Evet, kiracı evi göstermek zorundadır; ancak sınırsız biçimde değil. Türk Borçlar Kanunu m.319’a göre kiracı, kiraya verenin taşınmazın bakımı, satışı veya gelecekte yeniden kiraya verilmesi amacıyla evin gezilmesine ve gözden geçirilmesine izin vermekle yükümlüdür. Ev sahibi ziyareti uygun süre önce bildirmeli, kiracının yararlarını gözetmeli ve makul saatleri seçmelidir. Kiracı haklı sebep olmadan sürekli reddederse ev sahibi sulh hukuk mahkemesinden tedbir isteyebilir; kapıyı yedek anahtarla açmak ise suç oluşturabilir.
Evi gösterme yükümlülüğünün yasal dayanağı nedir?
Konu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 319. maddesinde, “ayıpların giderilmesine ve yapılacak işlere katlanma” başlığı altında düzenlenir. Madde üç durum sayar: bakım, satış ve yeniden kiralama. Kiracı söz konusu amaçlarla yapılan gezmeye ve incelemeye katlanmak zorundadır. Kanun aynı maddede kiraya verene de yükümlülük getirir: gezme ve çalışmalar kiracıya uygun bir süre önce bildirilmeli, kiracının yararları gözetilmelidir.
Kiracının katlanma borcu, kira sözleşmesinden doğan yan yükümlülüklerdendir. Sözleşmede yazılı olmasa da geçerlidir; sözleşmeye “kiracı evi hiçbir şekilde göstermez” veya tersine “ev sahibi istediği an eve girebilir” gibi kayıtlar konması, kanunun dengesini bozmaya yetmez.
Hangi durumlarda kiracı evi göstermek zorundadır?
- Satış: Ev sahibi daireyi satmak istiyorsa potansiyel alıcılara ve emlak danışmanına evin gösterilmesi gerekir. Satış kiracının kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik, sözleşmeyi devralır (TBK m.310).
- Yeniden kiralama: Kiracı çıkacağını bildirmişse veya sözleşme sona eriyorsa, yeni kiracı adaylarının evi görmesine izin verilmelidir.
- Bakım ve onarım: Çatı akması, tesisat arızası, deprem güçlendirmesi gibi işler için ustaların ve teknik kişilerin girişine katlanılır.
- Hasar tespiti: Taşınmazın durumunun kontrolü, sigorta veya hasar incelemesi de “gözden geçirme” kapsamında değerlendirilir.
Bunların dışında kalan amaçlar, örneğin ev sahibinin “evime bakmak istiyorum” diyerek sık sık ziyarete gelmesi, kanunun öngördüğü katlanma borcunun dışındadır.
Ev sahibinin uyması gereken sınırlar
Kanun “uygun süre” ve “kiracının yararlarının gözetilmesi” ifadelerini kullanır, saat ve gün sayısı vermez. Somut olayda hâkim, her iki tarafın menfaatlerini dengeler. Yargıtay uygulamasında ve öğretide kabul gören ölçüler şöyle özetlenebilir:
- Ziyaret makul bir süre önceden (genellikle en az bir iki gün önce) bildirilmelidir.
- Gösterme saatleri kiracının çalışma ve dinlenme düzenine uygun olmalı; gece saatleri ve bayram günleri tercih edilmemelidir.
- Gösterme sıklığı makul tutulmalıdır. Haftada birkaç saatlik belirli zaman dilimleri, uygulamada dengeli bir çözüm olarak kabul görür.
- Gezme sırasında kiracı veya temsilcisi evde bulunabilir; özel eşyaların fotoğraflanması kiracının izni olmadan yapılmamalıdır.
- Emlak danışmanına anahtar teslimi kiracının rızasına bağlıdır.
Taraflar, bildirim süresini ve gösterme saatlerini yazılı olarak belirlerse tartışmalar büyük ölçüde önlenir. WhatsApp yazışması ispat açısından zayıf kalsa da gösterme günlerinin karşılıklı yazılı teyidi, ileride çıkacak uyuşmazlıkta yardımcı olur.
Ev sahibi kiracı yokken eve girebilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesiyle konutun kullanım hakkı kiracıya geçer ve konut dokunulmazlığı kiracı lehine işler. Ev sahibinin yedek anahtarla, kiracının rızası olmadan eve girmesi Türk Ceza Kanunu m.116’daki konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir. Mülkiyetin ev sahibine ait olması, rızasız girişi meşru kılmaz.
Acil durumlar ayrıksı değerlendirilir. Su baskını, gaz kaçağı veya yangın gibi gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde zararın önlenmesi için girilmesi kabul edilebilir; yine de mümkünse kiracıya haber verilmeli, itfaiye veya kolluk görevlileri çağrılmalı ve giriş tutanakla belgelenmelidir.
Kiracı evi göstermezse ev sahibi ne yapabilir?
Kiracı haklı sebep olmadan evi göstermeyi reddederse kiraya veren şu adımları izleyebilir:
- Yazılı ihtar: Noter aracılığıyla, gösterme amacını, önerilen gün ve saatleri bildiren ihtarname gönderilir. İhtar, ileride mahkemede kiracının tutumunu ispatlamaya yarar.
- İhtiyati tedbir: Sulh hukuk mahkemesinden, kiracının belirli gün ve saatlerde evin gösterilmesine katlanmasına ilişkin tedbir kararı istenebilir. Yargıtay da kiracının menfaatlerini gözeterek hakkaniyete uygun tedbir verilebileceğini kabul etmektedir.
- Arabuluculuk ve dava: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Arabuluculukta gösterme takvimi üzerinde anlaşmak çoğu zaman en pratik çözümdür.
- Tazminat: Kiracının haksız engellemesi yüzünden satış kaçırılmış veya ev uzun süre boş kalmışsa, zararın ispatı şartıyla tazminat talep edilebilir.
Evi göstermeme, kanunda doğrudan sayılan tahliye sebeplerinden değildir. Kiracıyı salt o gerekçeyle çıkarmaya çalışmak yerine tedbir ve tazminat yollarını değerlendirmek gerekir. Tahliye sebeplerinin tamamı için kiraya verenin hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının hakları: indirim ve tazminat
TBK m.319, kiracıya da güvence tanır. Bakım ve onarım çalışmaları ya da yoğun gösterimler kiracının kullanımını önemli ölçüde kısıtlarsa, kiracı kira bedelinden indirim ve uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Örneğin haftalarca süren tadilat nedeniyle evin bir bölümü kullanılamıyorsa, kullanım kaybı oranında indirim gündeme gelir.
Kiracı, ev sahibinin habersiz ziyaretleri veya ölçüsüz gösterim talepleri karşısında yazılı itirazda bulunmalı, olayları tarih ve saatleriyle not etmelidir. Rızası dışında eve girildiğine dair kamera kaydı, komşu tanıklığı gibi deliller, ceza şikâyeti ve tazminat davasında önem taşır.
Satış sürecinde kiracının durumu
Ev satıldığında kira sözleşmesi yeni malike geçer; kiracı “ev satıldı, çıkmak zorundayım” düşüncesiyle hareket etmemelidir. Yeni malik, kendisinin veya yakınlarının gereksinimi varsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m.351). Kiracı, bildirim gelmediği sürece eski koşullarla oturmaya devam eder. Satış sürecinde evi göstermek kiracının yükümlülüğüdür; fakat anılan yükümlülük, kira sözleşmesinden doğan diğer haklarını ortadan kaldırmaz.
Erken çıkan kiracı için evi göstermenin önemi
Sözleşme süresi dolmadan taşınmak isteyen kiracı açısından evi göstermek, yükümlülük olmanın ötesinde kendi yararınadır. TBK m.325’e göre süreye uymadan evi boşaltan kiracı, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu kalır. Kiracı, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi aynı koşullarla devralmaya hazır yeni kiracı adayı bulup ev sahibine önerirse sorumluluktan kurtulabilir. Evi adaylara göstermeyi reddeden kiracı, yeniden kiralamayı geciktirdiği için daha uzun süre kira ödemek zorunda kalabilir. Aynı mantık kiraya veren için de geçerlidir: makul adayı gerekçesiz reddeden ev sahibi, sonraki ayların kirasını eski kiracıdan isteyemeyebilir. Fesih kuralları için kira sözleşmesi feshi şartları yazımıza göz atabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi haber vermeden eve gelebilir mi?
Hayır. Gezme ve inceleme, kiracıya uygun süre önce bildirilmelidir. Acil durumlar dışında habersiz ziyaret kanuna aykırıdır.
Kiracı emlakçıya anahtar vermek zorunda mı?
Kanun kiracıya anahtar teslim etme yükümlülüğü getirmez. Kiracı, gösterimlerin kendi veya temsilcisinin bulunduğu zamanlarda yapılmasını isteyebilir.
Haftada kaç kez ev gösterilir?
Kanunda sayı yoktur. Sıklık, kiracının yararları gözetilerek makul tutulmalıdır; taraflar anlaşamazsa hâkim somut olaya göre karar verir.
Kiracı evi göstermek için ücret isteyebilir mi?
Kanunda gösterim karşılığı ücret öngörülmez. Gösterimler veya onarımlar evin kullanımını önemli ölçüde kısıtlıyorsa kiracı, kira bedelinden indirim ve zararının giderilmesini talep edebilir.
Ev göstermeyen kiracı tahliye edilir mi?
Evi göstermemek tek başına kanuni tahliye sebebi değildir. Ev sahibi tedbir, arabuluculuk ve tazminat yollarına başvurabilir.
Evin gösterilmesi konusundaki anlaşmazlıklar çoğu zaman tarafların haklarını bilmemesinden kaynaklanır ve doğru yazılmış bir ihtarla çözülebilir. Kiracı veya ev sahibi olarak durumunuzu değerlendirmek isterseniz Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza (0532) 776 65 64 numarasından ulaşabilirsiniz. Kira hukukundaki hizmetlerimiz için Ataşehir kira avukatı sayfasını inceleyebilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.