Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kiracının, kiralananı teslim aldıktan sonra, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını serbest iradesiyle ve yazılı olarak üstlenmesi gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda, teslimden önce ve tarihleri boş bırakılarak imzalatılan taahhütname Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracıyı bağlamaz. Geçerli taahhütte kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak ya da dava açarak tahliyeyi sağlayabilir.
Tahliye taahhüdünün yasal dayanağı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhüdü TBK m.352/1’de düzenlenmiştir. Hükme göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. İcra takibine ilişkin usul İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddelerinde yer alır.
Kanun, kiracıyı ev sahibinin baskısına karşı korumayı amaçlar. Ev arayan kişinin, sözleşme masasında önüne konulan her belgeyi imzalamak zorunda kalabileceği gerçeği dikkate alınmıştır. O yüzden geçerlilik şartları sıkı yorumlanır ve şüphe halinde kiracı lehine değerlendirme yapılır.
Geçerlilik şartları nelerdir?
- Yazılı şekil: Taahhüt yazılı olmalı ve kiracının el yazısıyla atılmış imzasını taşımalıdır. Sözlü taahhüt ya da mesajla verilen söz yeterli değildir.
- Teslimden sonra verilmesi: Taahhüdün, kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra düzenlenmesi şarttır. Sözleşmeyle aynı gün veya teslimden önce alınan taahhüt geçersiz sayılır.
- Belirli tahliye tarihi: “Ev sahibi istediğinde çıkacağım” gibi belirsiz ifadeler yetmez. Gün, ay ve yıl olarak açık tarih yazılmalıdır.
- Serbest irade: Taahhüt korkutma, aldatma veya yanılma etkisi altında verilmemiş olmalıdır. İrade sakatlığı ispatlanırsa kiracı taahhütle bağlı olmaz.
- Taahhüdün kiracı tarafından verilmesi: İmza kiracıya ya da onun yetkili temsilcisine ait olmalıdır. Kefilin veya kiracının yakınının imzası kiracıyı bağlamaz.
Kiracı birden çok kişiyse taahhüdü hepsinin imzalaması gerekir. Kiracı şirket ise imzanın şirketi temsile yetkili kişi tarafından atılması ve imza sirküleri ile desteklenmesi önemlidir.
Noter onayı şart mı?
Kanun noter onayını geçerlilik şartı olarak aramaz; adi yazılı taahhütname de geçerlidir. Ne var ki uygulamada fark büyüktür. Adi yazılı taahhütte kiracı imzasını inkâr edebilir ve icra takibi imza incelemesi nedeniyle uzayabilir. Noterde düzenlenen veya imzası noterce onaylanan taahhütte imza inkârı sonuç doğurmaz, tarih de kesinlik kazanır. Dolayısıyla taahhüdün teslimden sonraki tarihte noterde düzenlenmesi, kiraya veren açısından en güvenli yoldur.
Boş bırakılan tarihler ve sonradan doldurma iddiası
Uygulamada en çok karşılaşılan itiraz, taahhütnamenin sözleşme sırasında tarihleri boş olarak imzalatıldığı, sonradan doldurulduğu iddiasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre taahhüdün düzenlenme tarihi, sözleşme ve teslim tarihinden sonraya düşüyorsa geçerli kabul edilir; kiracı, tarihlerin sonradan doldurulduğunu iddia ediyorsa bunu yazılı delille ispatlamak zorundadır. Açığa atılmış imzanın kötüye kullanıldığını tanıkla ispat etmek kural olarak mümkün değildir.
Taahhüt tarihinin kira sözleşmesiyle aynı güne düştüğü durumlarda ise kiracının baskı altında imza attığı kabul edilir ve taahhüt geçersiz sayılır. Kiraya veren, taşınmazın o gün daha önce teslim edildiğini ileri sürerse bunu ispatlaması gerekir.
Bir aylık süre nasıl işler?
Taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçmelidir. Süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılırsa taahhüde dayanılarak tahliye istenemez ve sözleşme uzamaya devam eder. Kiraya veren, kira süresi bitmeden kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
Taahhüt edilen tarihten önce başlatılan takip veya açılan dava erken açılmış sayılır. Mahkeme, tahliye tarihinin yargılama sırasında gelmesi halinde davayı esastan inceleyebilir; ancak icra takibinde erken başvurunun sonucu farklı olabileceğinden tarihe uymak gerekir.
İcra yolu mu, dava yolu mu?
Kiraya veren iki yoldan birini seçebilir. İcra yolunda, taahhüde dayanarak icra dairesinden kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı süresi içinde itiraz etmezse tahliye gerçekleştirilir; itiraz ederse kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. İlamsız icra yoluyla tahliye zorunlu arabuluculuğun dışında olduğu için o yolda arabulucuya gitmek gerekmez.
Dava yolunda ise kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık olduğu için önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B), ardından sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Ataşehir’deki taşınmazlar için başvurular İstanbul Anadolu Adliyesi ve İstanbul Anadolu İcra Daireleri üzerinden yürür. Dava sürecinin genel işleyişini kiracı tahliye davası süreci yazımızda anlattık.
Kiracının itiraz edebileceği konular
Tahliye emrine itiraz eden kiracı, icra mahkemesinde veya davada çoğunlukla şu savunmalara başvurur:
- İmzanın kendisine ait olmadığı (adi yazılı taahhütlerde)
- Taahhüdün sözleşmeyle aynı gün veya teslimden önce alındığı
- Tarihlerin boş bırakılıp sonradan doldurulduğu
- Taahhüdün korkutma veya aldatma ile alındığı
- Hak düşürücü sürenin geçirildiği
- Taraflar arasında taahhütten sonra yeni kira sözleşmesi yapıldığı
Son madde önemlidir. Taahhüt verildikten sonra taraflar yeni süre ve yeni kira bedeliyle sözleşme imzalamışsa, Yargıtay o durumu kiraya verenin taahhütten vazgeçtiği şeklinde yorumlayabilir. Taahhüt edilen tarihten sonra kira bedelinin kabul edilmesi ise tek başına vazgeçme anlamına gelmez; kiracı taşınmazı kullandığı sürece kira ödemekle yükümlüdür.
Kiraya veren hangi belgeleri hazırlamalı?
Takip veya dava öncesinde kira sözleşmesinin aslı, tahliye taahhütnamesinin aslı, taşınmazın teslim tarihini gösteren belge (teslim tutanağı, abonelik başlangıç kayıtları, ilk kira ödeme dekontu) ve varsa kiracıya gönderilmiş bildirimler bir araya getirilmelidir. Teslim tarihinin ispatı, taahhüdün teslimden sonra verildiğini göstermek açısından kilit rol oynar. Abonelik kayıtları ve ilk kira ödemesi çoğu dosyada o tarihi belirlemeye yeter.
Aile konutunda dikkat edilecek nokta
Kiralanan taşınmaz aile konutuysa, kiracı olmayan eşin rızası konusu ayrı olarak değerlendirilmelidir. TMK m.194, kiracı eşin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini düzenler. Tahliye taahhüdünün de o kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği tartışmalı olabildiğinden, taahhüdün iki eşe birlikte imzalatılması en güvenli yoldur. Aile konutu kavramı için aile konutu şerhi yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracı olarak taahhüt imzalamadan önce
Kiracı açısından en önemli kural, tarihleri boş belgeye imza atmamaktır. Taahhüt imzalamanız isteniyorsa tarihlerin dolu olduğundan emin olun ve belgenin aslına uygun kopyasını mutlaka alın. Kopya, ileride tarihlerin değiştirildiği iddiasında elinizdeki en önemli delil olur. Ev sahibine tahliye taahhüdü verdiğinizde, belirtilen tarihte çıkmamanın icra yoluyla kısa sürede tahliye sonucunu doğurabileceğini bilerek hareket edin. Kira borcunun ödenmemesine dayanan diğer tahliye sebebi için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazımızı okuyabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kural olarak hayır. TBK m.352/1 taahhüdün teslimden sonra verilmesini arar. Aynı gün imzalanan belge, kiracının baskı altında imza attığı varsayımıyla geçersiz sayılır.
Taahhüt edilen tarih geçtikten sonra ne kadar sürede işlem yapılmalı?
Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya arabuluculuk sürecine başlanmalıdır. Süre kaçırılırsa taahhüt tahliye sebebi olarak kullanılamaz.
Tahliye taahhüdünü kefil imzalayabilir mi?
Kefilin imzası kiracıyı tahliyeye zorlamaz. Taahhüt kiracı veya kiracının yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
Yeni malik eski malike verilmiş taahhüde dayanabilir mi?
Taşınmazı satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yargıtay uygulamasında yeni malikin, eski malik lehine verilmiş geçerli taahhüde dayanarak tahliye isteyebileceği kabul edilmektedir; süre koşulu ona da uygulanır.
Elinizdeki taahhütnamenin geçerli olup olmadığını ve hangi yolun hızlı sonuç vereceğini birlikte değerlendirmek için Ataşehir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz. Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuza (0532) 776 65 64 numarasından ulaşabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.