Kiraya verenin temel hakları şunlardır: kira bedelini ve yan giderleri zamanında almak, kiracıdan taşınmazı özenle kullanmasını istemek, güvence (depozito) almak, kira bedelini yasal sınır içinde artırmak, ödeme yapılmadığında icra takibi başlatmak ve kanunda sayılan sebeplerden biri varsa tahliye istemek. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan sıkı kurallar koyar; ev sahibi haklarını ancak süreleri ve şekil şartlarını gözeterek kullanabilir. Aşağıda her hakkın dayanağını, nasıl kullanıldığını ve sık yapılan hataları anlatıyoruz.
Kiraya verenin hakları hangi kanunda düzenlenir?
Kira ilişkisi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. ve devamı maddelerinde düzenlenir. Konut ve çatılı işyerleri için 339–356. maddeler arasında özel hükümler bulunur ve TBK m.354 uyarınca söz konusu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye “kiracı her yıl kirayı yüzde 50 artırmayı kabul eder” gibi kayıtlar yazılması, kanuna aykırı kısmı geçerli kılmaz. Takip ve tahliye usulü için İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269 vd. ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu da devreye girer.
Kira bedelini ve yan giderleri talep etme hakkı
Kiracının asıl borcu kira bedelini ödemektir (TBK m.313). Sözleşmede aksi yazılmamışsa kira, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Aidat, ısınma ve ortak alan giderleri gibi yan giderler de sözleşmede kiracıya yüklenmişse kiracıdan istenebilir (TBK m.314).
Ödemelerin banka havalesiyle ve açıklamasına “Ocak 2026 kira bedeli” gibi not düşülerek alınması, ileride doğacak ispat sorunlarını baştan çözer. Elden alınan kira için mutlaka imzalı makbuz düzenleyin. Kira alacakları TBK m.147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; birikmiş alacakları yıllarca bekletmek, eski ayları kaybetme riskini doğurur.
Kira ödenmezse ev sahibinin hakları nelerdir?
Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren iki yol arasında seçim yapabilir:
- TBK m.315 ihtarı: Kiracıya yazılı olarak süre verilir ve süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Konut ve çatılı işyerlerinde süre 30 günden az olamaz ve tebliğden itibaren işler. Süre dolduğu hâlde ödeme yoksa sözleşme feshedilip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
- İcra yoluyla tahliye: İİK m.269 vd. uyarınca icra dairesinde kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatılır. Kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır; süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
Ayrıntılı adımlar için kira alacağı icra takibi yazımıza bakabilirsiniz. Önemli bir ayrıntı daha var: aynı kira yılı içinde iki ayrı ay için yazılı haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde “iki haklı ihtar” sebebiyle tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2). Ödeme sonradan yapılsa bile ihtar haklı kalır.
Güvence (depozito) alma hakkı ve sınırı
Kiraya veren sözleşme kurulurken güvence isteyebilir; ancak TBK m.342’ye göre güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli tasarruf hesabına yatırılmalı ya da bankada saklanmalıdır. Uygulamada depozitonun elden alınması yaygındır; ne var ki kiracı ileride kanuna aykırılığı ileri sürebilir.
Kira bittiğinde taşınmazda hasar varsa ev sahibi güvenceden mahsup yapabilir. Hasarın olağan kullanım aşınmasından fazla olduğunu ispat etmek kiraya verene düşer; giriş ve çıkışta fotoğraflı teslim tutanağı düzenlemek, depozito tartışmalarının çoğunu önler.
Kira artışı yapma ve kira tespiti isteme hakkı
Konut ve çatılı işyerlerinde yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimini (TÜFE) geçemez (TBK m.344). Konutlarda uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi; artık genel kural geçerli. Artış oranının nasıl hesaplandığı kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında anlatılıyor.
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve beş yılı dolduran her yenilenme döneminde kira bedeli, hâkim tarafından emsal kira bedelleri, TÜFE ve taşınmazın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa ya da kiracıya o süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Taşınmazın özenle kullanılmasını isteme ve gezme hakkı
Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316). Kiracı taşınmaza kasten zarar verirse ya da komşuları rahatsız eden davranışlarını sürdürürse, konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister; giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Zarar kasten veriliyorsa süre vermeden fesih mümkündür.
TBK m.319 ise kiracıya, taşınmazın bakımı, satışı veya yeniden kiralanması amacıyla gezilmesine izin verme yükümlülüğü yükler. Ev sahibi ziyareti uygun süre önce bildirmeli ve kiracının yararlarını gözetmelidir. Habersiz eve girmek ise ceza hukuku bakımından konut dokunulmazlığının ihlali sayılabilir; kiracı evi göstermiyorsa çözüm kapıyı zorlamak değil, mahkemeden tedbir istemektir.
Hangi sebeplerle tahliye istenebilir?
Kiraya verenin “artık seni istemiyorum” diyerek sözleşmeyi sona erdirme imkânı sınırlıdır. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı süre bitiminden 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Kanundaki tahliye sebepleri şöyledir:
- Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi (TBK m.350/1),
- Esaslı onarım, yeniden inşa veya imar gereği boşaltma zorunluluğu (TBK m.350/2),
- Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi (TBK m.351),
- Yazılı tahliye taahhüdü ve aynı kira yılında iki haklı ihtar (TBK m.352),
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu bulunması (TBK m.352/3),
- On yıllık uzama süresinin dolması: belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).
Gereksinim sebebiyle tahliye edilen konut, haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Tahliye davalarının işleyişi ve süresi için tahliye davası ne kadar sürer yazısına göz atabilirsiniz.
Arabuluculuk, görevli mahkeme ve süreler
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Kira tespit, kira alacağı ve gereksinim nedeniyle tahliye davaları arabuluculuk kapsamına girer; İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye ise arabuluculuk dışındadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
Kira ilişkisinden doğan bütün davalarda görevli mahkeme, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Ataşehir’deki taşınmazlar için davalar genelde İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde, takipler ise İstanbul Anadolu İcra Dairelerinde yürür. Tahliye davalarında süreler hak düşürücü niteliktedir: gereksinim davası belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; süre kaçarsa ev sahibi bir yıl daha beklemek zorunda kalabilir.
Ev sahiplerinin sık yaptığı hatalar
- Kiracıyı elektrik, su veya doğalgazı kestirerek çıkmaya zorlamak. Kanuna aykırıdır, kiraya veren tazminat ve ceza sorumluluğuyla karşılaşabilir.
- Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle aynı gün imzalatmak. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; aynı gün alınan taahhüt geçersiz sayılabilir.
- İhtarı WhatsApp mesajıyla göndermek. Fesih ve temerrüt ihtarları için noter veya iadeli taahhütlü posta gibi ispatı kolay yollar seçilmelidir.
- Kira artışını tek taraflı ve yasal sınırın üstünde uygulamak; kiracı fazla ödediği kısmı geri isteyebilir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyerlerinde tahliye, kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmak zorundadır. Sebep yoksa kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda gerekçesiz fesih hakkını kullanabilir.
Kiracı iki ay kira ödemezse ne yapılır?
TBK m.315 uyarınca 30 günlük ihtar çekilebilir veya İİK m.269 uyarınca icra takibi başlatılabilir. Aynı kira yılında iki haklı ihtar varsa, kira yılı sonunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası da açılabilir.
Depozito kiracıya ne zaman iade edilir?
Kiralananın geri verilmesinden sonra kiraya veren hasar veya alacak iddiasını makul sürede ileri sürmelidir. Kanun, kira sona erdikten sonra üç ay içinde dava açılmaz ya da icra takibi başlatılmazsa bankanın güvenceyi kiracıya iade edeceğini öngörür.
Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
Yenilenen dönemde artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yıl dolduktan sonra mahkeme emsal kiraları dikkate alarak yeni bedel belirleyebilir.
Kiracınızla ödeme, artış veya tahliye konusunda uyuşmazlık yaşıyorsanız, sözleşmenizi ve yazışmaları birlikte inceleyerek hangi yolun size uygun olduğunu değerlendirebiliriz. Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza uğrayabilir veya (0532) 776 65 64 numarasından randevu alabilirsiniz. Kira hukukunda verdiğimiz hizmetler için Ataşehir kira avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.