Kira sözleşmesi sona erip taşınmaz hasarsız teslim edildiğinde, kiracı ödediği depozitonun tamamını geri isteme hakkına sahiptir. Ev sahibi depozitodan sadece ödenmemiş kira, aidat, fatura borcu ya da olağan kullanımı aşan hasar bedeli kadar kesinti yapabilir. Depozito bankada vadeli hesaba yatırılmışsa ve kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmemişse, banka parayı kiracıya iade eder. Elden verilen depozitoda ise önce arabuluculuk, sonra dava veya icra takibi yoluna gidilir.
Depozitonun yasal dayanağı nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, kanundaki adıyla güvence, Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenmiştir. Hükme göre sözleşmede kiracıya güvence verme borcu yüklenmişse, güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı da bankaya depo eder.
Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla ya da icra takibine veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Kuralın amacı, kiracının parasının ev sahibinin elinde haksız biçimde tutulmasını önlemektir.
Uygulamada depozito neden elden veriliyor?
Kanundaki banka sistemine rağmen depozitonun büyük çoğunluğu elden veya ev sahibinin hesabına havale yoluyla ödenir. Böyle bir ödeme geçersiz değildir; kiracı yine depozitoyu geri isteyebilir. Ne var ki banka güvencesi devreye girmediği için kiracı, iade için ev sahibinin iradesine ya da hukuki yollara muhtaç kalır. Üç aylık kira sınırını aşan depozito alınmışsa, aşan kısım kanuna aykırıdır ve kiracı onu da geri isteyebilir.
Depozitonun ödendiğini gösteren banka dekontu, kira sözleşmesindeki ilgili madde veya imzalı makbuz mutlaka saklanmalıdır. Sözleşmede depozito tutarının ve para biriminin açıkça yazılması, iade aşamasında çıkacak tartışmaları büyük ölçüde önler.
Ev sahibi hangi kesintileri yapabilir?
Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Buna göre:
- Kesinti yapılabilecek kalemler: Ödenmemiş kira bedeli, kiracı dönemine ait aidat ve ortak gider borcu, ödenmemiş elektrik, su, doğalgaz faturaları, kiracının kusuruyla oluşan kırık, yanık, delik ve kalıcı hasarlar.
- Kesinti yapılamayacak kalemler: Olağan kullanımdan kaynaklanan boya solması, zemin aşınması, eskiyen armatürler, uzun süreli oturumun doğal sonucu olan yıpranmalar ve kiracı dönemine ait olmayan borçlar.
Yaygın uygulama olan “çıkarken evi boyatma” şartı da tartışmalıdır. Sözleşmede kiracının tahliyede boya yaptırması kararlaştırılmışsa o hüküm genellikle uygulanır; böyle bir hüküm yoksa olağan kullanımdan kaynaklanan boya ihtiyacı kiracıdan istenemez. Hasar bedelini ispat yükü kesinti yapmak isteyen ev sahibindedir.
Teslim sırasında muayene kuralı
TBK m.335’e göre kiraya veren, kiralananın geri verilmesi sırasında onu muayene etmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona gecikmeksizin yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle anlaşılamayacak eksiklikler dışında sorumluluktan kurtulur. Dolayısıyla teslimde itiraz etmeyen, haftalar sonra hasar iddiasıyla depozitoyu tutan ev sahibinin durumu zayıftır.
Kiracı açısından en etkili önlem, anahtarı teslim ederken iki tarafın imzaladığı teslim tutanağı düzenlemek ve dairenin her odasını tarihli fotoğraf ve videoyla kayda almaktır. Taşınırken sayaçların son değerlerinin fotoğraflanması ve aboneliklerin kapatılması da fatura tartışmalarını önler.
Depozito iade edilmezse ne yapılır?
- Yazılı talep ve ihtarname: Önce ev sahibinden iadeyi yazılı olarak isteyin. Sonuç alınamazsa noter ihtarnamesiyle süre verin; ihtarname, temerrüt faizinin başlangıcı açısından da önem taşır.
- Banka başvurusu: Depozito vadeli hesapta ise sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay geçtikten sonra bankaya başvurun. Kiraya veren o süre içinde dava veya takip bildirmemişse banka parayı iade etmelidir.
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Arabuluculuk çoğu depozito uyuşmazlığında hızlı ve düşük maliyetli çözüm sağlar.
- Dava veya icra takibi: Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir. Alternatif olarak kira sözleşmesine dayanarak doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir; ev sahibi itiraz ederse itirazın iptali davası gündeme gelir.
Ataşehir’deki kiralar için arabuluculuk ve dava başvuruları İstanbul Anadolu Adliyesi’ne, icra takipleri İstanbul Anadolu İcra Dairelerine yapılır. Kira ilişkileri tüketici işlemi sayılmadığından depozito uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyeti değil, sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Ev sahibinin bakış açısı
Depozito, ev sahibi için kiracının borçlarına karşı güvencedir; fakat ceza ya da ek gelir aracı değildir. Hasar veya borç varsa, kesinti kalemlerini faturası, fotoğrafı ve hesabıyla birlikte kiracıya yazılı olarak bildirmek ve kalan tutarı iade etmek, ileride doğabilecek davanın önüne geçer ve taraflar arasındaki güveni korur. Hasarın depozitoyu aşması halinde ev sahibi fark için dava açabilir. Kesinti tutarını belirlerken usta teklifleri veya faturalar sunmak, rakamın keyfi olmadığını göstermenin en kolay yoludur. Kiracıyla anlaşılamazsa hasarın mahkeme aracılığıyla delil tespiti yoluyla belgelenmesi, taşınmaz yeniden kiraya verilmeden önce yapılmalıdır; aksi halde hasarın kimin döneminde oluştuğu ispatlanamayabilir. Kiraya verenin hak ve yükümlülükleri için kiraya verenin hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Emlakçıya ödenen depozito
Bazı kiralamalarda depozito, ev sahibine değil aracılık yapan emlak ofisine teslim edilir. Emlakçı o parayı ev sahibi adına almışsa, iade yükümlülüğü kural olarak kiraya verene aittir; ancak paranın ev sahibine hiç ulaşmadığı durumlarda emlakçının sorumluluğu da gündeme gelir. Ödemeyi emlakçıya yapacaksanız, makbuzda paranın kimin adına ve hangi amaçla alındığının açıkça yazılmasını isteyin.
Hangi belgeleri saklamalısınız?
- Kira sözleşmesi ve depozito tutarını gösteren madde
- Depozito ödemesine ait dekont veya imzalı makbuz
- Giriş ve çıkışta düzenlenen teslim tutanakları
- Tarihli fotoğraf ve videolar
- Son fatura ve aidat ödemelerinin dekontları
- Ev sahibiyle yapılan yazışmalar ve ihtarname
Döviz veya altın olarak verilen depozito
Depozito döviz veya altın olarak verilmişse kural olarak aynı cins ve miktarda iade edilmesi gerekir. Türk lirası olarak verilen ve bankaya yatırılmayan depozitonun yıllar içinde değer kaybetmesi sık şikâyet konusudur. Kanun, elden alınan depozitoya faiz işletilmesini açıkça düzenlemediği için değer kaybı talebi dosyaya göre değerlendirilir; iade istendiği halde ödeme yapılmazsa temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz istenebilir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi depozitoyu ne kadar sürede iade etmeli?
Elden verilen depozito için kanunda özel iade süresi yoktur; taşınmaz teslim edildikten ve borçlar netleştikten sonra makul sürede iade edilmelidir. Bankadaki güvencede kiraya verenin üç aylık bildirim süresi uygulanır.
Kiracı son ayın kirasını depozitodan düşebilir mi?
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracı, son ay kirasını tek taraflı olarak depozitodan mahsup edemez. Uygulamada taraflar anlaşarak o yolu seçebilir; anlaşmayı yazılı yapmak gerekir.
Depozito iadesi için hangi süre içinde dava açılmalı?
Depozito iade alacağı kira bedeli niteliğinde olmadığından genel zamanaşımı hükümlerine tabi olduğu kabul edilir. Ancak delillerin kaybolmaması için taşınmazı boşalttıktan sonra beklemeden harekete geçmek gerekir.
Ev sahibi evi sattıysa depozitoyu kimden isteyeceğim?
Taşınmazı satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı olur. Depozitonun kime ödendiği ve yeni malike devredilip devredilmediği önemlidir; durum somut belgelere göre değerlendirilmelidir.
Depozitonuz haksız biçimde tutuluyorsa ya da kiracınızdan kaynaklanan hasar için kesinti yapmak istiyorsanız, belgelerinizi birlikte gözden geçirmek için Ataşehir kira avukatı sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz. Ataşehir Küçükbakkalköy’deki ofisimiz için randevu numarası (0532) 776 65 64’tür.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.