aşamaz. Sözleşmede hüküm yoksa hâkim, aynı tavanı aşmadan hakkaniyete göre karar verir.
11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında yüzde 25 sınırı uygulanmıştı. O geçici dönem sona erdi; günümüzde tavan, TÜİK’in her ay açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Oranın nasıl hesaplandığını kira artış oranı hesaplama yazımızda örneklerle anlattık.
Beş yıl kuralı ne anlama gelir?
Kira tespit davalarının asıl önem kazandığı yer beş yıl kuralıdır. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya beş yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde hâkim, yeni kira yılının bedelini TÜFE tavanıyla sınırlı kalmadan belirler. Bunu yaparken üç ölçütü dikkate alır: TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Her beş yılda o şekilde belirlenen kira, izleyen yıllarda yine TÜFE ortalaması ile artırılır.
Yargıtay uygulamasında, kiracı yıllardır taşınmazda oturduğu için yeni kiracıya göre korunmaya değer görülür ve emsal kira üzerinden belirli oranda hakkaniyet indirimi yapılır. Dolayısıyla ev sahibi, “piyasa kirası ne ise o” sonucunu beklememelidir. Kiracı açısından da beş yılı dolduran sözleşmede kiranın ciddi ölçüde artabileceğini öngörmek gerekir.
Davayı kim açabilir?
Kira tespit davasını çoğunlukla kiraya veren açar, fakat kanun kiracıya da aynı hakkı tanır. Piyasa kiraları düştüğünde ya da sözleşmedeki artış şartı kiracıyı hakkaniyete aykırı biçimde zorladığında kiracı da dava açabilir. Taşınmazın birden çok maliki varsa davanın paydaşların tamamı tarafından ya da paydaş çoğunluğunun oluruyla açılması gerekir; tek paydaşın tek başına açtığı dava taraf eksikliği nedeniyle sorun yaratabilir.
30 gün kuralı: yeni kira hangi dönemden geçerli olur?
TBK m.345 uyarınca kira tespit davası her kira döneminde açılabilir. Önemli olan, kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağıdır:
- Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa, belirlenen bedel o yeni dönemden itibaren geçerli olur.
- Kiraya veren aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş, yani kirayı artıracağını bildirmişse dava o dönem içinde açılabilir ve sonuç yine o yeni dönemden itibaren uygulanır.
- Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına dair hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Söz konusu koşulların hiçbiri yoksa karar, izleyen kira döneminden itibaren uygulanır.
Arabuluculuk başvurusunun 30 günlük süre bakımından dava açma yerine geçip geçmeyeceği uygulamada tartışılmıştır. Hak kaybı yaşamamak için kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce noter aracılığıyla yazılı bildirim göndermek en güvenli yoldur.
Kira tespit davası adım adım nasıl açılır?
- İhtarname: Yeni dönemden en az 30 gün önce, talep ettiğiniz bedeli ve gerekçesini içeren ihtarnameyi noter kanalıyla gönderin.
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı olarak arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı HUAK m.18/B). Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır, ücret ilk aşamada alınmaz.
- Dava dilekçesi: Anlaşma sağlanamazsa son tutanak, kira sözleşmesi, ihtarname ve emsal ilanlarla birlikte dilekçe sulh hukuk mahkemesine verilir.
- Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazda keşif yapar, bilirkişi emsal kiraları ve taşınmazın özelliklerini karşılaştırarak rapor hazırlar.
- Karar: Taraflar rapora itiraz edebilir; mahkeme gerekirse ek rapor alır ve yeni kira bedelini belirler.
Davada hangi belgeler kullanılır?
Dosyanın gücü, emsal araştırmasının kalitesine bağlıdır. Kira sözleşmesi, son ödemelere ait banka dekontları, gönderilen ihtarname ve arabuluculuk son tutanağı temel belgelerdir. Bunlara ek olarak aynı sokak veya mahallede, benzer metrekare, kat ve yaştaki dairelerin güncel kira ilanları ile varsa yakın zamanda imzalanmış kira sözleşmeleri sunulmalıdır. Taşınmazda yapılan tadilat, eklenen otopark veya asansör gibi değer artıran unsurlar fotoğraf ve faturalarla belgelenirse bilirkişinin değerlendirmesi kolaylaşır. Kiracı açısından ise taşınmazdaki eksiklikler, nem, yalıtım sorunu ya da yıpranmış tesisat gibi kirayı düşürücü etkenlerin keşifte gösterilmesi önemlidir.
Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4). Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir; uygulamada taşınmazın bulunduğu yer çoğunlukla ifa yeri sayılır. Ataşehir’deki taşınmazlar için dava İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde açılır.
Masraflar ve süre
Kira tespit davasında harç, eski kira ile istenen kira arasındaki yıllık fark üzerinden nispi olarak hesaplanır. Bunun yanında keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri için gider avansı yatırılır. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi de kira tespit davalarında vekâlet ücretini aynı fark üzerinden belirler. Yargılama, bilirkişi raporuna yapılan itirazların sayısına göre genellikle altı ay ile bir yıl arasında sonuçlanır; istinaf aşaması bunu uzatır.
Kira tespit kararı kesinleşmeden icraya konulamaz. Kesinleştikten sonra kiracı, geçmiş dönemlere ilişkin kira farkını ödemekle yükümlüdür. Farkın ödenmemesi temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesi sonucunu doğurabilecek ayrı bir süreç başlatabilir.
Kira tespit ile kira uyarlama davası arasındaki fark
Kira tespit davası, beş yıl kuralı ve TÜFE tavanı çerçevesinde kira bedelinin periyodik olarak belirlenmesine hizmet eder. Kira uyarlama davası ise sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle edimler arasındaki dengenin bozulduğu hallerde TBK m.138’e dayanılarak açılır ve beş yılın dolmasını beklemez. Hangi yolun sizin için uygun olduğunu anlamak için kira uyarlama davası yazımıza da bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- İhtarnameyi kira döneminin başlamasına birkaç gün kala göndermek.
- Emsal olarak benzer olmayan, yeni ve lüks dairelerin ilanlarını sunmak.
- Paydaşlardan sadece birinin adına dava açmak.
- Beş yılı dolmamış sözleşmede TÜFE ortalamasını aşan bedel istemek.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı beş yılı doldurmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir, ancak o durumda hâkim artışı TÜFE’nin on iki aylık ortalaması ile sınırlı tutar. Emsal kiralara göre belirleme imkânı beş yılın dolmasından sonra doğar.
Arabuluculukta anlaşma olursa ne olur?
Taraflar yeni kira bedelini anlaşma belgesine yazar. Arabulucu ve avukatlar tarafından imzalanan anlaşma belgesi ilam niteliğinde sayılır ve dava açmaya gerek kalmaz.
Dava devam ederken kiracı hangi bedeli öder?
Kiracı karar kesinleşinceye kadar sözleşmedeki bedeli, yasal artışı da ekleyerek ödemeye devam eder. Karar kesinleşince fark geriye dönük olarak hesaplanır.
İşyeri kiralarında farklı kural var mı?
Çatılı işyeri kiraları da TBK m.344 ve 345 kapsamındadır. Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe giriş kanununa bağlı geçiş dönemi sona erdiği için konut kiralarıyla aynı esaslar uygulanır.
Kira bedelinize ilişkin uyuşmazlıkta ihtarname, arabuluculuk ve dava aşamalarını birlikte planlamak isterseniz Ataşehir kira avukatı sayfamızdan büromuz hakkında bilgi alabilirsiniz. Küçükbakkalköy’deki ofisimize gelmeden önce (0532) 776 65 64 numarasından randevu almanız yeterlidir.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.