Tahliye davası, İstanbul’daki sulh hukuk mahkemelerinde uygulamada çoğunlukla 6 ila 12 ay arasında sonuçlanır; istinaf aşamasıyla birlikte toplam süre 1,5–2 yıla uzayabilir. Dava açmadan önce zorunlu olan arabuluculuk 3–4 hafta sürer. Ödenmeyen kira veya yazılı tahliye taahhüdü varsa icra yoluyla tahliye çoğu zaman birkaç ay içinde sonuç verir. Kesin süre; tahliye sebebine, tebligat hızına, keşif ve bilirkişi ihtiyacına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir.
Tahliye davasının süresini belirleyen etkenler
Kanun, tahliye davaları için bağlayıcı bir bitiş süresi öngörmez. Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.316 uyarınca basit yargılama usulüne tabidir. Basit yargılamada dilekçe aşaması kısadır: dava ve cevap dilekçesiyle yetinilir, cevap süresi iki haftadır ve mahkeme mümkün olduğunca az duruşmayla karar vermeye çalışır. Yine de pratikte süreyi uzatan birkaç etken vardır:
- Tebligatın kiracıya ulaşamaması veya adres araştırması gerekmesi,
- Tanık dinlenmesi ya da keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması (gereksinim ve yeniden inşa davalarında sık görülür),
- Kiracının ihtar, imza veya tahliye taahhüdünün geçerliliğine itiraz etmesi,
- Duruşma aralıklarının mahkemenin iş yüküne göre uzaması,
- Kararın istinaf ve temyiz incelemesine götürülmesi.
Tahliye sebebine göre tahmini süreler
| Tahliye sebebi | Yol | Uygulamada tahmini süre (ilk derece) |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | İcra takibi (İİK m.269) ve icra mahkemesi | 2–6 ay |
| Yazılı tahliye taahhüdü | İcra yoluyla tahliye veya dava | 2–6 ay |
| İki haklı ihtar | Sulh hukuk mahkemesinde dava | 6–12 ay |
| Konut veya işyeri gereksinimi | Arabuluculuk ve dava | 8–18 ay |
| Yeniden inşa, esaslı onarım | Arabuluculuk ve dava | 8–18 ay |
| On yıllık uzama süresinin dolması | Arabuluculuk ve dava | 6–12 ay |
Tablodaki süreler Anadolu yakasındaki mahkemelerde gözlemlediğimiz ortalama aralıklardır; kanuni süre değildir ve her dosyada farklılık gösterebilir.
Arabuluculuk aşaması ne kadar sürer?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk başvurusu, tahliye davası için öngörülen hak düşürücü sürelerin hesabında önemlidir: başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre dava açma süresine eklenmez.
Taraflar arabuluculukta tahliye tarihi üzerinde anlaşırsa, imzalanan anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliğinde belgeye dönüşür. Kiracı belirlenen tarihte çıkmazsa dava açmaya gerek kalmadan icra yoluyla tahliye istenebilir. Uyuşmazlığın en hızlı çözüldüğü yol çoğu zaman budur.
Dava süreci adım adım
- Dava dilekçesinin verilmesi: Arabuluculuk son tutanağıyla birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesine dava açılır. Ataşehir’deki taşınmazlar için İstanbul Anadolu Adliyesi sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.
- Tebligat ve cevap: Dilekçe kiracıya tebliğ edilir; kiracı iki hafta içinde cevap verir.
- Ön inceleme ve tahkikat: Mahkeme delilleri toplar, gerekiyorsa tanık dinler, keşif ve bilirkişi incelemesi yapar.
- Karar: Tahliye kararı verilir veya dava reddedilir. Karar gerekçesiyle birlikte taraflara tebliğ edilir.
- Kanun yolu: Kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Değer sınırını aşan dosyalarda bölge adliye mahkemesinin kararına karşı Yargıtay’a temyiz yolu açıktır.
Tahliye kararları, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin olmadığından kesinleşmeden icra edilebilir. Kiracı istinafa başvurup icranın geri bırakılmasını (tehiri icra) talep ederse, mahkemenin belirlediği teminatı yatırarak tahliyeyi kanun yolu incelemesi bitene kadar durdurabilir. Teminat genellikle istinaf süresince işleyecek kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir.
İcra yoluyla tahliye neden daha kısa sürer?
İcra yoluyla tahliyede dava açılmaz; süreç icra dairesinde başlar ve gerekirse icra mahkemesinde tamamlanır. Kira borcuna dayalı takipte kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır, itiraz süresi ise 7 gündür. İtiraz yoksa ve borç ödenmezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye ister; icra mahkemesi dosyaları genellikle tek duruşmada veya dosya üzerinden karara bağlanır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takipte de benzer hız söz konusudur; taahhüdün geçerliliği, kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle verilmiş olmasına bağlıdır.
Kiracı ödeme emrine veya tahliye emrine itiraz ederse süre uzar, fakat arabuluculuk aşaması aranmadığı için toplam süre çoğu dosyada dava yoluna göre kısa kalır. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerle icra yoluna gidilemez; söz konusu durumlarda tek yol arabuluculuk ve ardından tahliye davasıdır.
Hak düşürücü süreler kaçarsa ne olur?
Tahliye davalarında süreyi uzatan en büyük hata, dava açma süresini kaçırmaktır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bazı sebepler için dar süreler öngörür:
- Gereksinim ve yeniden inşa (TBK m.350): Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
- Yeni malik (TBK m.351): Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır ve altı ay sonra dava açılabilir.
- Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır.
- İki haklı ihtar (TBK m.352/2): İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Süre kaçırıldığında sözleşme bir yıl daha uzar ve kiraya veren sonraki dönemi beklemek zorunda kalabilir. Belirli bir kira yılı kaybedildiğinde toplam süre fiilen bir yıl uzamış olur.
Süreyi kısaltmak için neler yapılabilir?
Tahliye sürecini hızlandırmanın yolu, davaya hazırlıklı girmektir. Kira sözleşmesi, ihtarnameler, tebliğ şerhleri, banka dekontları ve gereksinimi gösteren belgeler (örneğin oğlunuzun evlilik tarihi veya kendi kiracı olduğunuzu gösteren sözleşme) dava dilekçesine eklenirse mahkemenin ek araştırma yapma ihtiyacı azalır. Kiracının MERNİS adresinin önceden kontrol edilmesi tebligat gecikmelerini önler.
Kira borcu söz konusuysa dava yerine icra takibini seçmek çoğu zaman daha kısa sürer; ayrıntılar kira alacağı icra takibi yazımızda. Tahliye davasının genel işleyişi için kiracı tahliye davası süreci ve işyerlerine özgü kurallar için işyeri kira tahliyesi süreci yazılarına da bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye davası açıldıktan sonra kiracı kira ödemeye devam etmeli mi?
Evet. Dava devam ederken kira sözleşmesi sona ermiş sayılmaz ve kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ödememe, ayrı bir temerrüt sebebi oluşturur ve icra yoluyla tahliye imkânı doğurabilir.
Tahliye kararından sonra kiracıya ne kadar süre verilir?
Karar icra dairesine verildikten sonra kiracıya icra emri gönderilir ve tebliğden itibaren kanuni süre içinde taşınmazı boşaltması istenir. Boşaltmazsa icra memuru zorla tahliye gerçekleştirir.
Kiracı tahliye davasını uzatabilir mi?
Kiracı itirazlar, tanık listesi ve kanun yolları aracılığıyla süreci uzatabilir. Delillerin baştan eksiksiz sunulması ve tehiri icra için teminat şartının işletilmesi, uzatma imkânını sınırlar.
Tahliye davası masrafları kimin üzerinde kalır?
Davayı açan kiraya veren başvuru harcını, tebligat ve bilirkişi giderlerini peşin öder. Dava kazanılırsa yargılama giderleri ve karşı taraf vekalet ücreti kiracıya yükletilir; reddedilirse yük kiraya verene geçer. Harç ve tarifeler her yıl güncellendiğinden tutarlar dava açıldığı tarihteki tarifeye göre hesaplanır.
Arabuluculukta anlaşılırsa dava açmak gerekir mi?
Hayır. Tahliye tarihi içeren anlaşma belgesi ilam niteliğindedir; kiracı söz verdiği tarihte çıkmazsa doğrudan icra yoluna gidilebilir.
Tahliye davasının süresi, büyük ölçüde doğru sebebe dayanmaya ve süreleri kaçırmamaya bağlıdır. Dosyanızın hangi yoldan daha hızlı ilerleyeceğini değerlendirmek için Ataşehir Küçükbakkalköy’deki büromuzu (0532) 776 65 64 numarasından arayabilirsiniz. Kira ve tahliye işlerindeki çalışmalarımız için Ataşehir kira avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.