İşyeri kira tahliyesi, çatılı işyerlerinde konut kiralarıyla büyük ölçüde aynı kurallara tabidir: kiraya veren kiracıyı ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan sebeplerle, süreleri gözeterek çıkarabilir. Kira borcu ödenmezse icra yoluyla, gereksinim, yeniden inşa veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerde ise önce arabuluculuk, ardından sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla tahliye istenir. Çatısız işyerleri (açık otopark, boş arsa gibi) ise kiracıyı koruyan özel hükümlerin dışında kalır ve genel hükümlere göre sona erdirilebilir.
Çatılı işyeri ile çatısız işyeri ayrımı neden önemlidir?
TBK m.339, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin uygulanma alanını belirler. Dükkân, ofis, mağaza, depo, atölye gibi üstü kapalı yerler çatılı işyeri sayılır ve kiracı lehine düzenlenmiş korumalardan yararlanır. Üzerinde kalıcı yapı bulunmayan arsa, açık otopark veya bahçe kiralarında ise genel hükümler uygulanır; kiraya veren sözleşme süresi dolduğunda ya da belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bazı hükümlerin uygulanması 6217 sayılı Kanun’la 1 Temmuz 2020’ye kadar ertelenmişti. O tarihten itibaren TBK’nın konut ve çatılı işyeri hükümleri, kiracının kim olduğuna bakılmaksızın bütün çatılı işyerlerinde uygulanır.
İşyeri kiracısı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
- Kira bedelinin ödenmemesi: TBK m.315 uyarınca en az 30 günlük süre verilerek ihtar çekilir veya İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269 uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatılır.
- İşyeri gereksinimi (TBK m.350/1): Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı. Gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir.
- Yeniden inşa ve esaslı onarım (TBK m.350/2): Kiralananın kullanımını imkânsız kılan esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa zorunluluğu. Ruhsat ve projeyle desteklenmesi beklenir.
- Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): İşyerini satın alan kişinin kendisi veya yakınları için ihtiyacı.
- Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (TBK m.352): Yazılı tahliye taahhüdü veya aynı kira yılında iki ayrı ay için çekilen haklı ihtarlar.
- Özen borcuna aykırılık (TBK m.316): Kiracının işyerine zarar vermesi, komşuları rahatsız edecek şekilde faaliyet yürütmesi veya sözleşmede belirlenen kullanım amacı dışında kullanması.
- On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347): Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak gerekçesiz fesih yapabilir.
Kiracının aynı ilçede kendisine ait konutu bulunması sebebiyle tahliye, konut kiralarına özgüdür; işyeri kiracısına uygulanmaz.
İşyeri tahliyesinde süreç nasıl işler?
- Belgelerin hazırlanması: Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tapu kaydı ve gereksinimi gösteren belgeler (vergi levhası, şirket kuruluş belgeleri, kiraya verenin kendi kiraladığı işyerinin sözleşmesi gibi) toplanır.
- İhtar veya bildirim: Sebebe göre noter ihtarnamesi gönderilir. On yıllık uzama süresine dayalı fesihte üç aylık bildirim süresine uyulması zorunludur.
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Süreç genellikle üç hafta içinde tamamlanır, zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.
- Dava: Arabuluculukta anlaşılamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Ataşehir’deki işyerleri için davalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
- Karar ve infaz: Tahliye kararı kesinleşmeden icra dairesi aracılığıyla yerine getirilebilir; kiracı istinafa gidip teminat yatırırsa icra durdurulabilir.
Kira borcuna dayalı tahliyede arabuluculuk aranmaz. Kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderilir, 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir. Ayrıntılar kira alacağı icra takibi yazımızda yer alıyor.
Dava açma süreleri
İşyeri tahliyesinde en sık kaybedilen dosyalar, süresinde açılmayan davalardır. Gereksinim ve yeniden inşa davaları, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan dava veya takip, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. İki haklı ihtara dayalı dava ise ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Arabulucuya başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez.
Süre kaçırıldığında sözleşme bir yıl daha uzar. İşyeri kiralarında kira yılı çoğu zaman takvim yılından farklı başlar; süre hesabında sözleşmedeki başlangıç tarihi esas alınmalıdır. Toplam sürenin ne kadar tuttuğunu tahliye davası ne kadar sürer yazısında anlattık.
Kiracının yaptığı tadilat ve yatırımlar ne olur?
İşyeri kiracıları çoğu zaman dekorasyon, tesisat ve tabela gibi yatırımlar yapar. TBK m.321’e göre kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik yapmak için kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır. Kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılan ve kiralananın değerini önemli ölçüde artıran yenilikler için kiracı, sözleşme sonunda aksi kararlaştırılmamışsa değer artışı karşılığında uygun bir bedel isteyebilir.
Sökülebilir nitelikteki demirbaşlar (klima, raf sistemi, mutfak ekipmanı) kiracıya aittir ve tahliye sırasında götürülebilir. Tahliye günü işyerinde bırakılan eşyalar icra memurunca tutanakla tespit edilip yediemine teslim edilebilir; bunun giderleri kiracıya yükletilir. Uygulamada “hava parası” veya “peştemaliye” adıyla ödenen bedellerin iadesi, tarafların aralarındaki yazılı anlaşmaya göre değerlendirilir.
Kiracı işyerini devredebilir mi?
İşyeri kiralarında kiracı, kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla başkasına devredebilir; kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızasını esirgeyemez (TBK m.323). Devirden sonra eski kiracı, sözleşme süresinin sonuna kadar ve en fazla iki yıl süreyle yeni kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Rızasız devir veya alt kiralama, kiraya verene sözleşmeye aykırılık sebebiyle fesih imkânı verebilir.
İşyeri kiracısı tahliye davasına karşı nasıl savunma yapar?
Gereksinim davalarında kiracının en etkili savunması, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını göstermektir. Kiraya verenin başka boş işyerlerinin bulunması, gereksinim iddia edilen kişinin o işi yapacak meslek veya sermayeye sahip olmaması ya da taşınmazın daha yüksek bedelle başkasına kiralanmak istendiğine dair ilanlar, mahkemenin değerlendirdiği başlıca delillerdir. Yeniden inşa iddiasında ruhsat ve proje bulunup bulunmadığı sorgulanır. İhtar ve taahhüde dayalı davalarda ise tebliğ usulü, kira yılının doğru hesaplanması ve taahhüdün kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle verilip verilmediği incelenir. Kiracının dava süresince kira ödemeye devam etmesi, ayrı bir temerrüt riskini ortadan kaldırır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi işyeri kiracısını kira süresi bitince çıkarabilir mi?
Çatılı işyerlerinde hayır. Sözleşme kiracı lehine birer yıl uzar; kiraya veren ancak kanuni tahliye sebebi veya on yıllık uzama süresinin dolması hâlinde sözleşmeyi sona erdirebilir.
İşyerini kendim kullanacağım, kiracıyı nasıl çıkarırım?
Gereksiniminizi belgelerle ortaya koyarak sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde, arabuluculuk sonrası tahliye davası açabilirsiniz. Tahliye edilen işyeri, haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).
Dükkân satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik gereksinim iddia ediyorsa, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir.
İşyeri kira artışı nasıl yapılır?
Yenilenen dönemde artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Hesaplama için kira artış oranı nasıl hesaplanır yazımıza bakabilirsiniz.
İşyeri tahliyesinde doğru sebebi seçmek ve süreleri tutturmak, kiraya veren ve kiracı için sonucu belirleyen unsurdur. Dosyanızı değerlendirmek için Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuzu (0532) 776 65 64 numarasından arayarak görüşme ayarlayabilirsiniz. İşyeri ve konut kiralarına ilişkin hizmetlerimiz Ataşehir kira avukatı sayfamızda.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.