Kira sözleşmesi, süre dolduğunda kendiliğinden bitmez; konut ve çatılı işyerlerinde kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparak, kiraya veren ise ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Fesih bildirimi yazılı olmak zorundadır, aile konutunda eşin rızası aranır ve kanundaki bildirim süreleri kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar. Hangi tarafın hangi şartlarla fesih yapabileceğini aşağıda adım adım açıklıyoruz.
Kira sözleşmesinin feshi hangi kanunla düzenlenir?
Kira sözleşmesinin sona ermesi Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 327 ila 338. maddelerinde genel olarak, konut ve çatılı işyerleri için 347 ila 356. maddelerinde özel olarak düzenlenir. Özel hükümler kiracıyı korur ve TBK m.354’e göre kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye “kiraya veren dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilir” yazılması ev sahibine kanunda olmayan bir hak tanımaz.
Fesih ile tahliye aynı şey değildir. Fesih, sözleşmeyi sona erdiren irade beyanıdır; kiracı taşınmazı kendi isteğiyle boşaltmazsa kiraya verenin mahkeme ya da icra yoluyla tahliye istemesi gerekir.
Kiracı kira sözleşmesini nasıl feshedebilir?
Kiracının fesih imkânı ev sahibine göre çok daha geniştir. Sözleşmenin türüne göre kurallar değişir:
- Belirli süreli sözleşme: Kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparsa sözleşme süre sonunda sona erer. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347/1).
- Belirsiz süreli sözleşme: Kiracı, genel hükümlere göre her zaman fesih bildiriminde bulunabilir. Taşınmaz kiralarında yerel âdette belirlenen kira dönemi sonu için, âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyulur (TBK m.328).
Kiracı süreye uymadan taşınmazı boşaltırsa, kira borcu o an sona ermez. TBK m.325 uyarınca kiracı, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumludur. Kiracı, kiraya veren için kabul edilebilir, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi aynı koşullarla devralmaya hazır yeni kiracı gösterirse sorumluluktan kurtulur. Makul süre taşınmazın konumuna ve kiralama piyasasına göre değişir; uygulamada konutlar için çoğu dosyada iki ila üç ay kabul edilir.
Kiraya veren hangi şartlarla fesih yapabilir?
Ev sahibi, belirli süreli sözleşmenin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Fesih veya tahliye için kanundaki sebeplerden birinin bulunması gerekir:
- Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315): Kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verilir ve sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir.
- Özen borcuna aykırılık (TBK m.316): Kiracı taşınmaza zarar veriyor veya komşuları rahatsız ediyorsa, 30 günden az olmamak üzere süre verilerek aykırılığın giderilmesi istenir; giderilmezse fesih yapılır.
- Gereksinim, yeniden inşa veya imar (TBK m.350): Kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı; esaslı onarım veya yeniden inşa zorunluluğu.
- Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Taşınmazı satın alan kişi, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir.
- Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kiracının aynı ilçede konutu olması (TBK m.352).
- On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347): Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak gerekçesiz fesih yapabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde aynı hak, kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre doğar.
Gereksinim ve iki haklı ihtar gibi sebeplere dayanan tahliye davaları sıkı sürelere bağlıdır. Kiraya verenin hakları hakkında daha geniş bilgi için kiraya verenin hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Önemli sebeple olağanüstü fesih
TBK m.331, sözleşmenin sürdürülmesini çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığında taraflara yasal bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshetme imkânı tanır. Önemli sebebin feshi isteyen tarafa yüklenemeyecek ve sözleşme kurulurken öngörülemeyecek nitelikte olması gerekir. Ağır hastalık nedeniyle başka şehre taşınma zorunluluğu veya işyerinin bulunduğu bölgede faaliyeti imkânsız kılan değişiklikler örnek gösterilebilir.
Hâkim, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını bütün durumları değerlendirerek belirler. Fesheden tarafın karşı tarafın zararını tazmin etmesi gündeme gelebilir. Kiracının ölümü hâlinde ise mirasçıları, sözleşme süresine bakmaksızın yasal bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih bildirimi nasıl yapılmalı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Telefon görüşmesi veya sözlü anlaşma ispat açısından yetersiz kalır. Güvenli yöntemler şunlardır:
- Noter aracılığıyla ihtarname göndermek,
- İadeli taahhütlü mektup veya KEP ile bildirmek,
- Karşı tarafa imzalatılan ve tarih taşıyan yazılı fesih beyanı.
Bildirim karşı tarafa ulaştığı anda hüküm doğurur; süre hesabında gönderim değil, tebliğ tarihi esas alınır. Tebliği son güne bırakmak, sürenin kaçmasına yol açabilir.
Aile konutunda fesih için eşin rızası
Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349). Kiraya veren de ihtar ve fesih bildirimlerini kiracıya ve eşine ayrı ayrı göndermek zorundadır. Eşe gönderilmeyen ihtar, tahliye davasında geçersiz sayılabilir. Aile konutu konusunu aile konutu şerhi yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
Arabuluculuk ve görevli mahkeme
Fesih sonrası tahliye, kira alacağı veya tazminat gibi uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). İcra yoluyla tahliye talepleri arabuluculuk dışında kalır. Arabuluculukta anlaşma olmazsa, kira ilişkisinden doğan davalara miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar. Ataşehir’deki taşınmazlara ilişkin davalar çoğunlukla İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Feshin parasal sonuçları
Sözleşme haklı olarak feshedildiğinde kiracı, fesih tarihine kadar işlemiş kira ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Taşınmaz kiraya verene geri verildiğinde depozito, varsa hasar ve alacaklar mahsup edildikten sonra iade edilir. Haksız fesih ise fesheden tarafa tazminat yükü getirir: kiracı süre dolmadan çıkmışsa makul süreye kadar kira, ev sahibi kiracıyı haksız yere çıkarmışsa taşınma masrafları ve kira farkı gibi zararlar istenebilir.
Kiraya veren gereksinim sebebiyle tahliye ettiği taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz (TBK m.355). Kurala aykırı kiralamada eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
Sık yapılan hatalar
- “Sözleşme bitti, çık” diyerek tahliye beklemek. Konut kiralarında süre bitimi kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez.
- Kiracının anahtarı bırakıp gitmesini fesih yerine geçmiş saymak. Teslim tutanağı düzenlenmezse uyuşmazlık uzar.
- 15 günlük bildirim süresini kaçırmak. Kiracı süre geçtikten sonra bildirim yaparsa sözleşme bir yıl uzar ve kira borcu devam edebilir.
- Aile konutunda yalnız kiracıya ihtar göndermek.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa ne olur?
Kiracı, taşınmaz benzer koşullarla yeniden kiraya verilinceye kadar geçen makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olur. Uygun yeni kiracı önerirse sorumluluğu sona erebilir.
Ev sahibi sözleşme süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyerlerinde hayır. Sözleşme kiracı lehine birer yıl uzar; ev sahibi ancak kanuni tahliye sebebi veya on yıllık uzama süresinin dolması hâlinde sözleşmeyi sona erdirebilir.
Fesih bildirimi WhatsApp ile yapılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı şekle bağlıdır. Mesaj uygulamaları ispat sorunu yaratır; noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü posta tercih edilmelidir.
Fesihten sonra kiracı çıkmazsa ne yapılır?
Kiraya veren, fesih sebebine göre sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar ya da şartları varsa icra dairesi aracılığıyla tahliye talebinde bulunur. Süreç hakkında kiracı tahliye davası süreci yazısı yol gösterir.
Sözleşmenizi feshetmeden önce bildirim süresini ve fesih sebebinizi doğru belirlemek, sonradan çıkabilecek tazminat taleplerini önler. Somut durumunuzu değerlendirmek için Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza ulaşabilir, (0532) 776 65 64 numarasından görüşme günü belirleyebilirsiniz. Kira uyuşmazlıklarındaki çalışmalarımız Ataşehir kira avukatı sayfasında yer alıyor.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.
İlgili yazı: Kiracı Depozito İadesi: Süre, Kesinti ve Hukuki Yollar