Kira alacağı icra takibi, kiracının ödemediği kira bedellerinin mahkemeye gitmeden icra dairesi aracılığıyla tahsil edilmesidir. Ev sahibi iki yoldan birini seçebilir: yalnız parayı istiyorsa genel haciz yoluyla (Örnek 7) takip yapar; parayla birlikte kiracının çıkarılmasını da istiyorsa İcra ve İflas Kanunu m.269 uyarınca kiralanan taşınmazların tahliyesi talepli takip (Örnek 13) başlatır. İkinci yolda kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir; borç süresinde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir.
Kira alacağı için icra takibi hangi kanuna dayanır?
Kira bedelini ödeme borcu Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.313’te düzenlenir. Kiracı muaccel olmuş kirayı ödemezse kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) genel haciz yoluna ilişkin hükümlerine veya kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesini düzenleyen m.269 ve devamına başvurabilir. Takip için mahkeme kararı gerekmez; yazılı ya da sözlü kira sözleşmesi takibin dayanağı olabilir. Yazılı sözleşme, kiracının itirazı hâlinde ispatı kolaylaştırdığı için her zaman avantaj sağlar.
Kira alacakları TBK m.147 uyarınca beş yılda zamanaşımına uğrar. Beş yıldan eski aylar için takip başlatılabilir, ancak kiracı zamanaşımı itirazında bulunursa o aylar tahsil edilemez.
Örnek 7 ile Örnek 13 arasındaki fark nedir?
| Özellik | Genel haciz yolu (Örnek 7) | Tahliye talepli takip (Örnek 13) |
|---|---|---|
| Amaç | Kira alacağının tahsili | Alacağın tahsili ve tahliye |
| Ödeme süresi | 7 gün | 30 gün (konut ve çatılı işyeri) |
| İtiraz süresi | 7 gün | 7 gün |
| İtiraz edilirse | İtirazın iptali davası veya itirazın kaldırılması | İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye |
| Tahliye imkânı | Yok | Var |
Kiracının taşınmazda kalmasına itiraz etmiyor, yalnız birikmiş borcu tahsil etmek istiyorsanız Örnek 7 yeterlidir. Kiracı taşınmazdan çıkmış, borç ise ödenmemişse de genel haciz yolu kullanılır.
Tahliye talepli kira takibi nasıl ilerler?
- Takip talebi: Kiraya veren, kira sözleşmesinin örneği ve alacak dökümüyle İstanbul Anadolu İcra Dairelerine (Ataşehir’deki taşınmazlar için) takip talebinde bulunur. Takip UYAP üzerinden avukat aracılığıyla elektronik olarak da açılabilir.
- Ödeme emrinin tebliği: İcra dairesi kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderir. Emirde, borcun 30 gün içinde ödenmemesi hâlinde icra mahkemesinden tahliye istenebileceği yazılıdır.
- İtiraz süresi: Kiracı, borca veya kira ilişkisine itirazını ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine bildirmelidir.
- İtiraz yoksa: Takip kesinleşir. Kiracı 30 gün içinde borcu ödemezse kiraya veren icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı ister.
- İtiraz varsa: Kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder. Mahkeme, kira sözleşmesini ve ödeme belgelerini inceleyerek karar verir.
- Tahliyenin infazı: Tahliye kararı verildikten sonra icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir ve süre sonunda zorla tahliye yapılır.
Ödeme emri, kiracıya ek bir noter ihtarı göndermeden temerrüt ihtarı işlevi görür. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre aynı kira yılı içinde iki ayrı ay için gönderilen ödeme emirleri, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasına da dayanak olabilir.
Kiracı hangi itirazlarda bulunabilir?
Kiracının itirazı genellikle şu başlıklarda toplanır: borcun ödendiği, kira bedelinin takipte yazılandan düşük olduğu, kira sözleşmesinin kendisine ait olmadığı veya imzanın inkârı. Ödeme itirazında kiracının ödemeyi belgeyle (banka dekontu, imzalı makbuz gibi) ispat etmesi gerekir; icra mahkemesinde tanık dinletilerek ödeme ispatlanamaz.
Kiraya veren açısından en sık sorun, sözlü kira ilişkisinde kira bedelinin ispatıdır. Banka hesabına düzenli yatırılan tutarlar, kira miktarını ispat etmenin en pratik yoludur. Kiracı itirazında haksız çıkarsa icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına karar verirken kiracı aleyhine tazminata da hükmedebilir.
Takip kesinleşince haciz aşaması
Takip kesinleştiğinde kiraya veren, kiracının banka hesaplarına, maaşına, araçlarına ve diğer mallarına haciz uygulatabilir. Maaş haczinde kesinti oranı sınırlıdır; ayrıntılar için maaş haczi oranı yazımıza bakabilirsiniz. Kira sözleşmesinde kefil varsa, kefalet TBK m.583’teki şekil şartlarını taşıyorsa (kefilin el yazısıyla sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihi) kefil hakkında da takip yapılabilir.
Kiracı borcu öderse dosya kapanır; tahliye istemi de konusuz kalır. Ödeme ihtimali zayıfsa alacaklı, haciz ve tahliye işlemlerini paralel yürütebilir.
İtirazın iptali davası ve arabuluculuk
Genel haciz yoluyla yapılan takipte kiracı itiraz ederse kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir (İİK m.67). Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). İtirazın iptali davası da kira alacağına dayandığı için arabuluculuk aşaması atlanmamalıdır. Buna karşılık İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye ve icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması süreci arabuluculuk dışındadır.
Alacağın varlığı belgeyle ortaya konulmuşsa mahkeme, haksız itiraz eden borçlunun alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatı ödemesine karar verebilir. Görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğduğu için sulh hukuk mahkemesidir.
Hangi icra dairesinde takip açılır?
Takip, kural olarak borçlu kiracının yerleşim yerindeki icra dairesinde başlatılır. Para borçlarında sözleşmenin ifa yeri de yetkili kabul edildiğinden, kiralananın bulunduğu yerdeki icra dairesi çoğu zaman tercih edilir. Ataşehir’deki bir daire için İstanbul Anadolu İcra Daireleri yetkilidir. Kiracı yetkiye itiraz ederse, itirazını borca itirazla birlikte 7 gün içinde yapmak zorundadır; yetki itirazı haklı bulunursa dosya yetkili icra dairesine gönderilir ve zaman kaybedilir. Takip talebini hazırlarken kiracının güncel adresini MERNİS kaydından kontrol etmek, tebligat aşamasındaki gecikmeleri de azaltır.
Takip için gerekli belgeler
- Kira sözleşmesinin aslı veya örneği,
- Ödenmeyen ayları gösteren alacak dökümü,
- Banka hesap hareketleri (kira miktarının ispatı için),
- Kiraya verenin ve kiracının kimlik ve adres bilgileri,
- Avukat aracılığıyla takip yapılacaksa vekâletname.
Takip harcı ve tebligat giderleri alacaklı tarafından peşin yatırılır ve tahsilat sırasında borçludan geri alınır. Harç tutarları her yıl güncellendiği için takip açılırken güncel tarifeye göre hesaplanır.
Kiraya verenlerin sık yaptığı hatalar
- Kira artışını kanuni sınırın üstünde hesaplayıp takibe koymak. Fazla kısım itirazla düşer ve kiracı haklı çıkar. Kira artış oranının hesaplanması konusunu takipten önce kontrol edin.
- Örnek 7 ile takip başlatıp tahliye beklemek. Genel haciz yolu tahliye sonucu doğurmaz.
- Kiracının taşınmazdan çıkmasını beklerken aylarca takip başlatmamak; birikmiş borç tahsil güçlüğünü artırır.
- Aile konutunda kiracının eşine bildirim yapmamak. Tahliye sürecinde sorun çıkarabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kaç ay kira ödenmezse icra takibi yapılabilir?
Tek aylık ödenmemiş kira için de takip başlatılabilir. Kanun belirli sayıda ay birikmesini şart koşmaz; kiranın muaccel olması yeterlidir.
Kira icra takibinde tahliye ne kadar sürer?
İtiraz yoksa 30 günlük ödeme süresinin bitiminden sonra icra mahkemesine başvurulur ve dosyanın yoğunluğuna göre birkaç ay içinde tahliye kararı alınabilir. İtiraz hâlinde süre uzar. Genel bilgi için tahliye davası ne kadar sürer yazısını okuyabilirsiniz.
Kiracı borcu öderse tahliye edilir mi?
Kiracı 30 günlük süre içinde takip konusu kira borcunun tamamını öderse icra mahkemesi tahliyeye karar vermez. Ödeme süre dolduktan sonra yapılırsa tahliye talebi devam edebilir.
Kira takibi için arabulucuya gitmek gerekir mi?
İcra dairesinde takip başlatmak için arabuluculuk gerekmez. Takibe itiraz edilip itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk dava şartıdır.
Kira alacağınız için hangi takip yolunun uygun olduğu, sözleşmenizin türüne ve kiracının durumuna göre değişir. Dosyanızı birlikte incelemek için Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuzla (0532) 776 65 64 numarasından iletişime geçebilirsiniz. Kira takipleri ve tahliye işlemleri hakkında bilgi Ataşehir kira avukatı sayfamızda yer alıyor.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.