İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın kirasını zamanında ödememesi ve her seferinde kendisine yazılı ihtar gönderilmesi halinde mümkündür. Kiracı ihtardan sonra borcu ödemiş olsa bile ihtar haklı sayılır. Kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde, önce arabulucuya başvurup ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. O sebeple icra yoluyla tahliye istenemez; sadece dava yolu açıktır.
Yasal dayanak: TBK m.352/2
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre kiracı, kira yılı içinde, yıldan kısa süreli kiralarda ise kira süresi içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Dava, kira süresinin ve yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Amaç, kirasını düzenli ödemeyen ve ev sahibini sürekli takip yapmak zorunda bırakan kiracıya karşı kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımaktır. Kiracının borcu sonradan kapatması o hakkı ortadan kaldırmaz.
Haklı ihtarın şartları nelerdir?
- Kira borcu muaccel olmalı: İhtar gönderildiği tarihte ilgili ayın kirası ödeme günü geçtiği halde ödenmemiş olmalıdır. Ödeme günü gelmeden çekilen ihtar haklı sayılmaz.
- İhtar yazılı olmalı: Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur. Yargıtay, kira alacağı için başlatılan icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emrini de ihtar olarak kabul etmektedir.
- İhtar kiracıya tebliğ edilmeli: Gönderilmiş ama tebliğ edilmemiş ihtar sonuç doğurmaz. Tebliğ tarihi dosyada belgelenmelidir.
- Farklı aylara ait olmalı: İki ihtar, iki ayrı dönemin kirasına ilişkin olmalıdır. Aynı ayın kirası için çekilen ikinci ihtar sayılmaz.
- Aynı kira yılı içinde olmalı: İki ihtarın da aynı kira yılı içinde yapılması şarttır.
İhtarnamede kiracıya ödeme için süre verilmesi ya da tahliye ihtarına yer verilmesi gerekmez. Ödenmeyen kira miktarının ve ait olduğu ayın açıkça yazılması yeterlidir. Kira bedelinin eksik ödenmesi, örneğin yasal artış farkının ödenmemesi de Yargıtay uygulamasında haklı ihtar sebebi olarak kabul edilebilmektedir.
Kira yılı nasıl hesaplanır?
Kira yılı, takvim yılı değildir; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren on iki aylık dönemdir. Örneğin 15 Mart’ta başlayan sözleşmede kira yılı 15 Mart’tan izleyen yılın 14 Mart’ına kadar sürer. İki ihtarın o dönem içinde yapılması, davanın da dönem bitiminden itibaren bir ay içinde, yani 15 Nisan’a kadar açılması gerekir.
Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarlardan birinin önceki kira yılına, diğerinin sonraki kira yılına düşmesidir. Böyle bir dosyada iki haklı ihtar şartı oluşmaz ve dava reddedilir. Bir diğer hata ise kira yılının bitmesini beklemeden dava açmaktır; dava, ihtarların yapıldığı kira yılının sonu gelmeden açılırsa erken açılmış sayılabilir.
Arabuluculuk ve dava süreci
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Kanun ilamsız icra yoluyla tahliyeyi o şartın dışında tutmuştur; ne var ki iki haklı ihtar sebebi icra yoluyla kullanılamadığı için arabuluculuk her durumda zorunludur. Başvurunun, kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süre içinde yapılması gerekir. Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez.
- İhtarnameleri, tebliğ şerhlerini ve kira ödeme kayıtlarını bir araya getirin.
- Kira yılının bitiminden sonraki bir ay içinde arabuluculuk bürosuna başvurun.
- Anlaşma olmazsa son tutanağı alın ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın.
- Mahkeme ihtarların haklılığını, tebliğ tarihlerini ve süreleri inceler.
- Tahliye kararı verilirse ilamı icra dairesine vererek tahliyeyi sağlayın.
Ataşehir’deki taşınmazlar için arabuluculuk ve dava İstanbul Anadolu Adliyesi’nde, tahliyenin icrası İstanbul Anadolu İcra Dairelerinde yürür. Dava sürecinin diğer sebeplerle karşılaştırması için kiracı tahliye davası süreci yazımıza bakabilirsiniz.
Temerrüt nedeniyle tahliyeden farkı nedir?
İki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliye sık karıştırılır. Temerrüt yolunda (TBK m.315) kiracıya, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz günlük ödeme süresi verilir ve süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Kiracı o süre içinde öderse tahliye sebebi ortadan kalkar. Temerrüt yolunda kiraya veren, icra takibi üzerinden de tahliye isteyebilir; ayrıntıları kira alacağı icra takibi yazımızda bulabilirsiniz.
İki haklı ihtar sebebinde ise kiracının sonradan ödeme yapması sonucu değiştirmez. Kiracının alışkanlık haline getirdiği gecikmeler cezalandırılır. Tablo, iki yolu kısaca karşılaştırır:
| Konu | İki haklı ihtar | Temerrüt |
|---|---|---|
| Dayanak | TBK m.352/2 | TBK m.315 |
| Sonradan ödeme | Tahliyeyi engellemez | Süre içinde ödeme tahliyeyi engeller |
| Yol | Sadece dava | Dava veya icra takibi |
| Arabuluculuk | Zorunlu | Dava yolunda zorunlu, icra yolunda değil |
Kiraya veren için pratik ipuçları
İki haklı ihtar yolunun başarısı, ihtarların zamanlamasına bağlıdır. Ödeme gününün ertesi günü ihtar göndermek, borcun muaccel olduğu konusunda tartışma çıkmasını önler. Sözleşmede ödeme günü “her ayın ilk beş günü” gibi aralık olarak belirlenmişse ihtar, aralığın son gününden sonra çekilmelidir. Kira yılının son haftalarında gönderilen ikinci ihtarın tebliği yılın bitiminden sonraya kalırsa ihtar yeni kira yılına düşebilir; o nedenle tebliğ süresini de hesaba katın.
Taşınmaz birden çok kişiye aitse ihtarların ve davanın paydaşların tamamı adına ya da paydaş çoğunluğunun oluruyla yapılması gerekir. Taşınmazı satın alan yeni malik, satıştan önceki kira yılında eski malik tarafından çekilen ihtarlara dayanabilir mi sorusu ise dosyaya göre değerlendirilmelidir; yeni malikin kendi döneminde ihtar çekmesi en güvenli yoldur.
Davanın masrafları ve süresi
Tahliye davalarında harç, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır; buna gider avansı ve arabuluculuk sonrası dava açılırken yatırılan harçlar eklenir. Tutarlar her yıl güncellendiği için dava tarihindeki tarife esas alınır. İki haklı ihtar davaları çoğunlukla belgeye dayandığından keşif ve bilirkişi gerektirmez; sulh hukuk mahkemesindeki yargılama genellikle diğer tahliye davalarına göre daha kısa sürer.
Kiracı hangi savunmaları yapabilir?
Kiracı, kiranın ödeme gününden önce ödendiğini veya ihtar tarihinde borcun muaccel olmadığını banka dekontlarıyla gösterebilir. İhtarların farklı kira yıllarına düştüğü, aynı ayın kirası için çekildiği ya da usulüne uygun tebliğ edilmediği de savunma konusudur. Kiraya verenin, uzun süre geç ödemeleri itirazsız kabul etmiş olması halinde ödeme gününün fiilen değiştiği ileri sürülebilir; Yargıtay bazı dosyalarda o yönde değerlendirme yapmaktadır.
Kiracı olarak kirayı her zaman banka aracılığıyla, açıklamasına ilgili ayı yazarak ödemek, ileride doğacak tartışmalarda en sağlam delildir. Elden ödemelerde imzalı makbuz alınmalıdır. Kiraya veren ek olarak tahliye taahhüdüne dayanıyorsa, o belgenin geçerliliği farklı şartlara bağlıdır; ayrıntıları tahliye taahhütnamesi yazımızda bulabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
İhtardan sonra kirayı ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet. İhtar tarihinde kira muaccel ve ödenmemişse ihtar haklıdır. Sonradan ödeme yapılması iki haklı ihtar sebebini ortadan kaldırmaz.
WhatsApp mesajı ihtar yerine geçer mi?
Kanun yazılı ihtar arar. Elektronik mesajların ispat gücü tartışmalı olduğundan noter ihtarnamesi veya icra takibindeki ödeme emri tercih edilmelidir.
Aidatın ödenmemesi için çekilen ihtar sayılır mı?
Hüküm kira bedelinden söz eder. Aidat ve yan giderlerin kira bedeline dahil sayılıp sayılmayacağı sözleşme hükmüne göre değişir ve tartışmalıdır; ihtarı kira bedeli üzerinden çekmek güvenlidir.
Dava süresi kaçırılırsa ne olur?
Kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde arabuluculuğa başvurulmazsa o yıla ait ihtarlar tahliye sebebi olarak kullanılamaz. Yeni kira yılında iki haklı ihtar şartının yeniden oluşması gerekir.
İhtarnamelerinizin ve sürelerin dosyanıza göre doğru hesaplanması için kira davaları konusunda büromuzla görüşebilirsiniz. Ataşehir Küçükbakkalköy’deki ofisimize gelmeden önce (0532) 776 65 64 numarasını arayarak randevu alabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.
İlgili yazı: Avukatın İhtar Çekme Ücreti 2026: Avukat ve Noter Masrafı