Kira uyarlama davası, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik nedeniyle kira bedeli ile kiralananın değeri arasındaki denge ağır biçimde bozulduğunda, bedelin hâkim tarafından yeniden belirlenmesi için açılır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü kuralıdır. Kira tespit davasından farklı olarak beş yılın dolması beklenmez, fakat şartları çok daha sıkıdır. Dava kiraya veren tarafından da kiracı tarafından da, zorunlu arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.
Uyarlama davasının şartları nelerdir?
TBK m.138’e göre hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilmek için şu şartların birlikte bulunması gerekir:
- Olağanüstü durum: Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Talep edenden kaynaklanmama: Söz konusu durum, uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmamalıdır.
- Dengenin ağır biçimde bozulması: Değişiklik, sözleşme kurulduğu andaki koşulları uyarlama isteyen aleyhine öyle değiştirmiş olmalıdır ki, sözleşmenin olduğu gibi uygulanmasını istemek dürüstlük kuralına aykırı düşsün.
- İfa durumu: Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Uyarlama mümkün değilse kanun, sözleşmeden dönme, sürekli edimli sözleşmelerde ise fesih hakkı tanır. Kira sözleşmesi sürekli edimli olduğundan uyarlamanın imkânsız olduğu hallerde sonuç fesih olur.
Hangi durumlar uyarlama sebebi sayılır?
Olağan enflasyon, piyasa kiralarındaki normal artış ya da bölgede yeni projeler yapılması kural olarak uyarlama sebebi değildir; çünkü bunlar sözleşme kurulurken öngörülebilir. Yargıtay uyarlamayı, ekonomik dengeyi temelden sarsan ve tarafların öngörü sınırlarını aşan gelişmelerde kabul etmektedir. Ani ve sert kur artışları, kira bedelinin döviz üzerinden belirlendiği sözleşmelerde ağır dengesizlik yaratan ekonomik krizler ve salgın döneminde işyerlerinin faaliyetinin durdurulması uygulamada en çok tartışılan örneklerdir.
Sözleşmede uyarlamaya ilişkin hüküm varsa öncelikle o hüküm uygulanır. Taraflar, örneğin kur değişikliği belli oranı aşarsa kiranın yeniden belirleneceğini kararlaştırmışsa, hâkimin uyarlama yetkisi o çerçevede değerlendirilir. Sözleşmede risk açıkça taraflardan birine yüklenmişse, o tarafın sonradan uyarlama istemesi güçleşir.
Kira tespit davası ile farkı nedir?
İki dava sık karıştırılır, ama dayanakları ve amaçları farklıdır:
| Konu | Kira tespit davası | Kira uyarlama davası |
|---|---|---|
| Dayanak | TBK m.344–345 | TBK m.138 |
| Amaç | Kira bedelinin dönemsel olarak belirlenmesi | Olağanüstü değişiklikle bozulan dengenin düzeltilmesi |
| Beş yıl şartı | Emsale göre belirleme için aranır | Aranmaz |
| İspat yükü | Emsal ve TÜFE verileri | Olağanüstü durum ve ağır dengesizlik |
Kiracı beş yılı doldurmuşsa, kira bedelinin emsallere göre belirlenmesi için kira tespit davası çoğu zaman daha uygun yoldur. Beş yıl dolmadan bedel ciddi biçimde dengesizleşmişse uyarlama davası gündeme gelir. Tespit davasının ayrıntıları için kira tespit davası nasıl açılır yazımıza bakabilirsiniz.
Uyarlama davası nasıl açılır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar yeni kira bedelini kararlaştırabilir; anlaşma olursa düzenlenen belge mahkeme kararı gibi sonuç doğurur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ataşehir’deki taşınmazlar için başvurular İstanbul Anadolu Adliyesi’ne yapılır.
Dava dilekçesinde olağanüstü durumun ne olduğu, sözleşme kurulduğu tarihteki koşullar, sonradan oluşan değişiklik ve dengenin ne ölçüde bozulduğu somut verilerle açıklanmalıdır. Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişiden emsal kira bedelleri, ekonomik göstergeler ve kiralananın özellikleri üzerinden rapor alır.
Hâkim yeni bedeli nasıl belirler?
Hâkim uyarlamada sözleşmeyi yeniden yazmaz; tarafların sözleşme kurulurken öngördüğü dengeyi yeniden kurmaya çalışır. Bilirkişi raporundaki emsal kiralar, sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen süredeki ekonomik değişim ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Değişikliğin riskinin tamamen tek tarafa yüklenmesi yerine, kayıp çoğu zaman taraflar arasında paylaştırılır.
Yargıtay uygulamasında uyarlanan kira bedeli kural olarak dava tarihinden itibaren ileriye dönük olarak uygulanır; geçmiş dönemler için geriye dönük uyarlama istemek güçtür. O nedenle dengesizlik ortaya çıktığında beklemeden harekete geçmek önemlidir. Kiraya veren veya kiracı, ilgili dönemde ödemeyi çekinceyle yaptığını yazılı olarak bildirirse ileride hak kaybı riskini azaltır.
Kiracı da uyarlama isteyebilir mi?
Evet. Uyarlama davası sadece kirayı artırmak isteyen ev sahibine tanınmış bir yol değildir. Döviz üzerinden belirlenmiş kira bedelinin kur artışıyla ödenemez hale gelmesi ya da kiralananın amacına uygun kullanımını engelleyen olağanüstü gelişmeler karşısında kiracı da bedelin indirilmesini isteyebilir. Kanun koyucunun kriz dönemlerinde getirdiği geçici düzenlemeler de değerlendirmede dikkate alınır.
Döviz üzerinden belirlenmiş kiralarda durum
Kur artışlarının kira ilişkilerini sarstığı dönemlerde uyarlama davalarının önemli kısmı döviz cinsinden kiralarla ilgiliydi. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da 2018 yılında yapılan değişikliklerle, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut kiralarında bedelin döviz cinsinden ya da dövize endeksli kararlaştırılması yasaklandı; işyeri kiralarında ise sınırlı istisnalar tanındı. O tarihten önce döviz üzerinden yapılmış sözleşmeler Türk lirasına çevrilirken tarafların anlaşamadığı durumlar mahkemeye taşındı.
Günümüzde döviz cinsinden kira bedeli içeren işyeri sözleşmesi yapılmışsa ve kur, sözleşme kurulurken öngörülemeyecek ölçüde sıçramışsa uyarlama talebi gündeme gelebilir. Mahkeme, kur değişikliğinin olağan dalgalanmanın ötesine geçip geçmediğini ve tarafların risk dağılımını sözleşmede nasıl kurduğunu inceler.
Davada hangi belgeler kullanılır?
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Ödeme dekontları ve çekinceli ödeme bildirimleri
- Arabuluculuk son tutanağı
- Sözleşme tarihindeki ve dava tarihindeki kur, enflasyon ve emsal kira verileri
- İşyerlerinde ciro düşüşünü gösteren muhasebe kayıtları veya resmi kısıtlama kararları
İspat yükü uyarlama isteyen taraftadır. Olağanüstü durumun ve dengesizliğin rakamlarla gösterilmesi, bilirkişi incelemesinin doğru yönde ilerlemesini sağlar.
Masraflar ve süre
Uyarlama davalarında harç, talep edilen yıllık kira farkı esas alınarak hesaplanır. Keşif ve bilirkişi giderleri için gider avansı yatırılır. Harç ve masraf tarifeleri her yıl güncellenir. Yargılama süresi bilirkişi raporlarına yapılan itirazlara göre değişmekle birlikte, sulh hukuk mahkemesinde çoğunlukla bir yıl civarında sonuçlanır; istinaf incelemesi süreyi uzatır.
Sık yapılan hatalar
- Olağan enflasyonu olağanüstü durum gibi sunmak.
- Beş yılı dolmuş sözleşmede tespit davası yerine uyarlama davası açmak.
- Somut ekonomik veri ve emsal sunmadan genel iddialarla yetinmek.
- Kira artışını kendi başına uygulayıp kiracıdan fark istemek.
Yasal artış sınırının hesaplanması konusunda kira artış oranı nasıl hesaplanır yazımız yol gösterir.
Sık Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası için beş yılın dolması gerekir mi?
Hayır. Uyarlama davası TBK m.138’e dayanır ve beş yıl şartı aranmaz. Ancak olağanüstü durumun ve ağır dengesizliğin ispatı gerekir.
Yüksek enflasyon tek başına uyarlama sebebi midir?
Kural olarak hayır. Yargıtay, sözleşme kurulurken öngörülebilen enflasyonu olağanüstü durum olarak kabul etmez. Değişikliğin beklenmedik ve olağan risklerin çok üzerinde olması gerekir.
Uyarlama davası sürerken eski kira mı ödenir?
Evet. Karar kesinleşinceye kadar sözleşmedeki bedel ve yasal artış ödenir. Kesinleşen karar sonrasında fark hesaplanır.
Uyarlama ve tespit talepleri aynı davada ileri sürülebilir mi?
Şartları varsa talepler, HMK m.111 uyarınca terditli olarak, yani biri reddedilirse diğerinin incelenmesi istenerek aynı dilekçede ileri sürülebilir. Hangi talebin asıl, hangisinin yedek olacağı sözleşmenin süresine ve dosyadaki verilere göre belirlenmelidir. Yanlış kurgulanan talep, davanın tamamen reddine yol açabilir.
Uyarlama mümkün olmazsa ne olur?
Hâkim uyarlamayı mümkün görmezse, şartları varsa sözleşmenin feshine karar verilebilir. Kira sözleşmesi sürekli edimli olduğundan sonuç dönme değil fesihtir.
Kira bedelinizin olağanüstü gelişmeler nedeniyle dengesini yitirdiğini düşünüyorsanız, uyarlama mı tespit mi yolunun uygun olduğunu belgelerinizle değerlendirmek için Ataşehir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz. Büromuza (0532) 776 65 64 numarasından ulaşabilir, Küçükbakkalköy’deki ofisimizde görüşebilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.