Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş binada arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı dağıtılmadığı durumda, payların mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesi için açılır. Dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.3’tür; dava taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ataşehir, Kadıköy ve Ümraniye’deki binalar için dava İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde açılır.
Arsa payı kâğıt üzerinde küçük bir kesir gibi görünür, ama aidat ve gider paylaşımından kat malikleri kurulundaki oy gücüne, kentsel dönüşümde alınacak yeni dairenin büyüklüğünden kamulaştırma bedeline kadar birçok sonucu belirler. Aşağıda davanın şartlarını, sürecini ve sık karşılaşılan sorunları bir arada anlatıyor, her başlık için ayrıntılı yazılarımıza yönlendiriyoruz.
Arsa payı neden yanlış belirlenir?
KMK m.3’e göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değeri oranında belirlenmelidir. Uygulamada ise paylar çoğu zaman müteahhit ile arsa sahibi arasında pratik bir hesapla, örneğin her daireye eşit pay verilerek ya da sadece metrekare esas alınarak dağıtılır. Oysa değer yalnız büyüklüğe bağlı değildir: daire hangi katta, hangi cephede, manzarası var mı, bahçe ya da teras kullanımı var mı, dükkân caddeye bakıyor mu? Zemin kattaki geniş bir dükkân ile bodrumdaki depo aynı metrekarede olsa da değerleri çok farklıdır.
Sık rastlanan hatalı durumlar şöyle sıralanabilir:
- Tüm dairelere, konum farkı gözetilmeden eşit pay verilmesi
- Ticari bağımsız bölümlerin (dükkân, ofis) konutla aynı ölçüye göre değerlendirilmesi
- Çatı katı, dubleks ya da bahçe kullanımlı dairelerin değerinin hesaba katılmaması
- Müteahhide kalan dairelere bilinçli olarak düşük ya da yüksek pay ayrılması
Davayı kimler, kime karşı açar?
Dava, kat maliki ya da kat irtifakı sahibi tarafından açılır; malik ölmüşse mirasçıları da dava açabilir. Davalı taraf, davacı dışındaki bütün kat malikleridir. Payların yeniden dağıtılması herkesin payını etkilediği için tek bir malike karşı dava açılamaz; davalılardan biri eksik bırakılırsa mahkeme taraf teşkilinin tamamlanmasını ister ve yargılama uzar. Ölmüş maliklerin mirasçılarının tespiti için veraset ilamı gerekir.
Kat irtifakı kurulurken payların dağılımını bilerek kabul eden kişinin sonradan düzeltme istemesi, dürüstlük kuralı açısından tartışılabilir. Böyle durumlarda dosyanın koşulları ayrı ayrı incelenmeli, imza tarihleri ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Dava açma süresi var mı?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre arsa payının düzeltilmesi davası belirli bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlı değildir; kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece açılabilir. Süre bakımından asıl risk, binanın yıkılması ve kat mülkiyeti ilişkisinin sona ermesidir. Ayrıntıları arsa payı düzeltme davasında zamanaşımı yazımızda, yıkım sonrası durumu ise bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme yazımızda ele aldık.
Dava açmadan paylar düzeltilebilir mi?
Bütün kat malikleri yeni pay dağılımında anlaşırsa, paylar tapu müdürlüğünde resmi işlemle değiştirilebilir. Uygulamada onlarca bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde herkesin aynı masaya oturması nadirdir; tek malikin katılmaması bile dava yolunu zorunlu kılar. Yine de küçük binalarda, değerleme raporu hazırlatıp diğer maliklerle görüşmek davadan önce denenmeye değer.
Hangi belgeler gerekir?
- Binadaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtları ve pay listesi
- Yönetim planı ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kuruluş belgeleri
- Onaylı mimari proje ve vaziyet planı
- Ölmüş maliklerin veraset ilamları
- Varsa kentsel dönüşüm sözleşmesi, riskli yapı tespit raporu ve kat malikleri kurulu kararları
Dava süreci adım adım
- Tapu ve proje incelemesi: Tapu kayıtları, yönetim planı, onaylı mimari proje ve bağımsız bölüm listesi alınır. Payların nasıl dağıtıldığı ve hangi bölümlerin orantısız kaldığı ön değerlendirmeyle ortaya konur.
- Arabuluculuk: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bütün maliklerin katılımı zor olduğundan çoğu dosyada anlaşamama tutanağıyla dava aşamasına geçilir; yine de arabuluculuk, payların gönüllü düzeltilmesi için fırsat sunar.
- Dava dilekçesi: Dilekçede tüm davalı maliklerin adları, bağımsız bölümler, tapudaki ve talep edilen paylar ile değer farkının gerekçesi gösterilir. Örnek yapı ve dikkat edilecek hususlar arsa payı düzeltme davası dilekçesi yazımızda yer alıyor.
- Tapuya şerh: Dava süresince payların el değiştirmesine karşı tapuya dava şerhi konulması istenebilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme binada keşif yapar; genellikle inşaat mühendisi ve harita mühendisi ya da gayrimenkul değerleme bilirkişilerinden rapor alır.
- Karar ve tescil: Mahkeme her bağımsız bölüm için yeni arsa payını belirler, karar kesinleşince tapu müdürlüğünce paylar düzeltilir. Karara karşı istinaf ve şartları varsa temyiz yolu açıktır.
Bilirkişi raporu neden belirleyicidir?
Davanın sonucu büyük ölçüde bilirkişinin bağımsız bölümlere biçtiği değere bağlıdır. Bilirkişi, kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşulları esas alarak her bölümün konumunu, kat ve cephe durumunu, büyüklüğünü, kullanım amacını ve eklentilerini değerlendirir; sonra değerleri oranlayarak yeni payları hesaplar. Sonradan yapılan kaçak eklentiler ya da tadilatlar kural olarak hesaba katılmaz. Raporda değer gerekçesi gösterilmemişse, karşılaştırma yapılan emsaller belirsizse ya da proje yerine fiili kullanım esas alınmışsa itiraz edilmelidir. Raporun nasıl inceleneceğini arsa payı düzeltme davasında bilirkişi raporu yazımızda anlattık.
Kentsel dönüşümde arsa payının önemi
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapılarda kararlar, maliklerin arsa payı çoğunluğuyla alınır. Yeni binada her malike düşecek bağımsız bölüm de çoğu sözleşmede arsa payına göre hesaplanır. Payı olması gerekenden düşük olan malik, dönüşüm sonunda daha küçük bir daire alabilir ya da karar alma sürecinde sesini duyuramayabilir. Ataşehir gibi dönüşümün yoğun yaşandığı ilçelerde payların süreç başlamadan kontrol edilmesi o nedenle önemlidir. Konuyu kentsel dönüşümde arsa payı düzeltme davası yazımızda ayrıntılı işledik.
Dava ne kadar sürer, masrafları nelerdir?
Davalı sayısı arttıkça tebligat, mirasçı tespiti ve taraf teşkili zaman alır. Keşif, bilirkişi raporu, rapora itirazlar ve ek raporlarla birlikte ilk derece aşaması çoğu zaman birkaç yıl sürebilir; istinaf aşaması buna eklenir. Gerçekçi bir tahmin için arsa payı düzeltme davası kaç yıl sürer yazımıza bakabilirsiniz.
Masraflar arasında başvuru ve karar harçları, çok sayıda davalıya yapılacak tebligat giderleri, keşif harcı ve bilirkişi ücretleri yer alır. Avukatlık ücreti ise yazılı ücret sözleşmesiyle belirlenir ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olamaz. Ücretin nasıl hesaplandığını arsa payı düzeltme davası avukatlık ücreti yazımızda açıkladık.
Yargıtay kararlarında öne çıkan ilkeler
Yargıtay’ın arsa payı davalarına ilişkin yerleşik içtihadında tekrar eden bazı ilkeler vardır. Dosyanızı değerlendirirken şu noktalara dikkat ederiz:
- Değer tespitinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakının kurulduğu tarihteki durum esas alınır; sonraki imar değişiklikleri ve izinsiz eklentiler kural olarak hesaba katılmaz.
- Bütün kat maliklerinin davada yer alması zorunludur; taraf teşkili sağlanmadan esasa girilemez.
- Bilirkişi raporunun denetime elverişli, gerekçeli ve emsale dayalı olması gerekir; soyut değer biçimi yeterli görülmez.
- Mahkeme, payların toplamının tapudaki toplam paya eşit kalacağı şekilde bütün bağımsız bölümler için ayrı ayrı yeni pay belirlemelidir.
İnternette karar numarasıyla paylaşılan içtihatların güncelliği ve tam metni mutlaka resmi kaynaktan kontrol edilmelidir. Bir dairenin eski kararı, sonradan değişen içtihatla çelişebilir.
Sık yapılan hatalar
- Arabuluculuk aşamasını atlayarak doğrudan dava açmak (dava usulden reddedilir)
- Maliklerden birini, örneğin ölen malikin mirasçılarını davalı olarak göstermemek
- Bilirkişi raporuna süresinde itiraz etmemek
- Kentsel dönüşüm sözleşmesini imzaladıktan sonra paylarla ilgilenmek
Sık Sorulan Sorular
Arsa payı düzeltme davasını tek başıma açabilir miyim?
Evet. Kat maliklerinden biri tek başına dava açabilir; diğer maliklerin onayı gerekmez. Ancak diğer bütün malikler davada davalı olarak yer almak zorundadır.
Davayı kazanırsam payım kararla birlikte değişir mi?
Hayır. Paylar, karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne yapılan başvuruyla tapuya işlenir. İstinaf ya da temyiz aşaması varsa kesinleşme gecikir.
Arsa payı düzeltilince aidatım değişir mi?
Yönetim planında aksine hüküm yoksa ortak giderler KMK m.20 uyarınca arsa payı oranında paylaştırılır. Payınız değişirse gider payınız da buna göre değişebilir; yönetim planındaki düzenleme kontrol edilmelidir.
Kat irtifakı aşamasında da dava açılabilir mi?
Evet. KMK m.3, kat irtifakı sahiplerine de düzeltme isteme imkânı tanır. Bina tamamlanmadan payların düzeltilmesi, ileride kat mülkiyetine geçişte yaşanacak sorunları azaltır.
Arsa payı düzeltme ile ortaklığın giderilmesi aynı şey mi?
Değil. Arsa payı davası payların oranını düzeltir; kat mülkiyeti devam eder. Ortaklığın giderilmesi ise paylı mülkiyetin sona erdirilmesini amaçlar. Paylı arsalar için arsa ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.
Büromuzla iletişim
Binanızdaki arsa paylarının hatalı olduğunu düşünüyorsanız tapu kaydı ve yönetim planıyla büromuza gelebilirsiniz; payların ön incelemesini yapıp izlenecek yolu birlikte belirleriz. Diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için Ataşehir gayrimenkul hukuku avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz. Telefon: (0532) 776 65 64; adres: Küçükbakkalköy, Gül Ağacı Sok. No:5 D:4, Ataşehir/İstanbul. Randevu için iletişim sayfamızı kullanabilirsiniz.
Hazırlayan: Ataşehir Avukat – Av. M. Şamil Arslan Hukuk Bürosu. Son güncelleme: Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.