Site yönetimiyle yaşanan uyuşmazlıklarda başvurulacak temel yasal çerçeve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Aidat itirazı, kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak alanların işgali ya da yöneticinin hesap vermemesi gibi sorunlarda önce zorunlu arabuluculuğa, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine gidilir. Kurul kararlarına karşı iptal davası için süre bir aydır; o süre kaçırılırsa karar kesinleşebilir.
Site yönetimini hangi kurallar bağlar?
Apartman ve sitelerde kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu, tapuda kayıtlı yönetim planı ve kat malikleri kurulunun kararlarıyla bağlıdır. Yönetim planı, kat malikleri arasında sözleşme hükmündedir; onu değiştirmek için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28). Birden çok bloktan oluşan sitelerde toplu yapı hükümleri (KMK m.66 vd.) devreye girer ve yönetim, blok temsilcilerinden oluşan temsilciler kurulu ile toplu yapı yöneticisi eliyle yürür.
Yönetici, kurul kararlarını uygulamak, ortak giderleri toplamak, defterleri tutmak ve kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Denetçi ya da denetim kurulu ise yöneticinin işlemlerini denetler. Görevini kötüye kullanan yöneticinin haklı sebeple görevden alınması, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine mahkemeden istenebilir.
En sık görülen uyuşmazlıklar
- Aidat ve ortak gider paylarının yanlış hesaplanması ya da ödenmemesi
- Kanuna veya yönetim planına aykırı kurul kararları
- İşletme projesine ve harcamalara itiraz
- Ortak alanların (bahçe, otopark, çatı, sığınak) tek kişi tarafından kullanılması
- Komşunun gürültü, koku veya tadilat yoluyla diğer malikleri rahatsız etmesi
- Yöneticinin defter, fatura ve banka kayıtlarını göstermemesi
Aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları nasıl çözülür?
Her kat maliki, yönetim planında aksi öngörülmedikçe ortak giderlere arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Gider payını zamanında ödemeyen kat maliki için kanun, ödemede geciktiği her ay için yüzde beş gecikme tazminatı öngörmüştür. Yönetim, ödenmeyen aidat için icra takibi başlatabilir. Kat malikinin ortak gider borcu için yönetime kanuni ipotek hakkı da tanınmıştır (KMK m.22).
Kanun, bazı kalemlerde arsa payı yerine eşit paylaşım öngörür: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri, yönetim planında aksine hüküm yoksa eşit olarak katılır. Dairesinde oturmayan, asansörü kullanmayan ya da ortak tesislerden yararlanmadığını söyleyen kat maliki, o gerekçeyle gider payından kurtulamaz. Kalorifer giderinde ise ısınma sisteminin türüne ve yönetim planına göre farklı paylaşım esasları uygulanabilir. Payınızın yanlış hesaplandığını düşünüyorsanız, hesap tablosunu yönetimden yazılı olarak isteyip arsa payı listesiyle karşılaştırmanız ilk adım olmalıdır. Uyuşmazlığın büyük kısmı, yanlış girilmiş arsa payı ya da eski yönetim planına dayanan hatalı dağıtımdan çıkar.
Yönetici her yıl işletme projesi hazırlar ve kat maliklerine bildirir. Yedi gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi kesinleşir ve icra takibinde İİK m.68 anlamında belge niteliği kazanır (KMK m.37). Pratikte en çok yapılan hata, işletme projesine süresinde itiraz etmeyip daha sonra icra takibinde tutarlara karşı çıkmaya çalışmaktır. Projeye itirazınızı yazılı yapıp tebliğ ettiğinizi ispatlayabilecek şekilde saklayın.
Aidat borcu için başlatılan takibe itiraz süresi ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür. Süreler ve itiraz yolları için icra takibine itiraz süresi yazımıza göz atabilirsiniz. İtiraz sonrası yönetim alacağı için itirazın iptali davası açabilir. Daire kiradaysa kiracı da ortak giderlerden kat maliki ile birlikte sorumlu tutulabilir ve ödediği tutarı kiradan düşebilir.
Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?
Kanuna, yönetim planına veya kat malikleri arasındaki sözleşmeye aykırı kurul kararlarının iptali sulh hukuk mahkemesinden istenebilir. Toplantıda karara muhalif kalan kat maliki toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her halde toplantı tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır (KMK m.33). Süreler hak düşürücü niteliktedir; mahkeme kendiliğinden dikkate alır.
Toplantıya çağrının usulsüz yapılması, gündemde olmayan konunun karara bağlanması veya gerekli çoğunluğun sağlanmaması sık görülen iptal sebepleridir. Kurul kararı kanunun emredici hükümlerine aykırıysa ya da kişinin temel haklarını ortadan kaldırıyorsa, Yargıtay o kararın yok hükmünde veya batıl olduğunu kabul edebilir; batıl kararın tespiti süreye bağlı değildir. Ne var ki hangi kararın batıl sayılacağı dosyaya göre değişir, o nedenle bir aylık süreyi beklemeden harekete geçmek gerekir.
Ortak alanlar işgal edilirse ne yapılabilir?
Kat malikleri ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19). Bahçeyi çitle ayıran, çatı katını genişleten veya sığınağı depo yapan malik hakkında yönetim ya da diğer kat malikleri, aykırılığın giderilmesini ve eski hale getirmeyi isteyebilir. Kanuna aykırı kullanım devam ederse el atmanın önlenmesi davası ile birlikte ecrimisil talebi de gündeme gelebilir.
Komşuluk kaynaklı rahatsızlıklarda kat malikleri, doğruluk kurallarına uymak ve birbirini rahatsız etmemekle yükümlüdür (KMK m.18). Uyarılara rağmen ağır ve süreklilik gösteren ihlallerde diğer kat maliklerinin, ihlali yapan malikin bağımsız bölümünün kendilerine devrini istemesi bile mümkündür (KMK m.25); ancak o yol istisnaidir ve sıkı şartlara bağlıdır.
Arabuluculuk ve mahkeme süreci nasıl işler?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Başvuru, Ataşehir için İstanbul Anadolu Adliyesi arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucuya başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Ne var ki iptal davasında süre hesabı hayati olduğundan başvuruyu son güne bırakmamak gerekir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görev alanına bırakmıştır. Mahkeme gerektiğinde keşif yapar, bilirkişi raporu alır ve tarafları dinler. Masraf olarak başvuru harcı, keşif ve bilirkişi ücreti öngörülmelidir; tutarlar her yıl güncellenir.
Hangi belgeleri hazırlamalısınız?
- Tapu kaydı ve yönetim planı
- Kurul toplantı çağrısı, toplantı tutanağı ve karar defteri örneği
- İşletme projesi ve ona yaptığınız itirazın tebliğ belgesi
- Aidat ödeme dekontları, yazışmalar ve ihtarnameler
- Ortak alan işgalinde fotoğraf, video ve varsa belediye tutanakları
Yönetimden bilgi ve belge talebinizi yazılı yapın. Yönetici defterleri göstermekten kaçınıyorsa, o tutum mahkemede yöneticinin aleyhine değerlendirilebilecek önemli bir olgudur.
Sık Sorulan Sorular
Aidatı ödemeyen komşu için yönetici ne yapabilir?
Yönetici önce yazılı ihtarda bulunur, ardından icra takibi başlatır. Gecikilen her ay için kanuni gecikme tazminatı istenebilir. Elektrik, su veya asansör kullanımının kesilmesi gibi kendiliğinden yaptırımlar hukuka aykırıdır.
Yönetici aidata tek başına zam yapabilir mi?
Hayır. Aidat tutarı, kat malikleri kurulunda görüşülen işletme projesine dayanır. Yönetici gerekçesiz ve kurul onayı olmadan tutarı artıramaz; artış yapılmışsa işletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmeli, kurul kararı varsa iptal davası süresi gözetilmelidir.
Kiracı kat malikleri kurulunda oy kullanabilir mi?
Kural olarak oy hakkı kat malikine aittir. Kiracı, kat malikinin vekâleti ile toplantıya katılabilir. Kat maliki kiracıya yetki vermemişse kiracının kullandığı oy geçerli sayılmaz.
Yönetici hesap vermezse ne yapılabilir?
Kat malikleri denetçiye başvurabilir, olağanüstü toplantı isteyebilir ve hesap verilmesi için dava açabilir. Haklı sebep varsa yöneticinin görevden alınması mahkemeden istenebilir.
Kurul kararının iptali davası ne kadar sürer?
Sulh hukuk mahkemesindeki yargılama, keşif ve bilirkişi incelemesine bağlı olarak genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır. İstinaf aşaması süreyi uzatabilir.
Site yönetimiyle yaşadığınız sorunu, belgelerinizle birlikte değerlendirmek için Ataşehir gayrimenkul hukuku sayfamızdan büromuzu tanıyabilirsiniz. Küçükbakkalköy’deki ofisimizde görüşme planlamak için (0532) 776 65 64 numarasını arayabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.